ที่ดินทั่วกทม.แจ๊กพอตคุมเข้มผุดอาคารใหญ่ในซอยเล็ก

ร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 มีข้อกำหนดที่เกี่ยวกับขนาด ประเภทอาคาร

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์

ร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 มีข้อกำหนดที่เกี่ยวกับขนาด ประเภทอาคาร ที่จะสามารถสร้างได้บนถนนที่มีความกว้างตามที่ผังเมืองกำหนดไว้ ซึ่งในหลายพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดดังกล่าวซึ่งจะส่งผลโดยตรงกับการใช้ประโยชน์ของที่ดินบริเวณนั้น

รศ.อัศวิน พิชญโยธิน ที่ปรึกษา สภาที่ปรึกษาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ และนักวิชาการผู้ทรงคุณวุฒิ ด้านอสังหาริม ทรัพย์ ข้อกำหนดในแต่ละประเภทที่ดินในเรื่องขนาดของอาคาร และประเภทอาคารที่จะสร้างติดถนน ซอย หรือเขตทาง ในร่างผังเมืองใหม่จะต้องมีความกว้างมากขึ้นกว่าเดิมมาก โดยเฉพาะการก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยในหลายบริเวณ ที่จะส่งผลให้การใช้ประโยชน์ที่ดินลดลงหากประกาศใช้

เปิดทำเลคุมเข้มความกว้างถนน

สำหรับบริเวณที่ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนข้อกำหนดของร่างผังเมืองรอบนี้ เช่น บริเวณริมถนนรัชดาภิเษก ได้เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินฝั่งตะวันออกของถนนรัชดาภิเษกช่วงถนนลาดพร้าวจนถึงถนนประชาอุทิศ กว้าง 500 เมตร ตลอดแนวถนนให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย. 9 จากเดิมเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย. 6 และมีระยะกว้าง 200 เมตรจากแนวถนน

การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวจะส่งผลให้พื้นที่ที่ห่างจากถนนรัชดาฯ เข้าไประยะ 200-500 เมตร สามารถสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมขนาดเกิน 1 หมื่น ตร.ม.ได้ โดยต้องตั้งอยู่ริมถนน ซอยที่กว้างเกิน 16 เมตร จากปัจจุบันที่ต้องตั้งอยู่บนถนนซอยที่กว้างเกิน 30 เมตร

ส่วนอาคารพาณิชยกรรมพื้นที่ 5,000-9,999 ตร.ม. จะต้องติดถนนกว้างเกินกว่า 12 เมตร จากปัจจุบันอาคารพื้นที่ 2,000-9,999 ตร.ม. ติดถนนกว้าง 6 เมตรก็สามารถสร้างได้ ส่วนอาคารพาณิชยกรรมที่เกิน 1 หมื่น ตร.ม. ต้องติดถนนกว้าง 16 เมตร จากปัจจุบันห้ามสร้างเกินกว่า 1 หมื่น ตร.ม. ขณะที่อาคารสำนักงานที่เกิน 1 หมื่น ตร.ม. ต้องติดถนนกว้างเกินกว่า 16 เมตร จากปัจจุบัน ต้องติดถนนกว้างเกินกว่า 30 เมตร

บริเวณฝั่งตะวันออกของถนนกำแพงเพชร เลียบทางรถไฟสายเหนือ ช่วงตะวันออกของถนนพระราม 5 จนถึงถนนรัชดาภิเษก ยังคงเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย. 9 เหมือนเดิม แต่ข้อกำหนดเกี่ยวกับอาคารประเภทต่างๆ ขนาดพื้นที่อาคาร และความกว้างของถนนที่อาคารตั้งอยู่มีการเปลี่ยนแปลงไป เช่นเดียวกับพื้นที่ ย. 9 ในบริเวณอื่นๆ

ยกตัวอย่างเช่น การสร้างอาคารพักอาศัยรวมและอาคารพาณิชยกรรมพื้นที่เกิน 1 หมื่นตร.ม. ต้องติดถนนที่กว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร จากปัจจุบันถนนต้องกว้างเกิน 10 เมตร อาคารพาณิชยกรรมพื้นที่ 5,000-9,999 ตร.ม. ต้องติดถนนกว้างเกิน 12 เมตร จากปัจจุบันถนนกว้างเกิน 10 เมตร ก็สามารถสร้างได้ เป็นต้นบริเวณถนนรามอินทรา ในเขตคันนายาว ช่วงซอย 40 ถึงซอย 83 และถนนนวมินทร์ทั้งสองฝั่ง กำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย. 6 เท่าเดิม แต่การสร้างอาคารพักอาศัยรวม พื้นที่ 5,000-9,999 ตร.ม. ต้องติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร และห้ามสร้างอาคารที่พื้นที่เกิน 1 หมื่น ตร.ม.ขึ้นไปด้วย จากปัจจุบันอาคารพื้นที่ 2,000-9,999 ตร.ม. สร้างบนถนนเกินกว่า 6 เมตรได้ และอาคารเกิน 1 หมื่น ตร.ม. สร้างบนถนนกว้างเกิน 30 เมตรได้ ซึ่งข้อกำหนดดังกล่าว ยังใช้ในหลายบริเวณที่เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย. 6 เช่นเดียวกัน

