อสังหาฯขี่กระแสอุทกภัย ชูจุดขาย บ้าน-คอนโดฝ่าน้ำ

ผลจากน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้กระทบกับเศรษฐกิจประเทศเป็นวงกว้างนับแสนๆ ล้านบาท

ไม่พ้นแม้แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ประกอบการต่างต้องเผชิญกับวิกฤตอีกครั้ง ทั้งในแง่ความเสียหายที่เกิดขึ้น กำลังซื้อที่หดหายในระยะสั้น และที่สำคัญคือความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่วันนี้หวาดผวากับน้ำเป็นอย่างมาก และเป็นการบ้านที่ผู้ประกอบการจะต้องตีโจทย์ให้แตกนับตั้งแต่วันนี้ เพราะไม่มีใครสามารถการันตีได้ว่าวิกฤตน้ำถล่มเมืองครั้งนี้เป็นครั้งสุดท้ายที่จะเกิดขึ้น

ภาพสะท้อนของอาการตื่นและหวั่นวิตกกับพลังของน้ำที่ปรากฏอยู่ในขณะนี้คือ การวิ่งหาซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยชั่วคราวหรือถาวรของผู้ที่เดือดร้อนจากมหาอุทกภัย ซึ่งครั้งนี้ไม่ใช่ครั้งแรกที่คนเหล่านี้เจอกับปัญหาน้ำท่วม แต่ถือเป็นครั้งที่หนักที่สุดและกลายเป็นฟางเส้นสุดท้ายที่ทำให้ตัดสินใจเปลี่ยนที่อยู่อาศัยเป็นแนวสูงแทนแนวราบ ทำให้คอนโดมิเนียมในหลายโครงการขายดีแบบเงียบๆ ท่ามกลางความตื่นตระหนกของผู้บริโภค

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมหลายรายต่างยอมรับว่าคอนโดมิเนียมกลายเป็นที่พึ่งของผู้บริโภคที่ต้องการหลีกหนีจากปัญหาน้ำท่วม แต่ยังประเมินไม่ได้ชัดว่าจะเป็นปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นระยะสั้นหรือระยะยาว แต่ก็ต้องถือว่าเป็นประเด็นที่น่าสนใจสำหรับการวางแผนทำตลาดคอนโดมิเนียมในอนาคต และเป็นโอกาสที่คอนโดมิเนียมจะกลับมาเป็นพระเอกอีกครั้งหลังจากตลาดได้ชะลอตัวลงในช่วง 12 ปีที่ผ่านมา

คุณวุฒิ ธรรมพรหมกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมโปรดักส์ เซ็นเตอร์ผู้ดำเนินธุรกิจศูนย์วัสดุก่อสร้างและตกแต่งบ้าน กล่าวว่า จากการสอบถามผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ พบว่า การเกิดน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ส่งผลให้พฤติกรรมการซื้อบ้านในระยะนี้เปลี่ยนไป โดยหันมาซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองมากขึ้น เนื่องจากไม่เสี่ยงกับภาวะน้ำท่วม และถึงแม้จะท่วมแต่คงไม่เข้าไปถึงห้องพักภายในโครงการ

“แม้ว่าช่วงนี้ผู้บริโภคไม่มีอารมณ์ในการซื้อบ้านมากนัก แต่เชื่อว่าพฤติกรรมผู้บริโภคคงเปลี่ยนครั้งใหญ่ คนที่จะซื้อบ้านคงจะต้องไปเลือกดูโครงการก่อนที่จะซื้อ ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมในเมืองนั้นจะได้เปรียบกว่า เพราะแทบจะไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม” คุณวุฒิ กล่าว

สำหรับโครงการแนวราบที่กลายเป็นจุดด้อยยามน้ำหลาก จำเป็นจะต้องสร้างจุดขายเพื่อทำให้ผู้บริโภคเกิดความเชื่อมั่นในการอยู่อาศัย โดยเฉพาะการทำให้มั่นใจว่าโครงการมีการวางแผน วางระบบสำหรับการป้องกันน้ำเป็นอย่างดี และปลอดภัยจากปัญหาน้ำท่วม แต่ก็ต้องแลกกับราคาบ้านที่จะสูงขึ้นด้วย

สุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการ บริษัท เฉลิมนคร ผู้พัฒนาโครงการบ้านสถาพร ย่านรังสิต กล่าวว่า การพัฒนาโครงการในอนาคตจะให้ความสำคัญกับเรื่องทำเลและแปลงที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการมากขึ้น เพื่อไม่ให้โครงการต้องประสบกับปัญหาน้ำท่วม นอกจากนี้ยังต้องลงทุนถมที่ดินให้สูงขึ้นรวมถึงมีการวางระบบป้องกันน้ำท่วมภายในโครงการเพิ่มขึ้น เช่น คันกั้นน้ำ เครื่องสูบน้ำภายในโครงการหลายจุด

อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าการลงทุนทางด้านสาธารณูปโภคในโครงการสูงขึ้นจะส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้นด้วย ในเบื้องต้นคาดว่าจะทำให้ต้นทุนบ้านแพงขึ้นประมาณ 45% อย่างแน่นอน

ขณะเดียวกัน ภาครัฐจะต้องมีการวางระบบเพื่อแก้ปัญหาดังกล่าวในอนาคต โดยจะต้องมีการจัดทำพื้นที่รองรับน้ำท่วมหรือฟลัดเวย์ บริเวณพื้นที่ปริมณฑลของกรุงเทพฯ ซึ่งจะต้องเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่เหมือนการขุดแม่น้ำเจ้าพระยาสายใหม่ขึ้น โดยอาศัยการเก็บภาษีจากประชาชน

วิทการ จันทวิมล ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า พฤติกรรมการเลือกซื้อบ้านของผู้บริโภคหลังน้ำลดนั้นจะต้องเปลี่ยนไปอย่างแน่นอน ขณะที่แนวทางการเลือกซื้อที่ดินนั้นจะเน้นทำเลในเมือง อยู่ใกล้กับแหล่งชุมชนและเส้นทางคมนาคมหลัก โดยพยายามรักษาสัดส่วนการพัฒนาโครงการคือแนวราบและแนวสูง 50:50 ให้มีสัดส่วนการพัฒนาใกล้เคียงกัน

ด้าน ชายนิด โง้วศิริมณี กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ในครั้งนี้ถือเป็นวิกฤตที่ไม่ได้มีการวางแผนที่ดีจากภาครัฐเพื่อป้องกันปัญหา ขณะที่แผนพัฒนาโครงการของบริษัทในอนาคตอาจจะไม่ได้มีการปรับเปลี่ยนมากนัก เนื่องจากวิกฤตครั้งนี้เป็นเหตุการณ์ที่อยู่เหนือการควบคุม ผลกระทบใหญ่ๆ นั้นเกิดกับผู้ประกอบการในนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่ง ที่อาจจะทำให้ทุนต่างชาติย้ายฐานการลงทุนไปประเทศอื่นแทน

แม้ว่าวิกฤตจากมหาอุทกภัยรอบนี้จะสร้างความเสียหายใหญ่หลวงให้กับระบบเศรษฐกิจของประเทศ แต่ในทุกวิกฤตหากรู้จักปรับตัวและเรียนรู้บทเรียนจากวิกฤตนั้น ย่อมมีโอกาสซ่อนตัวอยู่เสมอ