ปีนี้ LH โตไม่โดดเด่น

04 มีนาคม 2553

...เจียรนัย อุตะมะ

ผลประกอบการของบริษัท แลนด์ แอนด์ เอ้าส์ (LH) เป็นตามที่นักวิเคราะห์คาด แนวโน้มปีนี้กำไรจะฟื้นตัวจากการเปลี่ยนกลยุทธ์จะเพิ่มสัดส่วนคอนโดมิเนียม แต่ไม่โดดเด่น โดยจะกลับมาโตอีกครั้งในปี 2554

บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) บัวหลวง คาดว่ากำไร LH จะดีขึ้นในไตรมาสแรกปี 2553 เทียบไตรมาส 4 ปี 2552 เนื่องจากยอดขายโครงการแนวราบ 40% ของแผนโครงการแนวราบในปี 2553 ของ LH ได้เปิดตัวในไตรมาส 1/2553 ได้แก่ มัณฑนา วงแหวนรามอินทรา (มูลค่า 3,800 ล้านบาท) มัณฑนา พระราม 4ศรีนครินทร์ (3,800 ล้านบาท) และบ้านใหม่ พระราม 4ศรีนครินทร์ (720 ล้านบาท)

นอกจากนั้น ยังคงประมาณกำไรปี 2553 เท่าเดิมที่กำไรเติบโต 7% สูงกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่มเล็กน้อยที่ 5% ซึ่งประมาณการของ บล.บัวหลวง สูงกว่าประมาณการตลาด 8%

ความเสี่ยงหลักต่อประมาณการ คือ สัดส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและการบริหารต่อยอดขาย (LH ต้องเพิ่มราคาขายขึ้น 2% เพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการขายและการบริหารเพิ่มเติมจากการปรับเพิ่มภาษีอสังหาริมทรัพย์ โดยเริ่มต้นหลังวันที่ 28 มี.ค. นี้ เป็นต้นไป)

ดังนั้น ยังคงคำแนะนำ “ซื้อ” ที่ราคาเป้าหมายปี 2553 ที่ 8.5 บาท คิดตามวิธี SumoftheParts ที่ PER โครงการที่อยู่อาศัย 25 เท่า (เพิ่มขึ้นจากค่าเฉลี่ยปี 25482552 1 SD) และมูลค่าการลงทุน 1.7 บาทต่อหุ้น (คิดลด 10% จากมูลค่าการลงทุนที่คำนวณได้)

“เราชอบ LH เนื่องจากเราคาดว่าจะเป็นครั้งแรกในปีนี้ที่บริษัทสามารถสร้างยอดขายรอรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมหลังจากเปลี่ยนกลยุทธ์จากสร้างเสร็จก่อนขาย เป็นขายก่อนสร้าง (โครงการคอนโดมิเนียมใหม่หลายแห่งของ LH จะเปิดตัวทันทีหลังผ่านการอนุมัติสิ่งแวดล้อม จากเดิมที่ต้องสร้างเสร็จสมบูรณ์ก่อนจึงขาย) และมีความเสี่ยงต่ำด้านมูลค่าการซื้อขายจะปรับลง เนื่องจากหุ้นซื้อขายที่สัดส่วนราคาต่อกำไร (PER) ปี 2553 ที่ 14 เท่า ต่ำกว่า ค่าเฉลี่ยปี 25482552 อยู่แล้วที่ 17.7 เท่า และราคาตามมูลค่าบัญชี (PBV) ปี 2553 ที่ 2.1 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่ 2.2 เท่า”

บล.ทรีนีตี้ คาดผลประกอบการ LH ปี 2553 ทรงตัว แต่จะกลับมาโตดีในปี 2554 เนื่องจากในปี 2553 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่เหลือรอขายจากปี 2552 อีกเพียง 248 ล้านบาท

ขณะเดียวกันโครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่ในปี 2553 จำนวน 4 โครงการ ก็จะรับรู้รายได้ได้เพียงโครงการเดียว คือ ที่สุขุมวิท 64 ซึ่งจะเริ่มรับรู้รายได้ในไตรมาส 4/2553

