อสังหาฯสะเทือน ลงทุนปีไก่ความเสี่ยงสูง

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 เต็มไปด้วยความเสี่ยงที่เพิ่มสูงขึ้นจากปัจจัยลบทั้งภายในและภายนอก ที่จะส่งผลกระทบต่อการลงทุนของบริษัทพัฒนาที่ดินและการลงทุนรายย่อย

สัญญาณเตือนภัยอันเกิดจากสภาพคล่องที่เริ่มมีปัญหา เนื่องจากยอดขายและยอดโอนบ้านและคอนโดมิเนียมไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่คาดหวังไว้ โดยเฉพาะในไตรมาสสุดท้ายของปี 2560 เริ่มส่งผลให้บริษัทรายกลาง-เล็กเริ่มเงินขาดมือ และหากเศรษฐกิจในปี 2560 ยังไม่ฟื้นตัวดีพอก็จะยิ่งเห็นภาวะที่สั่นคลอนมากยิ่งขึ้น

ผู้บริหารระดับสูงของบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ยืนยันตรงกันว่า ยอดขายในปีที่ผ่านมาส่วนใหญ่จะไม่เป็นไปตามเป้าหมายจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ผู้บริโภคลังเลที่จะตัดสินใจซื้อ เพราะไม่มั่นใจอนาคตของตัวเอง โดยยอดขายน่าจะหลุดเป้าโดยเฉลี่ย 15% แต่ที่เลวร้ายยิ่งกว่าคือ ผู้บริโภคที่ซื้อบ้านไปแล้วไม่สามารถโอนได้เกือบ 50% เนื่องจากธนาคารปฏิเสธที่จะให้สินเชื่อ ทำให้รายได้จากการโอนไม่เป็นไปตามเป้าหมายเช่นกัน

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ให้ความเห็นว่า กลุ่มลูกค้าในระดับกลาง-ล่างลดลงมาก เพราะทุกคนอยู่บนความไม่มั่นใจในอนาคตของตัวเอง ขณะที่ลูกค้าที่ซื้อไปแล้วก็ไม่สามารถโอนได้ประมาณ 50% เพราะธนาคารปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อ และลูกค้าอีกกลุ่มยกเลิกการซื้อไปเอง

อย่างไรก็ตาม โอภาส ประเมินว่า ในปี 2559 ที่ีผ่านมา น่าจะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ถึงจุดต่ำสุดไปแล้ว และน่าจะค่อยๆ เริ่มดีขึ้นในปี 2560 โดยมีปัจจัยบวกที่สำคัญ คือ การเดินหน้าโครงการเมกะโปรเจกต์ของรัฐบาล

ด้าน อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เห็นว่า ในปี 2560 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องระมัดระวังที่ยังมีอยู่รอบทิศทาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่มีความแน่นอน แม้จะประเมินกันว่า เศรษฐกิจของสหรัฐจะเริ่มฟื้นตัว แต่ต้องดูว่าเป็นการฟื้นตัวในลักษณะใด รัฐกระตุ้น หรือฟื้นจากธุรกิจเอกชน ถ้าเศรษฐกิจสหรัฐฟื้นตัวได้จริงจะเป็นผลดีต่อเศรษฐกิจโลก เพราะสหรัฐเป็นทั้งผู้ผลิตและนำเข้ารายใหญ่

อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจในยุโรปยังน่าเป็นห่วงและอาจจะยังไม่ฟื้นตัว เพราะปัญหาอยู่ในระดับลึกพอสมควร สำหรับในเอเชีย เศรษฐกิจของจีนยังอยู่ในภาวะชะลอตัวอยู่เช่นกัน ส่วนประเทศอื่นๆ ในเอเชีย เศรษฐกิจไม่ถึงขนาดแย่ลง แต่ก็ไม่มีกำลังที่จะทำอะไรได้เพิ่มขึ้น

“ประเทศไทยจะยังได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลก เพราะต้องยอมรับว่า เรายังต้องพึ่งพาการส่งออกเป็นรายได้หลัก แม้ว่าภาคการท่องเที่ยวจะขยายตัว แต่ก็ยังไม่สามารถจะฉุดเศรษฐกิจของไทยได้ทั้งหมด ในปีนี้จึงยังต้องพึ่งพาการลงทุนของภาครัฐและเอกชน แต่ก็ต้องดูว่าการลงทุนจะสปีดได้แค่ไหน โดยคาดว่าโครงการลงทุนของรัฐในปีนี้จะเริ่มเห็นจริงจังได้ในครึ่งปีหลัง” อธิป ให้ความเห็น

สำหรับในภาคอสังหาริมทรัพย์สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ เมื่อเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว จะสามารถยืดระยะได้นานแค่ไหน เพราะต้องยอมรับว่า ยอดขายและยอดโอนลดลงจากการที่ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทำให้รายได้มีแนวโน้มจะลดลง บริษัทรายเล็กเริ่มมีปัญหาและจะลุกลามไปยังบริษัทรายกลาง ส่วนรายใหญ่แม้จะยังไม่ได้รับผลกระทบ แต่ถ้ายังอยู่ในสภาพเช่นนี้อีก 2 ปี อาจจะเริ่มมีปัญหาได้

