ร่างผังเมืองใหม่...เจตนาดีของเมืองกรุง

โดย...ชาติชาย พยุหนาวีชัย

ขณะนี้เรื่องเด่นประเด็นร้อนที่หลายฝ่ายให้ความสนใจเป็นพิเศษที่วันนี้ผมคงไม่พูดถึงไม่ได้ นั่นก็คือเรื่องร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กทม.) ฉบับใหม่ที่จะใช้แทนผังเมืองฉบับปัจจุบัน ที่กำลังจะหมดอายุลงในเดือน พ.ค.นี้ สาเหตุสำคัญที่ผังเมืองฉบับใหม่นี้เป็นที่น่าสนใจ นั่นก็เพราะผังเมืองใหม่กำหนดให้การสร้างอาคารขนาดใหญ่ หรือที่อยู่อาศัยรวมขนาดเกิน 1 หมื่นตารางเมตร จะต้องสร้างบนถนนใหญ่ขนาด 12 เมตร และ 16 เมตร จากเดิมผังเมืองฉบับที่บังคับใช้อยู่ขณะนี้กำหนดถนนขนาด 10 เมตร 16 เมตร และ 30 เมตร

หมายความว่า หากผังเมืองฉบับใหม่ถูกบังคับใช้จริง การก่อสร้างตึกสูงหรือคอนโดมิเนียมจะต้องอยู่ริมถนนใหญ่เกือบทั้งหมด ไม่ต้องพูดถึงในตรอกซอกซอยกันเลย เพราะงานนี้หมดสิทธิแน่นอนครับ

หากจะให้วิเคราะห์กันเร็วๆ แน่นอนว่าราคาที่ดินติดริมถนนก็จะปรับเพิ่มขึ้น ส่งผลให้คอนโดมีราคาสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว

สุดท้ายผลกระทบไม่ได้ตกไปที่ใครอื่นไกล ก็เราๆ ท่านๆ นี่แหละครับ

กลุ่มที่ได้รับผลกระทบโดยตรง ก็คงเป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดในเมือง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่มีรายได้ต่อเดือนต่ำกว่า 5 หมื่นบาท ที่กำลังซื้ออาจไม่เพียงพอที่จะจับจองคอนโดในเมืองได้อีกต่อไป เพราะราคาน่าจะสูงลิ่ว ตกตารางเมตรละแสนกันเลยทีเดียว

ส่วนธนาคารและสถาบันการเงินเป็นอีกกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากเรื่องนี้ แต่คงไม่มากนักเมื่อเทียบกับ 2 กลุ่มข้างต้น

ในด้านผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบแบบเต็มๆ โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดเล็กและกลางที่ไม่มีเงินทุนมากพอ อาจได้รับผลกระทบที่มากกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ เพราะโดยปกติแล้วเวลาสถาบันการเงินจะพิจารณาปล่อยสินเชื่อโครงการ จะแบ่งเป็นวงเงินสำหรับซื้อที่ดิน 50% และก่อสร้างอีก 70%

แต่ต่อไปผู้ประกอบการอาจต้องมีเงินซื้อที่ดินเองทั้งหมด ซึ่งกลุ่มที่จะมีทุนซื้อที่ดินดังกล่าวได้ มีเพียงผู้ประกอบการรายใหญ่ ขณะที่รายกลางและรายเล็กจะสู้ต้นทุนไม่ไหว เพราะต้องซื้อที่ดินริมถนนใหญ่ ตารางวาละ 2 แสน – 1 ล้านบาทมาพัฒนา ส่วนที่ดินริมถนนแม้ทำคอนโดได้ก็ต้องตั้งราคาขายสูงถึง 9 หมื่น 1 แสนบาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ตกเฉลี่ยยูนิตหนึ่งอย่างต่ำราคาห้องละ 34 ล้านบาทเข้าไปแล้ว

