รับมือราคาประเมิณกู้ได้เพิ่ม-ต้นทุนพุ่ง

1 ม.ค. 2555 หรือใน 4 เดือนข้างหน้านี้ กรมธนารักษ์

กระทรวงการคลัง จะปรับเกณฑ์ประเมินราคาที่ดินใหม่ทั่วประเทศ จำนวน 29.3 ล้านแปลง

เป็นที่ดินใน กทม. 1.9 ล้านแปลง ที่ดินในต่างจังหวัด 27.4 ล้านแปลง ซึ่งขณะนี้มีความชัดเจนแล้วเกือบ 90%

เฉพาะในพื้นที่ กทม. ดำเนินการเสร็จแล้ว 12 เขต คือ เขตบางขุนเทียน จอมทอง บางบอน บางเขน สายไหม พระโขนง วัฒนา คลองเตย บางนา มีนบุรี คลองสามวา และหนองจอก

ต่างจังหวัดนั้น ได้แก่ สระบุรี นครนายก และระยอง เสร็จเรียบร้อย

กล่าวเฉพาะ กทม. พื้นที่ที่ปรับขึ้นสูงสุด ได้แก่ เขตพระโขนง วัฒนา คลองเตย และบางนา ปรับขึ้นเฉลี่ย 39.20% ราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ 5.25 แสนบาท/ตร.ว. ซึ่งอยู่ในบริเวณถนนสุขุมวิทตั้งแต่ซอยนานาถึงแยกอโศก

รองมา คือ เขตบางขุนเทียน จอมทอง และบางบอน ปรับขึ้นเฉลี่ย 38.95% ราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ 1.32 แสนบาท/ตร.ว. ในบริเวณพื้นที่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน

เขตบางเขน และสายไหม ปรับขึ้นเฉลี่ย 26.75% ราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ 1.5-1.6 แสนบาท/ตร.ว. บริเวณพื้นที่ถนนพหลโยธิน

เขตมีนบุรี และคลองสามวา ปรับขึ้น 24.14% ราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ 1.1-1.2 แสนบาท/ตร.ว. บริเวณพื้นที่ถนนสีหบุรานุกิจ ตลาดมีนบุรี

เขตหนองจอก ปรับขึ้น 13.18% ราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ 2.4 หมื่นบาท/ตร.ว. พื้นที่บริเวณถนนบุรีรมย์ ฯลฯ

การปรับขึ้นของราคาที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ย่อมมีผลกระทบกับประชาชนจำนวนมาก

ชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า การประเมินราคาที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์จะช่วยให้ลูกค้าที่ขอสินเชื่อกับธนาคารโดยใช้ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ ก็มีโอกาสขอวงเงินสินเชื่อได้เพิ่มขึ้น หากราคาตลาดมีการปรับขึ้นตามราคากลางที่ประเมินใหม่

การประเมินราคาใหม่จึงถือเป็นเรื่องดีต่อลูกค้าที่ขอสินเชื่อ เพราะหลักประกันจะมีมูลค่าสูงขึ้น สินเชื่อที่ได้ก็สูงขึ้นตาม

“ลูกค้าเก่าที่ขอสินเชื่อจากธนาคารแล้วก็อาจประเมินใหม่ได้ ทำให้มีช่องว่างของหลักประกันใหม่ ขอกู้ได้มากขึ้น จากปัจจุบันธนาคารให้กู้ 80% ของราคาประเมิน” ชาติชาย กล่าว

อย่างไรก็ดี ก็มีข้อเสียจากการประเมินราคาที่ปรับขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อขายที่ดินจะเสียค่าธรรมเนียมสูงขึ้น เสียภาษีมากขึ้น เพราะราคากลางที่ปรับใหม่จะทำให้บางพื้นที่ปรับราคาที่ดินใหม่ทั่วประเทศ แต่ขณะนี้บางส่วนก็ปรับราคาขึ้นไปแล้ว