อาคารพาณิชยกรรม พื้นที่ 5,000-9,999 ตร.ม. ต้องติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร และห้ามสร้างอาคารที่พื้นที่เกิน 1 หมื่นตร.ม.ขึ้นไป จากปัจจุบันที่สร้างได้ถึง 9,999 ตร.ม. บนถนนกว้างเกิน 6 เมตร อาคารสำนักงาน 1,000-1,999 ตร.ม. ต้องติดถนนกว้างเกิน 16 เมตร และขนาด 2,000-4,999 ตร.ม. ต้องติดถนนกว้างเกิน 30 เมตร จากปัจจุบัน พื้นที่ 2,000-9,999 ตร.ม. ติดถนนกว้าง 16 เมตร

สำหรับบริเวณถนนรามอินทรา ช่วงแฟชั่นไอส์แลนด์ถึงซอยรามอินทรา 117 ด้านทิศใต้ของถนนรามอินทราจนถึงถนนเสรีไทย และตลอดแนวคลองแสนแสบฝั่งเหนือ ซึ่งเป็นบริเวณสวนสยาม และสถานีบางชัน ในเขตคันนายาว ให้ก่อสร้างอาคารมีพื้นที่ก่อสร้างได้ไม่เกิน 3 เท่า จากเดิมสร้างได้ 4 เท่า การสร้างอาคารพักอาศัยรวมขนาด 2,000 – 4,999 ตร.ม. ต้องติดถนนกว้างกว่า 16 เมตร และห้ามสร้างเกิน 5,000 ตร.ม. ขึ้นไปด้วย จากปัจจุบันสร้างได้ 2,000 – 9,999 ตร.ม. บนถนนกว้างเกิน 6 เมตร เท่านั้น

ส่วนบริเวณถนนสุขุมวิทซอย 77 (ซอยอ่อนนุช) ตั้งแต่ ซอยอ่อนนุช 26 ถึง ซอยอ่อนนุช 27 ปัจจุบันก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยรวม ได้ไม่เกิน 9,999 ตร.ม. โดยที่ดินต้องอยู่ติดถนน ซอย ที่กว้างเกินกว่า 10 เมตร แต่ตามร่างผังเมืองใหม่ ถนนซอยต้องกว้างเกินกว่า 16 เมตร ถึงจะสร้างได้

บริเวณถนนพัฒนาการหลายบริเวณที่ปัจจุบันเป็นบริเวณที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.4 ในร่างผังเมืองใหม่เปลี่ยนเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.5 เช่น ถนนพัฒนาการ ตั้งแต่ซอย 20 ถึงสำนักงานเขตสวนหลวง และถนนพระราม 9 ตั้งแต่แยกรามคำแหงถึงแยกถนนศรีนครินทร์ ปัจจุบันก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยได้ไม่เกิน 9,999 ตร.ม. แต่ต้องอยู่ติดถนนกว้างกว่า 10 เมตร แต่ร่างผังเมืองใหม่ต้องติดถนนที่กว้างกว่า 16 เมตร

บริเวณถนนรัชดาภิเษก ฝั่งทิศใต้ช่วงถนนรัชโยธินถึงถนนประชาชื่น ร่างผังเมืองใหม่ กำหนดให้การสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมพื้นที่ 5,000–9,999 ตร.ม. ต้องติดถนนกว้างเกินกว่า 16 เมตร จากปัจจุบันติดถนนกว้างเกิน 6 เมตร ก็สร้างได้ถึง 9,999 ตร.ม. อาคารพาณิชยกรรมพื้นที่ 5,000–9,999 ตร.ม. ต้องติดถนนกว้างเกิน 16 เมตร ปัจจุบันสร้างได้ 9,999 ตร.ม. เมื่อติดถนนที่กว้างเกิน 6 เมตร

นอกจากนี้ ตามร่างผังเมืองรวม กทม.ใหม่ ในบริเวณอื่นใดที่กำหนดเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.7 การก่อสร้างอาคารต่างๆ ก็จะเป็นไปตามข้อกำหนดดังกล่าวด้วยเช่นกัน

บริเวณถนนกาญจนาภิเษกฝั่งตะวันตก ช่วงตั้งแต่คลองบางอ้าย จนถึงคลองสนามชัย ระยะกว้าง 500 เมตร ตลอดฝั่งตะวันตกของถนนกาญจนาภิเษก ตามร่างผังเมืองรวม กทม.ใหม่ ก่อสร้างอาคารได้ไม่เกิน 1.5 เท่าของแปลงที่ดิน ปัจจุบันสร้างได้ 2 เท่า แต่การสร้างที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ ต้องอยู่ติดถนนซอยที่กว้างเกิน 12 เมตร จากปัจจุบันสร้างได้บนถนนกว้างเกิน 6 เมตร