ดังนั้น แม้รายได้จากการขายโครงการในแนวราบของบริษัทคาดว่าจะโตดี แต่รายได้จากคอนโดมิเนียมจะลดลง คาดปี 2553 จะรับรู้รายได้จากคอนโดมิเนียมประมาณ 1,500 ล้านบาท เทียบกับปี 2552 ที่มีการรับรู้รายได้จากคอนโดมิเนียม 3,222 ล้านบาท ส่งผลให้ผลประกอบการปี 2553 ทรงตัว

อย่างไรก็ตาม ผลประกอบการในปี 2554 จะกลับมาโตดีอีกครั้ง เนื่องจากรับรู้รายได้จากคอนโดมิเนียมที่ขายในปีนี้ โดยคาดว่าปี 2553 รายได้บริษัทจะเติบโตเพียง 5% จากปี 2552 ส่วนกำไรสุทธิคาดว่าจะลดลง 4.7%

บล.ทรีนีตี้ ยังคงแนะนำซื้อราคาเป้าหมาย 8 บาท แม้ผลประกอบการในปี 2553 จะไม่เด่นนัก เนื่องจากในปี 2553 รายได้จากคอนโดมิเนียมจะเข้ามาในสัดส่วนที่น้อยเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา อีกทั้งยังเสียตำแหน่งเบอร์หนึ่งในตลาดให้บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) แต่ LH ยังมีความน่าสนใจและมีแนวโน้มเติบโตได้ดีในอนาคตหลังจากบริษัทปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ โดยเพิ่มสัดส่วนรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมและเริ่มขายคอนโดมิเนียมแบบ Presale และศูนย์การค้า Terminal 21 จะมาช่วยเพิ่มรายได้ค่าเช่าให้แก่บริษัทในอนาคต

อย่างไรก็ตาม บล. แห่งนี้ได้ปรับลดราคาเป้าหมายลงจาก 8.8 บาท เป็น 8 บาท หลังขายบริษัท ควอลิตี้คอนสตรัคชั่นโปรดัคส์ (QCON) ออกไปบางส่วน และกำไรสุทธิปี 2553 ที่คาดว่าจะลดลง 4.7% จากเดิมที่คาดว่าจะลดลง 3.7% มีโอกาสกลับมาเติบโตดีในอนาคตหลังบริษัทเปลี่ยนกลยุทธ์ โดยโครงการคอนโดมิเนียมหลังจากนี้บริษัทจะขายก่อนสร้างเสร็จ 68 เดือน จากเดิมที่สร้างเสร็จแล้วค่อยขาย การเปลี่ยนกลยุทธ์นี้จะช่วยให้รายได้จากคอนโดมิเนียมบริษัทมีความต่อเนื่อง และบริษัทก็จะมีงานในมือไว้รองรับการเติบโตของรายได้ในอนาคต

นอกจากนี้ บริษัทก็มีแผนเพิ่มสัดส่วนรายได้จากค่าเช่าเพิ่มขึ้น โดยจะเปิดศูนย์การค้ารูปแบบใหม่ Terminal 21 มูลค่า 6,000 ล้านบาท บริเวณแยกอโศกสุขุมวิท ภายใต้การบริหารของบริษัท แอล แอนด์ เอช พร็อพเพอร์ตี้ (LH ถือหุ้น 60%) คาดว่าจะก่อสร้างเสร็จปลายปี 2554 และเปิดให้บริการในปี 2555 โดยบริษัทตั้งเป้ารายได้ของโครงการไว้ปีละประมาณ 1,600 ล้านบาท/ปี แบ่งเป็นรายได้จากค่าเช่าประมาณ 1,000 ล้านบาท/ปี และที่เหลือ 600 ล้านบาท เป็นรายได้จากในส่วนที่เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ คาดหมายกำไรเติบโต 5% จากยอดจองแนวราบและคอนโดมิเนียมใหม่โอนรับรู้ครึ่งหลังปี 2553

ทางบริษัทมีเป้าหมายรายได้ปี 2553 ที่ 2 หมื่นล้านบาท จาก 1.72 หมื่นล้านบาท โดยมีแผนเปิดโครงการใหม่ 17 โครงการ มูลค่า 3,049 ล้านบาท เทียบกับปีก่อน 12 โครงการ 1.6 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้โครงการใหม่ปีนี้จะมี 4 โครงการคอนโดมิเนียมที่สุขุมวิท 62 (2,450 ล้านบาท) สุขุมวิท 40 (560 ล้านบาท) หัวหิน (1,600 ล้านบาท) และสุขุมวิท 21 (1,300 ล้านบาท) โดยโครงการที่สุขุมวิท 62 มีขายโอนรับรู้ได้หมดในปีนี้