ชาติชาย ยังเปิดเผยว่า ในมุมของธนาคารนั้นจะส่งผลดีในแง่การกันสำรองน้อยลง เพราะหลักประกันมีมูลค่าสูงขึ้น คุ้มค่าความเสี่ยงมากขึ้น

ด้าน พิกุล ศรีมหันต์ ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า ต้องดูราคาตลาดอีกครั้งว่าจะปรับตามกรมธนารักษ์หรือไม่ เพราะราคาที่ดินปัจจุบันขึ้นอยู่กับความต้องการซื้อและความต้องการขายเป็นหลัก แต่หากราคาตลาดปรับขึ้นตาม ก็จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในระบบปรับตัวสูงขึ้นด้วย

เนื่องเพราะต้นทุนจากราคาที่ดินคิดเป็นสัดส่วนถึง 35% ของราคาบ้านที่ธุรกิจสร้างออกขาย

อย่างไรก็ดี ปัจจุบันราคาตลาดได้ปรับขึ้นไปแล้วในบางทำเล เช่น ที่ดินบริเวณรางรถไฟฟ้า หากกรมธนารักษ์ประเมินราคาที่ดินใหม่ก็อาจไม่มีผลมากนัก จะมีข้อเสียที่ลูกค้าต้องจ่ายค่าธรรมเนียมซื้อขายที่ดินเพิ่ม

เฉพาะทำเลย่านสถานีรถไฟฟ้า ตั้งแต่บริเวณสยามสแควร์ สยามพารากอน เซ็นทรัลเวิลด์ และย่านจามจุรีสแควร์ ซึ่งอยู่ที่ 7-8 แสนบาท/ตร.ว. เริ่มจากถนนเพลินจิตถึงถนนพระราม 1 แยกปทุมวัน ส่วนถนนราชดำริอยู่ที่ 5-5.5 แสนบาท/ตร.ว. และถนนพญาไทและพระราม 4 อยู่ที่ 4.5-5 แสนบาท/ตร.ว.

ขณะที่ที่ดินในพื้นที่บริเวณแนวรถไฟฟ้าทั้งสายเก่าและสายใหม่ที่จะเปิดให้บริการและก่อสร้างเพิ่มเติม ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 50-60% อาทิ นนทบุรี บริเวณเดอะมอลล์ งามวงศ์วาน เดิม 9.65 หมื่นบาท/ตร.ว. ขึ้นเป็น 1.5 แสนบาท/ตร.ว. บริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) เดิม 6.45 หมื่นบาท/ตร.ว. เพิ่มเป็น 1 แสนบาท/ตร.ว.

ถนนรัตนาธิเบศร์ เดิมราคา 8 หมื่นบาท/ตร.ว. เพิ่มเป็น 1.2 แสนบาท/ตร.ว. บริเวณห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลทาวน์ เดิม 6.5 หมื่นบาท/ตร.ว. เพิ่มเป็น 8 หมื่นบาท/ตร.ว

คนที่จะซื้อจะขายก็มีต้นทุนเพิ่ม

พิกุล กล่าวว่า แม้จะมีการประเมินราคาที่ดินใหม่ แต่การขอวงเงินสินเชื่อก็ขึ้นอยู่กับความสามารถในการผ่อนชำระของลูกค้าเป็นหลัก ไม่เกี่ยวกับหลักประกันสูงขึ้นจะได้สินเชื่อมากขึ้นตาม

ขณะนี้ราคาที่ดินในบางพื้นที่ได้ปรับตัว 20-50% ก่อนหน้าการประเมินใหม่แล้ว

ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งจึงพยายามแนะนำลูกค้าว่า หากจะซื้อบ้านก็ควรซื้อภายในปีนี้ ก่อนที่ราคาจะปรับขึ้นในปีหน้า 6-9% เนื่องจากราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานปรับตัวเพิ่มขึ้น

หากเป็นโครงการก่อสร้างใหม่ ราคาในปีหน้าจะปรับเพิ่มขึ้นมากกว่านี้แน่

เราเตือนคุณแล้ว...