การลงทุนในปีนี้จึงต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง ซึ่งเชื่อว่าธนาคารพาณิชย์จะเริ่มคุมการปล่อยกู้สำหรับการลงทุนมากขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการ ในสถานการณ์เช่นนี้คงต้องเลือกลงทุนในตลาดและทำเลที่มั่นใจว่ายังมีความต้องการซื้อ และอย่าคาดหวังในเรื่องของการเติบโต ปีนี้หวังเพียงอยู่รอดให้ได้ก็พอ

ในส่วนของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของรายย่อยในปี 2560 ก็มีความเสี่ยงด้วยเช่นกัน อนุชา กุลวิสุทธิ์ ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า การลงทุนของนักลงทุนรายย่อยจะชะลอตัวลงอย่างชัดเจน ปัญหาใหญ่ คือ กฎหมาย 2 ฉบับที่จะประกาศใช้ ได้แก่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เลื่อนออกไปทำให้นักลงทุนยังไม่ชัดเจนว่าภาระจะเพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหน จึงยังไม่กล้าลงทุน

นอกจากนี้ การเสียภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่จะเรียกเก็บจากราคาซื้อขายจากเดิมคิดจากราคาประเมินที่ดิน จะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นผลตอบแทนลดน้อยลง จะทำให้ตลาดการลงทุนไม่คึกคัก ขณะที่ผลตอบแทนการลงทุนลดต่ำลงเหลือประมาณ 5% จากที่เคยได้ผลตอบแทน 6-8% เพราะราคาคอนโดมิเนียมปรับตัวสูงขึ้นเร็วมาก ทำให้ผลตอบแทนจากการเช่าลดลง การลงทุนสำหรับรายย่อยในปีนี้จึงยังไม่สดใสนัก

ในปี 2560 ภาคการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จึงยังเต็มไปด้วยความเสี่ยงที่จะต้องปรับตัว ตั้งรับ และเพิ่มความระมัดระวังมากยิ่งขึ้น

ลงทุนแนวรถไฟฟ้ากำลังซื้อยังมี

การลงทุนในโครงการเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าเส้นทางต่างๆ ดูจะเป็นปัจจัยบวกเดียวที่มีความชัดเจนมากที่สุด และเป็นความหวังของผู้ประกอบการและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับปี 2560 จะเห็นการพัฒนาโครงการจะกลับมาสู่แนวรถไฟฟ้าสายเดิมเป็นหลัก

อนุชา กุลวิสิทธิ์ ที่ปรึกษาอิสระด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การลงทุนแนวรถไฟฟ้าจะต้องเป็นเส้นทางที่สามารถเชื่อมเข้าเมืองได้ถึงจะมีโอกาสในการลงทุนที่ดี ซึ่งได้แก่ รถไฟฟ้า 2 สายที่เปิดให้บริการอยู่แล้ว คือ สายสีเขียวและสายสีน้ำเงิน ทั้งเส้นทางปัจจุบันและส่วนต่อขยายและสายสีแดงที่มีความคืบหน้าด้านการก่อสร้างไปมาก

ขณะที่สายสีชมพูช่วงแคราย-มีนบุรี และสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว-สำโรง ที่เพิ่งได้ผู้รับเหมาก่อสร้างไปเมื่อปลายปี 2559 ยังคงต้องใช้เวลาอีก 2-3 ปี ถึงจะเหมาะสมลงทุน ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมยังถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจลงทุนในทำเลแนวรถไฟฟ้าในเขตเมือง ขณะที่ทาวน์โฮมมีความน่าสนใจในการลงทุนตามแนวรถไฟฟ้าด้านนอกเมือง เพราะนอกจากการอยู่อาศัยแล้วยังสามารถดัดแปลงเป็นโฮมออฟฟิศได้อีกด้วย

“เชื่อว่ารถไฟฟ้าจะช่วยให้บรรยากาศการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้นได้ โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มีเงินเย็นสามารถซื้อเก็บเพื่อลงทุนในระยะยาวได้ในช่วงนี้” อนุชา กล่าว

แม้ว่าตลาดนักลงทุนแบบเก็งกำไรระยะสั้นจะหดหายไป แต่ในเวลานี้มีนักลงทุนกลุ่มใหม่เข้ามาแทนที่ โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ขณะนี้มีนักลงทุนกลุ่มใหม่ ซึ่งถือเป็นกลุ่มนักลงทุนคุณภาพ เพราะมีทั้งเงินและความรู้จากการเข้าอบรมด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เข้ามาลงทุนในตลาดมากขึ้น

ขณะที่นักลงทุนต่างชาติก็ให้ความสนใจลงทุนมากขึ้นเช่นกัน