ขณะที่คาดหมายยอดจองปีนี้เติบโต 14% สู่ระดับ 1.63 หมื่นล้านบาท ทำให้รายได้เติบโต 1.9 หมื่นล้านบาท เพิ่ม 10% คาดหมายอัตรากำไรดีขึ้นเป็น 31.7% จาก 31.2% จากโครงการที่ส่งมอบปีนี้เป็นแนวราบในสัดส่วน 86% เพิ่มจากปีก่อน 81% โดยอัตรากำไรแนวราบอยู่ที่ 32% เทียบกับอัตรากำไรคอนโดมิเนียม 30% แต่รายจ่ายบริหารและบริหารเพิ่ม 1,500 ล้านบาท เป็น 2,200 ล้านบาท ทำให้กำไรเพิ่ม 5% เป็น 4,100 ล้านบาท หากการขายโครงการคอนโดมิเนียมปีนี้ไปได้ดี

บล.ฟิลลิป (ประเทศไทย) มองกำไร LH จะเติบโตต่อเนื่องในปี 2554 การประเมินมูลค่าหุ้นแม้อัตราเติบโตจะไม่มากเท่าหุ้นที่เลือกลงทุนสูงสุดอย่างบริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) และ PS แต่กลยุทธ์การเปิดโครงการใหม่น่าจะนำไปสู่หนทางการเติบโตต่อเนื่องในปี 25532554 ทำให้มองว่าราคาหุ้นน่าจะขึ้นไปซื้อขายในระดับสัดส่วนราคาต่อกำไร (P/E) เฉลี่ยในอดีตที่ 18 เท่า จากล่าสุด 14 เท่า ดังนั้นคงคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาพื้นฐาน 7.40 บาท (18 เท่า P/E2553)

บริษัทรายงานกำไรสุทธิไตรมาส 4/2552 ที่ 1,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง 14% จากไตรมาส 3 ปี 2552 ซึ่งเป็นตามประมาณการของตลาด กำไรหลักสูงกว่ากำไรสุทธิเล็กน้อย เนื่องจากมีผลขาดทุนจากด้อยค่าสินทรัพย์/เงินลงทุนที่ 31 ล้านบาท

ผลประกอบการที่น่าประทับใจไตรมาส 4 ปี 2552 เทียบช่วงเดียวกันปี 2551 เนื่องจากรายได้แข็งแกร่งที่ 4,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36% และกำไรจากบริษัทร่วมเพิ่มขึ้นมาก (หลักๆ จาก L&H Retail Bank, QH, HMPRO) ซึ่งชดเชยอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการที่อยู่อาศัยที่ลดลง (ลดลงจาก 34.9% ในไตรมาส 4/2551 มาอยู่ที่ 30.9% ในไตรมาส 4/2552 ซึ่งอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงในไตรมาส 4/2551 มาจากรายได้ 1,000 ล้านบาท จากโครงการเดอะ รูม ตากสิน ซึ่งมีอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่าปกติ โดยเฉพาะสูงกว่าแนวราบมาก)

เมื่อเทียบไตรมาส 3/2552 กำไรที่อ่อนตัวเกิดจากรายได้จากโครงการคอนโดที่ลดลง (เกือบ 80% ของโครงการเดอะ รูม ลาดพร้าว ได้รับรู้ในไตรมาส 23/2552) สัดส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและการบริหารต่อยอดขายเพิ่มขึ้นเป็น 8.3% ในไตรมาส 4/2552 จากเดิมที่ 7.7% ในไตรมาส 3/2552 (เป็นระดับต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาส 2/2551) เนื่องจากยอดขายที่ลดลง รายไตรมาสมูลค่าโครงการที่ยังเพื่อขาย ณ สิ้นปี 2552 ลดลงเป็น 2.3 หมื่นล้านบาท (เท่ากับค่าเฉลี่ยในช่วง 2 ปีของ LH)

บล.บัวหลวง คาดว่า LH จะประกาศจ่ายปันผลที่ 0.11 บาท แสดงถึงอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 3.7% โดยจะขึ้นเครื่องหมาย XD และจ่ายปันผลในเดือน พ.ค. 2553