เรื่องของคอนโดปลอมๆ

ต่อไป"คอนโดปลอม" หรือบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด หรืออะไรก็แล้วแต่ถ้าสามารถแยกประเภททรัพย์ส่วนกลางกับทรัพย์ส่วนบุคคลได้ ก็สามารถจดเป็นอาคารชุดได้

เมื่อสัปดาห์ที่แล้วมีข่าวที่ฮือฮาในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ไม่น้อย เมื่อคณะกรรมการกฤษฎีกาวินิจฉัยข้อหารือของกรมที่ดิน กรณีที่มีผู้ประกอบการนำอาคารที่มีลักษณะแตกต่างจากอาคารชุดทั่วๆ ไป เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถวมายื่นขอจดทะเบียนอาคารชุด และจดทะเบียนให้ห้องชุดมีที่ดินเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลนอกห้องชุด

พูดง่ายๆ คือ การเอาบ้านประเภทอื่นมาจดทะเบียนอาคารชุด ใช้อำนาจตามตามพ.ร.บ.อาคารชุด

คณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่ 5) ได้พิจารณาข้อหารือเห็นว่า กฎหมายได้กำหนดหลักฐานและรายละเอียดต่างๆ สำหรับการยื่นขอจดทะเบียนอาคารชุด แต่ไม่ได้กำหนดหลักเกณฑ์ไว้ว่าอาคารชุดต้องมีลักษณะหรือรูปแบบเช่นใด

ดังนั้นหากเจ้าหน้าที่เห็นว่าอาคารใดสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลอันได้แก่ ห้องชุด สิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดให้เจ้าของห้องชุดแต่ละราย และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง และเจ้าของโครงการได้ดำเนินการถูกต้องตาม พ.ร.บ.อาคารชุด

พนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีอำนาจจดทะเบียนอาคารนั้นเป็นอาคารชุดได้โดยใช้ดุลพินิจพิจารณาข้อเท็จจริงในแต่ละกรณีว่า อาคารชุดที่จะนำมาจดทะเบียนนั้นเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ โดยเฉพาะการแยกการถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

คำวินิจฉัยนี้มีผลถึงขั้นเปลี่ยนโฉมหน้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบหน้ามือเป็นหลังมือในทันที เพราะต่อไป “คอนโดปลอม” หรือบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด หรืออะไรก็แล้วแต่ถ้าสามารถแยกประเภททรัพย์ส่วนกลางกับทรัพย์ส่วนบุคคลได้ ก็สามารถจดเป็นอาคารชุดได้

ผลที่ตามมา คือจะมีการใช้ช่องว่างของกฎหมายอาคารชุด เพื่อให้คนต่างด้าวซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้เหมือนๆ ซื้อคอนโดฯ คือมีสิทธิ์ซื้อได้ไม่เกิน 49% ของโครงการ

ที่สำคัญจะทำให้เกิดการเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดินกันอย่างแพร่หลาย เพราะต่อไปใครก็สามารสร้างบ้านเดี่ยว 30 ตร.ว. แล้วไปจดเป็นอาคารชุด ก็สามารถหลบกม.การจัดสรรที่ดินที่กำหนดให้บ้านเดี่ยวต้องมีพื้นที่ 50 ตร.ว.ได้แบบลอยตัว โดยที่กรมที่ดินได้แต่ทำตาปริบๆ

ที่จริงหากมองโลกในแง่ดี คำวินิจฉัยนี้อาจเปลี่ยนโฉมธุรกิจให้เกิดขึ้นในเชิงสร้างสรรค์ ทั้งรูปแบบโครงการ ดีไซน์บ้านได้เช่นกัน แต่มองอีกด้านโอกาสที่ผู้ประกอบการจะฉกฉวยประโยชน์เข้าตัวมากกว่าที่จะมองประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นที่ตั้ง

เรื่องนี้กรมที่ดินในฐานะผู้ถือกฎหมายทั้ง 2 ฉบับ คือ พ.ร.บ.อาคารชุด และพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินต้องทำอะไรสักอย่างให้ชัดเจน

แต่ก่อนจะทำอะไรลงไป ควรต้องตอบข้อสงสัยที่เกิดขึ้นมาก่อนว่า อยู่ดีๆ ทำไมต้องส่งเรื่องนี้ไปให้ตีความ มันมีเหตุ มีที่มาอย่างไร เพราะที่ผ่านมากรณีเช่นนี้ก็เคยเกิดขึ้นอยู่บ่อยๆ และกรมที่ดินก็ไม่เคยปล่อยให้ลอยนวลเลย

ข้อสงสัยอีกเรื่องคือ คำวินิจฉัยของกฤษฎีการะบุว่า  ให้ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของเจ้าหน้าที่ว่าจะจดให้หรือไม่จด เจ้าหน้าที่ที่ดินย่อมรู้อยู่แก่ใจว่า โครงการลักษณะนี้ต้องการจะเลี่ยงบาลีทำไมยังบ้าจี้ให้จดทะเบียนอาคารชุดไปได้ น่าแปลกใจจริงๆ