เท่ากับว่า ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่มีรายได้น้อยก็หมดสิทธิซื้อหาคอนโดใหม่ในเมืองไปโดยปริยาย เพราะผู้ที่สามารถซื้อคอนโดแนวสูงได้จะถูกจำกัดอยู่ในกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางถึงระดับบนเท่านั้น ผู้มีรายได้น้อยจึงเหมือนจะถูกบีบกลายๆ ให้กระจายออกไปอยู่ตามชานเมือง แม้ว่าแหล่งทำงานอยู่ในย่านใจกลางเมืองก็ตาม

งานนี้คนจะเริ่มหันมาสนใจบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์อีกครั้ง แต่หากคนกลุ่มนี้มีแผนจะซื้อคอนโดในเมือง

ผมแนะว่าควรซื้อภายใน 6 เดือนนี้ ซึ่งยังเป็นช่วงที่มีซัพพลายเดิมเหลืออยู่ ก่อนจะมีการปรับราคาขึ้นครับ

ด้วยปัจจัยดังกล่าว นอกจากจะทำให้มีโอกาสที่เห็นตลาดคอนโดมือสองกลับมาคึกคักและมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นแล้ว (เพราะผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าในเมืองจะมองหาคอนโดมือสองมากขึ้น) ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบก็น่าจะคึกคักไม่แพ้กัน จากที่เคยมองว่าปี 2556 สัดส่วนโครงการแนวราบและแนวสูงที่จะขึ้นใหม่อยู่ที่ 50:50 แต่กรณีผังเมืองนี้อาจทำให้ที่อยู่อาศัยแนวราบต่อแนวสูงเพิ่มเป็น 70:30

ดังนั้น การปล่อยสินเชื่อโครงการของธนาคารและสถาบันการเงิน ก็จะปล่อยให้บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์มากกว่าคอนโดมิเนียมที่ใช้เวลาในการก่อสร้างนาน ทำให้ผู้ประกอบการต้องมีเงินทุนลงทุนของตนเองไว้ส่วนหนึ่งด้วย ส่วนผลกระทบในเชิงมูลค่าหลักประกันของธนาคารเชื่อว่าจะมีไม่มาก เนื่องจากปัจจุบันผู้ประกอบการไม่นิยมซื้อที่ดินสะสมไว้ แต่จะใช้วิธีซื้อและสร้างทันทีมากกว่า

ส่วนที่ดินที่ยังไม่มีการพัฒนา คาดว่าผู้ประกอบการจะมีการเร่งขอใบอนุญาตและก่อสร้างโครงการให้ทันก่อนที่กฎหมายจะบังคับใช้ ส่วนโครงการที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างโครงการไปแล้ว ก็ควรเร่งก่อสร้างให้ทันภายในปีนี้

ขณะที่โครงการเดิมที่ก่อสร้างไปแล้ว ธนาคารก็จะได้ประโยชน์จากมูลค่าหลักประกันที่เพิ่มขึ้น เพราะเมื่อผังเมืองใหม่บังคับใช้ก็จะไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น ทำให้คอนโดเก่าก็จะมีราคาสูงขึ้น ในขณะที่ธนาคารก็มีคอนโดเหล่านี้เป็นหลักประกันอยู่แล้ว ก็ถือว่าหลักประกันเดิมมีมูลค่าสูงขึ้นไงครับ

แม้วันนี้ ผมจะพูดถึงแต่ด้านลบเป็นส่วนใหญ่ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าผังเมืองใหม่ไม่มีข้อดีเลยนะครับ เพราะยังไงผมก็เชื่อว่าทาง กทม.เอง น่าจะมีเจตนารมณ์ที่ดีที่ต้องการจัดระเบียบเมือง กทม.ให้เป็นเมืองที่น่าอยู่ ลดความหนาแน่นของคนในเมือง แก้ปัญหาความแออัดของถนนในซอย เพื่อผลสุดท้าย...

นั่นก็คือ ต้องการยกระดับสภาพแวดล้อมและความเป็นอยู่ของคนเมืองให้ดีขึ้นนั่นเองนะครับ