ทุนหนาไล่ซื้ออาคารสนง.รอศก.ฟื้น

ทุนหนาไล่ซื้ออาคารสำนักงาน รอจังหวะเศรษฐกิจฟื้น-ค่าเช่าขึ้น

บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ รายงานว่า แม้ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยรวมในปีที่ผ่านมาจะมีภาวะอ่อนตัว แต่พบว่า มีการลงทุนซื้อขายอาคารสำนักงานเกิดขึ้นหลายรายการ โดยมีรายงานว่า มีการซื้อขายเกิดขึ้นรวม 5 รายการ คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 9,980 ล้านบาท และคาดว่าในปีนี้ จะยังคงมีการลงทุนซื้อขายอาคารสำนักงานเกิดขึ้นอีก เนื่องจากนักลงทุนแสดงความสนใจในการลงทุนซื้ออาคารสำนักงานมากขึ้น ในขณะที่บริษัทต่างๆ มีแนวโน้มที่จะเสนอขายสินทรัพย์ที่ไม่จำเป็นต้องใช้ประโยชน์ ตามการรายงานจากบริษัทผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ โจนส์ แลง ลาซาลล์

ในรายการลงทุนซื้ออาคารสำนักงานทั้ง 5 รายการดังกล่าว มี 2 รายการที่เป็นการซื้อโดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซีพีเอ็น รีเทล โกรท ได้เข้าซื้อส่วนของอาคารสำนักงานในโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ซึ่งประกอบด้วยอาคารสูง 2 อาคาร และศูนย์การค้า ด้วยมูลค่ารวม 5,680 พันล้านบาท นับเป็นการลงทุนซื้อขายที่เกี่ยวเนื่องกับอาคารสำนักงานรายการใหญ่ที่สุดในปีที่ผ่านมา ส่วนอาคารศาลาแอ็ทสาทร ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอที่เพิ่งสร้างเสร็จไม่นานบนถนนสาทร ถูกซื้อเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ศาลาแอทสาทร ด้วยมูลค่าราว 1.65 พันล้านบาท โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ได้รับการจัดตั้งขึ้นโดยบลจ.พรีมาเวสท์ ซึ่งต่อมาได้ถูกเข้าซื้อกิจการโดยบลจ.จัดการกองทุนอยุธยา

นอกจากนี้ ซีพี พลาซ่า ได้เข้าซื้ออดีตอาคารสำนักงานใหญ่ของธนาคารทหารไทยบนถนนพญาไทจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์พญาไท ด้วยมูลค่า 805 ล้านบาท โดยซีพี พลาซ่ามีแผนที่จะปรับปรุงอาคารก่อนนำออกเสนอใช้เช่าพื้นที่สำนักงาน นอกจากนี้ ยังมีรายการซื้อขายอดีตอาคารสำนักงานใหญ่ของธนาคารอีกธนาคารหนึ่ง ซึ่งตั้งอยู่บนสาทร ด้วยมูลค่าการซื้อขายสูงกว่า 1,000 ล้านบาท ส่วน บริษัท ทีซีซี แลนด์ ได้เข้าซื้ออาคารสำนักงานอาคารหนึ่งบนถนนสุรวงศ์มูลค่า 800 ล้านบาท มีแผนที่จะใช้เป็นที่ทำการสำหรับบริษัทในกลุ่มของตนเอง

สำหรับต้นปีนี้ โจนส์ แลง ลาซาลล์ประสบความสำเร็จในการเป็นตัวแทนขายพอร์ตยูนิตสำนักงานในอาคารเสริมมิตรทาวเวอร์บนถนนอโศก คิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 34,000 ตารางเมตร ด้วยมูลค่า 1,500 ล้านบาท

นายล่องลม บุนนาค ประธานกรรมการ โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า “ในอดีต การซื้อขายอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีให้เห็นไม่มากนัก เนื่องจากไม่ค่อยมีอาคารสำนักงานเสนอขาย อย่างไรก็ดี ในปีที่ผ่านมา สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป ได้ทำให้มีหลายบริษัทจำเป็นต้องปรับโครงสร้างพอร์ตสินทรัพย์ โดยบางบริษัทได้ตัดสินใจเสนอขายสินทรัพย์ที่ไม่จำเป็นต้องใช้ประโยชน์ คาดว่า แนวโน้มนี้จะดำเนินต่อไปในปีนี้ เนื่องจากบริษัทต่างๆ จะยังคงจำเป็นต้องบริหารจัดการต้นทุนและใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด”

