205 ตึกร้าง ส่อทุบทิ้ง!นิรโทษกรรมไร้ผล ติดกับกม.อีกเพียบ

แม้ว่าเพิ่งจะมีกฎหมายเพื่อนิรโทษกรรมอาคารมีปัญหาเหล่านี้มาตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว แต่จนถึงวันนี้ยังไม่มีโครงการใดเลยที่จะฟื้นกลับมา

ความพยายามในการฟื้นสภาพอาคารสร้างค้างที่ยังคงมีให้เห็นอยู่ทั่วไปในกทม. เพื่อแก้ปัญหาหนี้สถาบันการเงินที่ยังคาราคาซังมาตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 รวมถึงแก้ปัญหาสังคมจากสภาพอาคารร้างในปัจจุบันกลายเป็นสถานที่เสี่ยงต่อคนสัญจรผ่านไปผ่านมานั้นยังอยู่ในภาพที่เลือนราง และที่สุดอาจจะต้องรื้อทิ้งไปตามกาลเวลา

แม้ว่าเพิ่งจะมีกฎหมายเพื่อนิรโทษกรรมอาคารมีปัญหาเหล่านี้มาตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว แต่จนถึงวันนี้ยังไม่มีโครงการใดเลยที่จะฟื้นกลับมาได้ในขณะนี้ ซึ่งจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ล่าสุดยังพบว่ามีอาคารร้างในเขตกทม.อีก 205 อาคาร

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูล กล่าวว่า อาคารที่สำรวจเป็นขนาดใหญ่ขึ้นไปที่ขอใบอนุญาตก่อสร้างตั้งแต่พ.ศ. 25332543 ได้มีการสำรวจครั้งแรกเมื่อพ.ศ. 2544 พบว่ามีโครงการสร้างค้างทั้งสิ้น 508 อาคาร จนถึงปัจจุบันสร้างเสร็จไปแล้ว 278 โครงการ และอยู่ระหว่างก่อสร้าง 25 อาคาร

สำหรับอาคารสร้างค้างที่ยังเหลืออยู่ทั้ง 205 อาคาร ส่วนใหญ่เป็นอาคารพักอาศัยมีจำนวน 158 อาคาร เป็นอาคารสำนักงาน 20 อาคาร และเป็นอาคารพาณิชย์ 17 อาคาร หากมองในแง่การก่อสร้างจะพบว่าเป็นอาคารที่มีการเข้าใช้พื้นที่แต่ไม่ก่อสร้างต่อ 23 อาคาร เป็นอาคารที่มีการก่อสร้างโครงสร้างไปแล้วบางส่วน 122 อาคาร และเป็นอาคารที่ทิ้งร้างและมีเพียงเสาเข็ม 60 อาคาร

สำหรับอาคารสร้างค้างทั้งหมดอยู่ในข่ายที่จะขออนุญาตใหม่ตามกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารหรือดัดแปลงอาคาร ส่วนอาคารที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจของประเทศมี 178 อาคาร และไม่สามารถขออนุญาตใหม่ได้ 27 โครงการ

ทั้งนี้ ตั้งแต่วิกฤตในปี 2540 ที่ผ่านมา โครงการที่ประสบปัญหาการเงินเหล่านี้พยายามที่จะขอให้รัฐผ่อนปรนในแง่กฎหมายการก่อสร้าง เนื่องจากหลายอาคารขาดการดูแลจนใบอนุญาตก่อสร้างหมดอายุ หากต้องการจะสร้างใหม่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของกฎหมายที่เปลี่ยนแปลงไป จนที่สุดก็ไม่สามารถก่อสร้างได้

แต่ข้อเรียกร้องในการขอนิรโทษกรรมโครงการที่โดนพิษเศรษฐกิจเล่นงานมา เพิ่งจะมาสำเร็จผลในอีก 12 ปีต่อมา โดยกรมโยธาธิการและผังเมืองได้ออกกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารหรือดัดแปลงอาคาร สำหรับอาคารที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาทางเศรษฐกิจของประเทศซึ่งยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ พ.ศ. 2552 เมื่อวันที่ 4 พ.ย. 2552

ทั้งนี้ ได้กำหนดให้อาคารที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างตั้งแต่ 17 ก.พ. 2535–7 ส.ค. 2543 และได้หยุดการก่อสร้างไว้ ไม่ได้ทำการก่อสร้างต่อจนแล้วเสร็จจนใบอนุญาตก่อสร้างหมดอายุ ให้มาขอต่อใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ได้ โดยใช้เงื่อนไขการก่อสร้างเหมือนตอนที่ขออนุญาตเอาไว้

ขณะที่ นายวีระ วิสุทธิรัตนกุล นิติกรชำนาญการ สำนักควบคุมและตรวจสอบอาคาร กรมโยธาธิการฯ กล่าวว่า กฎกระทรวงดังกล่าวมีอายุ 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ 4 พ.ย. 2552 และจะสิ้นสุดในวันที่ 4 พ.ย. 2557 เจ้าของอาคารที่เข้าเงื่อนไขจะต้องมายื่นต่อใบอนุญาตในช่วงดังกล่าว โดยอาคารจะต้องได้รับใบอนุญาตและมีการก่อสร้างไปแล้วบางส่วน

ทั้งนี้ กฎกระทรวงได้กำหนดอาคารต้องตอกเข็มหรือสร้างฐานแผ่ไปแล้ว 25% หรือต้องก่อสร้างโครงสร้างใต้ดินไปแล้ว 10% ต้องไม่เพิ่มความสูงและพื้นที่อาคาร ส่วนรูปแบบต่างๆ อาจจะปรับปรุงได้ และเรื่องระบบความปลอดภัยต่างๆ ต้องใช้ตามกฎหมายปัจจุบัน ซึ่งการยื่นขอต่อใบอนุญาตใหม่นั้นจะต้องมีใบรับรองจากวุฒิวิศวกรในการตรวจสอบโครงสร้าง และต้องแสดงวิธีการแก้ไขประกอบในการยื่นขออนุญาตใหม่

