เปิดใจ..ทองมา ฝ่าวิกฤตน้ำท่วมใหญ่

จากยอดขายเพียง 200 ล้านบาทในปี 2536 ขยับขึ้นมาเป็น 800 ล้านบาทในช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540

โดย..สุกัญญา สินถิรศักดิ์ 

จึงไม่ใช่เรื่องยากนัก ที่ “ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์” จะพาองค์กรขนาดเล็กฝ่าวิกฤตเศรษฐกิจในช่วงเวลานั้นมาได้

แต่มาวันนี้ พฤกษา เรียลเอสเตท ต้องเผชิญหน้ากับวิกฤตใหญ่อีกครั้ง ในห้วงเวลาที่องค์กรมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดต่อเนื่อง 6 ปี จนมียอดขายสูงถึง 2.34 หมื่นล้านบาทในปีที่ผ่านมา หากไม่มีอุทกภัยที่ร้ายแรงที่สุดในรอบ 50 ปีเกิดขึ้น ยอดขายปีนี้คงไต่ระดับทะลุ 3 หมื่นล้านบาทแน่นอน

ด้วยการขยายตัวอย่างรวดเร็ว เมื่อเจอวิกฤตใหญ่ที่กระทบกับภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างหนัก พฤกษาฯ จึงเหมือนถูกแตะเบรกแบบเฉียบพลัน หากปรับตัวไม่ทันโอกาสล้มย่อมมีสูง ช่วงเวลานี้จึงเป็นภารกิจสำคัญที่ซีอีโอพฤกษาฯ จะต้องทำทุกวิถีทางในการนำพาองค์กรฝ่าวิกฤตครั้งนี้ไปให้ได้

สิ่งที่พฤกษาฯ ต้องเผชิญนั้น ไม่เพียงแต่น้ำที่เข้าถึงหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการเปิดขาย แต่ยังเป็นเรื่องที่ลูกค้าชะลอโอน ชะลอตัดสินใจซื้อในหลายพื้นที่ที่ประสบภัย ไม่ว่าจะเป็น จ.พระนครศรีอยุธยา ปทุมธานี รังสิต บางบัวทอง และบางแค เป็นผลให้ยอดขายไตรมาส 4 ที่ตั้งไว้ที่ 1.1 หมื่นล้านบาท จะหายไปมากถึง 8,000 ล้านบาท และทำให้ยอดขายรวมทั้งปีนี้ ลดเหลือเพียง 2.2 หมื่นล้านบาท

ทองมา ระบุว่า โครงการที่อยู่ระหว่างเปิดขายมีด้วยกัน 140 โครงการ เป็นโครงการที่เจอปัญหาน้ำท่วม 70 โครงการ และน้ำไม่ท่วม 70 โครงการ โดยในส่วนของโครงการที่โดนน้ำท่วมนั้น มีปริมาณความสูงของน้ำตั้งแต่ 2050 ซม.

ยอดขายที่จะเข้ามาในไตรมาส 4 จึงมาจากโครงการที่น้ำไม่ท่วม ซึ่งบางส่วนก็ชะลอการตัดสินใจไปเช่นกัน ทำให้คาดว่าจะมียอดขายเข้ามาในไตรมาสนี้เพียง 3,000–3,500 ล้านบาทเท่านั้น

“ในเมื่อมันเป็นเช่นนั้น เราจึงต้องปรับตัวด้วยการรักษาสภาพคล่องทางการเงิน เงินเข้ามาเท่าไร เงินออกต้องไม่เกินไปกว่านั้น”

สำหรับวิกฤตครั้งนี้ พฤกษาฯ เลือกที่จะดูว่า อะไรที่ยังสามารถทำรายได้เข้ามาได้บ้าง ซึ่งชัดเจนเลยว่าความต้องการคอนโดมิเนียมมาแรงมาก โดยเฉพาะห้องชุดพร้อมอยู่ จึงใช้วิธีหยุดการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมบางแห่งที่เพิ่งเริ่มต้น และใช้วิธีโหมงานก่อสร้างในโครงการที่ใกล้โอนและเร่งโอนให้ได้

นอกจากนี้ ยังมีการคำนวณปริมาณของงานก่อสร้างให้สอดรับสภาพคล่อง เช่น เดิมเคยใช้เงินลงทุนกับค่าก่อสร้างอยู่ที่เดือนละ 15 ล้านบาท ก็ลดลงเหลือ 7 ล้านบาท เพื่อลดค่าใช้จ่าย และให้ผู้รับเหมามีงานต่อเนื่อง ถ้าทำเท่าเดิมแล้วต้องกู้เพิ่มคงไม่ใช่เรื่องดี โดยตั้งแต่เดือน ต.ค.–กลางเดือน พ.ย.ที่ผ่านมา พฤกษาฯ ลดค่าใช้จ่ายต่างๆ ลงไปถึง 60%