ส่วนตึกแถวต้องอยู่ริมถนนซอยที่กว้างเกิน 16 เมตร จากปัจจุบันกว้าง 6 เมตร ก็สร้างได้ อาคารพาณิชยกรรม พื้นที่ 100-299 ตร.ม. ต้องอยู่ติดถนนหน้ากว้างเกินกว่า 16 เมตร จากปัจจุบันติดถนนกว้างเกิน 6 เมตร ก็สร้างได้ อาคารพาณิชยกรรมพื้นที่ 300–499 ตร.ม. ต้องติดถนนกว้างเกินกว่า 30 เมตร จากปัจจุบันห้ามก่อสร้าง

ในเขตสวนหลวง เช่น บริเวณหลังมหาวิทยาลัยรามคำแหง ซอย 24 ถนนพระราม 9 ช่วงซอย 39 ถึงแยกถนนศรีนครินทร์ ถนนพัฒนาการช่วงซอยพัฒนาการ 1 9 ถึงซอย 57 ตลอดจนพื้นที่ในซอยด้านใต้ของถนนพัฒนาการทุกซอยเข้าไป 500 เมตร และช่วงซอย 37 ถึงซอย 57 ได้เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินจากเดิมก่อสร้างได้ 3 เท่าเป็น 4 เท่า

ส่วนอาคารประเภทต่างๆ ต้องอยู่ติดถนนหรือซอยที่ต้องกว้างกว่าข้อกำหนดเดิม เช่น การสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมพื้นที่ไม่เกิน 9,999 ตร.ม. ต้องอยู่ติดถนนที่กว้างเกิน 16 เมตร และห้ามสร้างเกิน 1 หมื่น ตร.ม. จากปัจจุบันติดถนนกว้างเกิน 10 เมตร ก็สามารถสร้างได้แล้ว เป็นต้น

แจ้งแก้ปัญหาผุดอาคารใหญ่ในซอย

ทางด้าน นพนันท์ ตาปนานนท์ ผู้จัดการโครงการวางและปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 กล่าวว่า ขนาดของอาคารในผังเมือง กทม.ฉบับปัจจุบันได้อ้างอิงตามกฎหมายควบคุมอาคาร ซึ่งได้กำหนดเกณฑ์ของพื้นที่อาคารและความสูงไว้อย่างหยาบๆ เช่น มีความสูงไม่เกิน 23 เมตร หรือมีพื้นที่อาคารเกินกว่า 1 หมื่น ตร.ม. ฯลฯ ทำให้การควบคุมทางผังเมืองเกิดปัญหาในทางปฏิบัติ เนื่องจากพื้นที่ กทม.มีความหลากหลายของประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ในการปรับปรุงผังเมืองรวม กทม.ครั้งนี้จึงได้นำวิธีการที่เป็นสากลมาใช้คือกำหนดเกณฑ์พื้นที่อาคารให้แยกย่อยลงไป ดังนั้นแต่เดิมซึ่งได้อนุญาตหรือไม่อนุญาตกับอาคารที่มีพื้นที่ต่ำกว่า 1 หมื่น ตร.ม. ก็จะถูกแยกย่อยลงไปเป็นอาคารที่มีพื้นที่หลายๆ ระดับ เช่น น้อยกว่า 2,000 ตร.ม. 2,000-5,000 ตร.ม. และ 5,000-10,000 ตร.ม. เป็นต้น และการควบคุมก็จะโยงกับขนาดความกว้างของถนนที่จะสามารถรองรับปริมาณการจราจรเข้าออกของอาคารที่มีขนาดพื้นที่แตกต่างกันไป

นอกจากนี้ ยังพิจารณาถึงระดับความหนาแน่นของการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น อาคารที่มีขนาดพื้นที่มากๆ ก็ไม่ควรเข้าไปตั้งอยู่ในย่านการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีความหนาแน่นน้อย เพื่อป้องกันผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับย่านการใช้ประโยชน์ที่ดินนั้นๆ หากมองเฉพาะแง่ลงทุนอย่างเดียวโดยให้อาคารขนาดใหญ่เข้าไปตั้งอยู่ได้ในย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยจะเกิดผลเสียด้านคุณภาพของที่อยู่อาศัย และปัญหาจราจร

เชื่อว่าในประเด็นข้อกำหนดเรื่องความกว้างของเขตทางที่ปรับเพิ่มขึ้นจะเกิดข้อถกเถียงกันอีกนานระหว่างนักพัฒนาที่ดินกับคนยกร่างผัง เพราะต่างคนต่างก็มีมุมมองที่ต่างกัน

หากเป็นไปตามข้อกำหนดนั้นจริงๆ กทม.คงจะแก้ปัญหาความแออัดตามถนน ตรอก ซอย เล็กๆ ไปได้ แต่ก็ต้องแลกกับราคาที่อยู่อาศัยที่อาจจะเพิ่มขึ้นจากพื้นที่ที่สร้างได้น้อยลง เป็นทางเลือกที่ผู้บริโภคเลือกไม่ถูกจริงๆ