อย่างไรก็ตาม แม้จะได้รับการผ่อนปรนในแง่ของการต่อใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งดูเหมือนจะช่วยปลดล็อคให้กับอาคารสร้างค้างเหล่านี้ได้ แต่เมื่อมองไปยังกฎหมายแวดล้อมอื่นๆ แล้ว ยังไม่แน่ใจว่าอาคารเจ้าปัญหาเหล่านี้จะรอดสันดอนออกมาได้หรือไม่

นายพินิต เลิศอุดมธนา วิศวกรโยธา 8 วช. กองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา กทม. กล่าวว่า ตั้งแต่ประกาศกฎกระทรวงเพื่อนิรโทษกรรมอาคารสร้างค้างเมื่อเดือนพ.ย.ที่ผ่านมา จนถึงขณะนี้ยังไม่มีใครมาขอใช้สิทธิต่ออายุใบอนุญาตดังกล่าว ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะเพิ่งมีการประกาศใช้กฎกระทรวง และถือเป็นเรื่องใหม่มากจึงต้องใช้เวลาศึกษาข้อมูลก่อน

อย่างไรก็ตาม ประเด็นสำคัญอยู่ที่การตีความกฎหมายที่ไปเกี่ยวข้องกับการบังคับใช้กฎหมายอื่นๆ อย่างเช่นกฎหมายผังเมืองที่มองในแง่ของประโยชน์การใช้ที่ดิน ซึ่งปัจจุบันได้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ไป หากอาคารสร้างค้างที่ใบอนุญาตหมดอายุไปแล้ว การมาต่อใหม่ไม่แน่ใจว่าจะต้องดูเรื่องผังเมืองที่เปลี่ยนไปหรือไม่ หากเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ใหม่จะทำให้อาคารนั้นสร้างไม่ได้

นอกจากนี้ นายธนพล ศิริธนชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ ให้ข้อคิดเพิ่มเติมว่า การก่อสร้างยังต้องเกี่ยวข้องกับการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งแม้ว่าทางกทม.จะประทับตราว่าไม่ต้องทำ แต่เมื่อสร้างอาคารจนเสร็จไปจดทะเบียนเป็นอาคารชุด กรมที่ดินขอใบผ่านรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม ก็เท่ากับว่าต้องกลับไปนับหนึ่งใหม่ ซึ่งอาจจะทำให้โครงการล่าช้า หรือสร้างไม่ได้เลย

ขณะที่นายยอดเยี่ยม เทพธรานนท์ อดีตนายกสมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ กล่าวว่า กฎหมายที่น่าจะกระทบต่อการนิรโทษกรรมอาคารร้าง หลักๆ น่าจะมี 2 ตัว คือ กฎหมายสิ่งแวดล้อมและกฎหมายผังเมือง จึงอยากให้มองว่าหากต้องการแก้ปัญหาอาคารร้างให้หมดไป จะต้องมีเจ้าภาพที่จะต้องทำในเรื่องข้อกฎหมายต่างๆ ให้ชัดเจน

ส่วนอีกด้านหนึ่งต้องทำข้อมูลสถานะของโครงการให้เกิดความชัดเจนด้วยเช่นกัน เมื่อทั้งข้อกฎหมายชัด ข้อมูลสถานะของอาคารชัด ก็สามารถจะรู้ได้ว่า อาคารไหนทำได้ อาคารไหนต้องรื้อทิ้ง น่าจะเป็นทางออกของการแก้ปัญหาที่ติดขัดในขณะนี้ให้จบได้ โดยที่ไม่ต้องปล่อยให้ผู้ซื้อต้องมาเสี่ยงในภายหลัง

เช่นเดียวกับนายอัศวิน พิชญโยธิน ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและผังเมือง กล่าวว่า สำหรับกฎกระทรวงใหม่นี้ เจ้าหน้าที่รัฐทุกหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้องวางกรอบเกี่ยวกับเรื่องการตีความให้ชัดเจน เพื่อลดปัญหาในการยื่นขอต่ออายุใบอนุญาตจริง และสามารถใช้ประโยชน์จากกฎกระทรวงนี้ได้จริง

ด้านนางลดาวัลย์ ธนะธนิต กรรมการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค สำนักนายกรัฐมนตรี ให้ความเห็นว่า หน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรเร่งประชาสัมพันธ์ให้กลุ่มเป้าหมายได้รับรู้ โดยควรมีหน่วยงานกลางทำเช็กลิสต์ให้กับผู้สนใจลงทุนซื้ออาคารเก่าว่า ควรตรวจสอบในประเด็นใดบ้าง เช่น ตรวจสอบใบอนุญาต ตรวจสอบโฉนด หรือตรวจสอบแบบ เป็นต้น เพื่อให้กระบวนการในการซื้อถูกต้อง และไม่ผิดต่อหลักกฎหมายต่างๆ

การรอคอยกฎนิรโทษกรรมมาอย่างยาวนานเพื่อปลดล็อกโครงการร้างแทบจะไม่มีค่าอะไรเลย เมื่อที่สุดแล้วการแก้ปัญหายังขาดมุมมองในมิติอื่นของกฎหมายตัวอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกัน สุดท้ายก็ต้องไปนับหนึ่งกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่นต่อไป สุดท้ายจริงๆ คือประชาชนที่ต้องเสี่ยงอยู่กับอาคารเหล่านี้ไปแบบไม่รู้ว่าจะแก้ปัญหาได้เมื่อไหร่