อาคารสำนักงานรอวันกระเตื้อง

...โจนส์ แลง ลาชาลล์

แม้ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยรวมในปีที่ผ่านมาจะมีภาวะอ่อนตัว แต่พบว่ามีการลงทุนซื้อขายอาคารสำนักงานเกิดขึ้นหลายรายการ โดยมีรายงานว่า มีการซื้อขายเกิดขึ้นรวม 5 รายการ คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 9,980 ล้านบาท และคาดว่าในปีนี้จะยังคงมีการลงทุนซื้อขายอาคารสำนักงานเกิดขึ้นอีก เนื่องจากนักลงทุนแสดงความสนใจในการลงทุนซื้ออาคารสำนักงานมากขึ้น ในขณะที่บริษัทต่างๆ มีแนวโน้มที่จะเสนอขายสินทรัพย์ที่ไม่จำเป็นต้องใช้ประโยชน์ ตามการรายงานจากบริษัทผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ โจนส์ แลง ลาซาลล์

ในรายการลงทุนซื้ออาคารสำนักงานทั้ง 5 รายการดังกล่าว มี 2 รายการที่เป็นการซื้อโดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซีพีเอ็น รีเทล โกรท ได้เข้าซื้อส่วนของอาคารสำนักงานในโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ซึ่งประกอบด้วยอาคารสูงสองอาคาร และส่วนของศูนย์การค้า ด้วยมูลค่ารวมราว 5,680 ล้านบาท นับเป็นการลงทุนซื้อขายที่เกี่ยวเนื่องกับอาคารสำนักงานรายการใหญ่ที่สุดในปีที่ผ่านมา

ส่วนอาคารศาลาแอทสาทร ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอที่เพิ่งสร้างเสร็จไม่นานบนถนนสาทร ถูกซื้อเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ศาลาแอทสาทร ด้วยมูลค่าราว 1,650 ล้านบาท โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้รับการจัดตั้งขึ้นโดย บลจ.พรีมาเวสท์ ซึ่งต่อมาได้ถูกเข้าซื้อกิจการโดย บลจ.จัดการกองทุนอยุธยา

นอกจากนี้ ซีพี พลาซ่า ได้เข้าซื้ออดีตอาคารสำนักงานใหญ่ของธนาคารทหารไทยบนถนนพญาไทจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์พญาไท ซึ่งประกอบด้วยอาคารสูง 14 ชั้นหนึ่งอาคาร และอาคารโลว์ไรส์ (อาคารไม่สูง) อีกสองอาคาร ด้วยมูลค่า 805 ล้านบาท โดยซีพี พลาซ่า มีแผนที่จะปรับปรุงอาคารก่อนนำออกเสนอใช้เช่าพื้นที่สำนักงาน

นอกจากนี้ ยังมีรายการซื้อขายอดีตอาคารสำนักงานใหญ่ของธนาคารอีกธนาคารหนึ่ง ซึ่งตั้งอยู่บนถนนสาทร ด้วยมูลค่าการซื้อขายสูงกว่า 1,000 ล้านบาท ขณะที่ ทีซีซีแลนด์ ได้เข้าซื้ออาคารสำนักงานอาคารหนึ่งบนถนนสุรวงศ์ด้วยมูลค่า 800 ล้านบาท โดยมีแผนที่จะใช้เป็นที่ทำการสำหรับบริษัทในกลุ่มของตนเอง

นายล่องลม บุนนาค ประธานกรรมการ โจนส์ แลง ลาซาลล์ ได้กล่าวถึงสถานการณ์การซื้อขายอาคารสำนักงานว่า ในอดีตการซื้อขายอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีให้เห็นไม่มากนัก เนื่องจากไม่ค่อยมีอาคารสำนักงานเสนอขาย อย่างไรก็ดี ในปีที่ผ่านมา สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป ได้ทำให้มีหลายบริษัทจำเป็นต้องปรับโครงสร้างพอร์ตสินทรัพย์ โดยบางบริษัทได้ตัดสินใจเสนอขายสินทรัพย์ที่ไม่จำเป็นต้องใช้ประโยชน์

คาดว่าแนวโน้มนี้จะดำเนินต่อไปในปีนี้ เนื่องจากบริษัทต่างๆ จะยังคงจำเป็นต้องบริหารจัดการต้นทุนและใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด

ส่วนในมุมมองของนักลงทุนขณะนี้มีนักลงทุนส่วนบุคคลจำนวนหนึ่งที่มีทุนหนา กำลังมองหาการซื้ออาคารสำนักงานเป็นการลงทุนทางเลือกอีกทางหนึ่ง เนื่องจากอาคารสำนักงานนับเป็นสินทรัพย์การลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำมากที่สุดประเภทหนึ่ง เพราะมีรายได้ประจำจากค่าเช่า โดยเฉพาะอาคารที่ตั้งอยู่ทำเลที่เหมาะสมและได้รับการบริหารจัดการที่ดี

นอกจากนี้ยังให้ผลตอบแทนการลงทุนอยู่ระหว่าง 57% ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและพันธบัตรรัฐบาล ซึ่งให้ผลตอบแทนที่อัตรา 14% นอกจากนี้ ผู้ลงทุนซื้ออาคารสำนักงานในขณะนี้อาจมีโอกาสได้รับผลตอบแทนการลงทุนที่สูงขึ้นอีกในระยะอันใกล้นี้ เนื่องจากสภาวะตลาดอาคารสำนักงานมีแนวโน้มที่จะปรับตัวดีขึ้นในปี 2554 ตามทิศทางเศรษฐกิจโดยรวมของไทยและภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก

คาดค่าเช่าลงถึงจุดต่ำสุดในปลายปีนี้

ขณะที่ น.ส.ยุพา เสถียรภาพอยุทธ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน โจนส์ แลง ลาซาลล์ ได้กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ ในปีที่ผ่านมามีความต้องการค่อนข้างต่ำ เนื่องจากมีบริษัทผู้เช่าจำนวนมากได้ปรับลดขนาดสำนักงานหรือรวบรวมสำนักงานตามอาคารต่างๆ มาอยู่รวมกัน กิจกรรมการเช่าใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่เป็นการย้ายสำนักงานจากอาคารหนึ่งไปอีกอาคารหนึ่ง ส่วนการเช่าจากบริษัทเปิดใหม่หรือบริษัทที่มีการขยายพื้นที่สำนักงานเพิ่ม มีให้เห็นไม่มาก และส่วนใหญ่เกิดขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปี

สังเกตได้จากในปีที่ผ่านมาโจนส์ แลง ลาซาลล์ เป็นตัวแทนเจ้าของอาคารและบริษัทผู้เช่าในการปล่อยเช่าและเช่าพื้นที่สำนักงาน คิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 1 แสนตารางเมตร ซึ่งในจำนวนนี้ ราว 70% เป็นการต่อสัญญาเช่าที่มีอยู่เดิม 20% เป็นการย้ายที่ตั้งสำนักงานและ 10% เป็นการเช่าจากบริษัทเปิดใหม่หรือบริษัทที่มีการขยายพื้นที่สำนักงานเพิ่ม ซึ่งสามารถสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการใหม่ยังคงมีอยู่ในระดับต่ำ

ในส่วนของค่าเช่า รายงานการวิจัยจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ ได้ระบุว่า อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเฉลี่ยทั่วกรุงเทพฯ ในปีที่ผ่านมาปรับตัวลดลง 4.7% ซึ่งนับว่าเป็นการปรับตัวลดลงไม่มากเท่าที่คาดการณ์ไว้ นอกจากนี้ ในไตรมาสสุดท้ายของปี อัตราค่าเช่าเฉลี่ยปรับตัวลดลงเพียง 0.5% จากไตรมาส 3

ในขณะที่ยังไม่แน่ชัดว่า เศรษฐกิจของไทยจะสามารถฟื้นตัวได้มากน้อยเพียงใด ผลกระทบจากปัญหามาบตาพุดและความไม่แน่นอนของสถานการณ์ทางการเมืองยังคงเป็นปัจจัยลบ ทั้งนี้หากเศรษฐกิจไทยในปีนี้สามารถขยายตัวได้อยู่ในช่วงระหว่าง 34% ตามที่มีการคาดการณ์ไว้ เชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นให้ความต้องการใช้อาคารสำนักงานค่อยปรับตัวเพิ่มขึ้น ประกอบกับในปีนี้ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้นอีกเพียง 7.7 หมื่นตารางเมตร จึงมีแนวโน้มว่าค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานจะถึงจุดต่ำสุดในปลายปีนี้และค่อยๆ ปรับตัวขึ้นในปี 2554