ขณะที่มีนักลงทุนส่วนบุคคลจำนวนหนึ่งที่มีทุนหนา กำลังมองการหาซื้ออาคารสำนักงานเป็นการลงทุนทางเลือกอีกทางหนึ่ง เนื่องจากอาคารสำนักงานนับเป็นสินทรัพย์การลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำมากที่สุดประเภทหนึ่ง เพราะมีรายได้ประจำจากค่าเช่า โดยเฉพาะอาคารที่ตั้งอยู่ทำเลที่เหมาะสมและได้รับการบริหารจัดการที่ดี นอกจากนี้ ยังให้ผลตอบแทนการลงทุนอยู่ระหว่าง 5- 7% ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและพันธบัตรรัฐบาล ซึ่งให้ผลตอบแทนที่อัตรา 1%-4%

นอกจากนี้ ผู้ลงทุนซื้ออาคารสำนักงานในขณะนี้ อาจมีโอกาสได้รับผลตอบแทนการลงทุนที่สูงขึ้นอีกในระยะอันใกล้นี้ เนื่องจากสภาวะตลาดอาคารสำนักงานมีแนวโน้มที่จะปรับตัวดีขึ้นในปี 2554 ตามทิศทางเศรษฐกิจโดยรวมของไทยและภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก

คาดค่าเช่าลงถึงจุดต่ำสุดในปลายปีนี้

ด้านนางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพในปีที่ผ่านมา มีดีมานด์หรือความต้องการค่อนข้างต่ำ เนื่องจากมีบริษัทผู้เช่าจำนวนมากได้ปรับลดขนาดสำนักงานหรือรวบรวมสำนักงานตามอาคารต่างๆ มาอยู่รวมกัน กิจกรรมการเช่าใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่เป็นการย้ายสำนักงานจากอาคารหนึ่งไปอีกอาคารหนึ่ง ส่วนการเช่าจากบริษัทเปิดใหม่หรือบริษัทที่มีการขยายพื้นที่สำนักงานเพิ่ม มีให้เห็นไม่มาก และส่วนใหญ่เกิดขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปี

ในปีที่ผ่านมาโจนส์ แลง ลาซาลล์เป็นตัวแทนเจ้าของอาคารและบริษัทผู้เช่าในการปล่อยเช่าและเช่าพื้นที่สำนักงาน คิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 100,000 ตารางเมตร ซึ่งในจำนวนนี้ ราว 70% เป็นการต่อสัญญาเช่าที่มีอยู่เดิม 20% เป็นการย้ายที่ตั้งสำนักงาน และ 10% เป็นการเช่าจากบริษัทเปิดใหม่หรือบริษัทที่มีการขยายพื้นที่สำนักงานเพิ่ม ซึ่งสามารถสะท้อนให้เห็นถึงดีมานด์ใหม่ยังคงมีอยู่ในระดับต่ำ

ในส่วนของค่าเช่า รายงานการวิจัยจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ระบุว่า อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเฉลี่ยทั่วกรุงเทพฯ ในปีที่ผ่านมาปรับตัวลดลง 4.7% ซึ่งนับว่าเป็นการปรับตัวลดลงไม่มากเท่าที่คาดการณ์ไว้ นอกจากนี้ ในไตรมาสสุดท้ายของปี อัตราค่าเช่าเฉลี่ยปรับตัวลดลงเพียง 0.5% จากไตรมาสสาม

ในขณะที่ยังไม่แน่ชัดว่า เศรษฐกิจของไทยจะสามารถฟื้นตัวได้มากน้อยเพียงใด ผลกระทบจากปัญหามาบตาพุตและความไม่แน่นอนของสถานการณ์ทางการเมืองยังคงเป็นปัจจัยลบ ทั้งนี้ หากเศรษฐกิจไทยในปีนี้สามารถขยายตัวได้อยู่ในช่วงระหว่าง 3%-4% ตามที่มีการคาดการณ์ไว้ เชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นให้ดีมานด์ในตลาดอาคารสำนักงานค่อยปรับตัวเพิ่มขึ้น ประกอบกับในปีนี้ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้นอีกเพียง 77,000 ตารางเมตร จึงมีแนวโน้มว่าค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานจะถึงจุดต่ำสุดในปลายปีนี้และค่อยๆ ปรับตัวขึ้นในปี 2554