ขณะที่ลูกค้าที่ชะลอการโอนต่างๆ คิดเป็นสัดส่วนอยู่ที่ประมาณ 3040% ของทั้งหมด วาดหวังว่าจะฟื้นกลับมาภายในไตรมาสแรก โดยกลุ่มลูกค้าบ้านต่ำกว่า 1 ล้านบาท หรือล้านต้นๆ จะชะลอ เพราะไม่มั่นใจว่าจะยังได้กลับไปทำงานหรือไม่ หรือจะตกงานไหม

ส่วนกลุ่มลูกค้าบ้าน 3 ล้านบาทขึ้นไปมีความแตกต่าง กลุ่มนี้มีทางเลือกสูง เหตุผลในการชะลอส่วนใหญ่จึงระบุว่า ขอคิดดูก่อนว่าจะซื้อต่อ หรือจะยกเลิกเลย โดยกลุ่มนี้อาจมีความกังวลว่าน้ำอาจจะกลับมาท่วมอีกครั้ง

ซีอีโอ พฤกษาฯ เล่าว่า หลายคนมีคำถามว่า น้ำท่วมหนักในหลายพื้นที่โดยเฉพาะพื้นที่บ้านแนวราบจะทำให้คนเปลี่ยนทำเลไหม ในความเป็นจริงแล้วไม่ใช่เรื่องง่าย คนที่ซื้อบ้านแถวรังสิต คือ คนที่เคยอยู่ลาดพร้าว พหลโยธิน หรือคนที่มีงานในโซนเหนือ ถามว่าเขาจะย้ายมาอยู่ จ.สมุทรปราการ ไหมไม่ใช่ง่าย เพราะงานของเขาอยู่โซนเหนือ

ส่วนหลายคนมองว่า ความต้องการคอนโดมิเนียมจะสูงขึ้นเพราะคนหนีน้ำ ก็ต้องเข้าใจอีกว่าคนที่ซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมเป็นคนละกลุ่มกันเลย คนที่มีครอบครัว มีลูก มีสมาชิกเกิน 3 คนอยู่คอนโดมิเนียมคงลำบาก หรือจะอยู่ได้ก็ต้องซื้อห้องใหญ่ซึ่งราคาแพงมาก

สำหรับประเด็นคนจะหนีจากรอบนอกที่น้ำท่วมเข้าเมืองมากขึ้นไหม คนที่ทำได้คงเป็นกลุ่มคนมีฐานะทางการเงินที่ดี เพราะบ้านในเมือง คอนโดมิเนียมในเมืองราคาขายไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อ ตร.ม.ทั้งนั้น จะเห็นว่าในความเป็นจริงกลุ่มคนที่ต้องการบ้านจริงๆ ท้ายที่สุดก็ต้องออกไปอยู่รอบนอก มันเลี่ยงไม่ได้

“เวลานี้คนตกใจ ตอนนี้ถ้าไปถามว่าจะซื้อบ้านอยู่ที่นั่นที่นี่ที่น้ำท่วมไหม คงไม่มีใครอยากอยู่ แต่ถ้าให้เวลาอีกสักพัก เขาจะเริ่มมีคำตอบให้ตัวเองแล้วว่า ยังไงก็ต้องซื้อ ซึ่งมันต้องใช้เวลา และเราคิดว่าเรารอเขาได้”

พฤกษาฯ ยังคงมีเป้าหมายที่จะเดินหน้าพัฒนาโครงการใหม่ในทุกพื้นที่ที่มีความต้องการ ภายใต้เงื่อนไขใหม่ คือ จะทำอย่างไรให้คนอยู่กับน้ำให้ได้ เพราะพูดไม่ได้หรอกว่ามันจะไม่เกิดขึ้นอีก แต่ถ้ามันเกิดขึ้นอีก ต้องอยู่ในบ้านได้ โครงการใหม่ๆ ต้องถมสูงขึ้นเท่าไร ระบบไฟต้องยกสูงระดับไหน เป็นโจทย์ใหม่ที่ต้องคิดเพื่อโครงการในปีหน้า

มีคนตั้งคำถามมากมายว่า ปีหน้าพฤกษาฯ จะปรับตัวอย่างไรให้รอด เพราะความที่เติบโตเร็วมาก ทองมา ให้คำตอบสั้นๆ ว่า ต้องทำทุกอย่างให้รอด ชะลอการลงทุนทั้งในและต่างประเทศ ถ้าทำแล้วมันรอด ก็ต้องทำ ซึ่งปีหน้าอาจจะปรับแผนมากถึง 3 ครั้งเลยก็ได้