กูรูแนะวิธีรับมือภาษีที่ดิน

โดย...พรสวรรค์ นันทะ

ในวันที่ 1 ม.ค. 2560 พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีผลบังคับใช้ โดยผู้เชี่ยวชาญภาษีเห็นว่ายังมีช่องทางให้เสียภาษีต่ำได้เยอะ

สุวรรณ วลัยเสถียร ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและภาษีอากร อดีต รมช.พาณิชย์ กล่าวในงานสัมมนา “เตรียมพร้อมรับมือกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ว่า กฎหมายใหม่จะเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2560 ซึ่งทุกคนที่ถือครอบครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลจะได้รับผลกระทบเหมือนกันหมด

ทั้งนี้ ในกฎหมายระบุอัตราภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยและที่ดินเพื่อการเกษตรจะเสียภาษีต่ำกว่าที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมและที่ดินรกร้างว่างเปล่า

“ถ้าดูอัตราใหม่แล้ว จะเห็นว่ามีทางออกในการประหยัดภาษีได้ค่อนข้างมาก ถ้าเป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่าก็ต้องทำให้เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรหรือบ้านที่มีหลายหลัง ก็ทำให้เป็นบ้านที่อยู่อาศัยหลักไป ด้วยการโอนให้คนในครอบครัวเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ซึ่งบ้านหลังหลักจะได้รับการยกเว้นภาษี ถ้าราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท” สุวรรณ กล่าว

สำหรับวิธีการปฏิบัติที่ดินรกร้างอาจจะปลูกพืชเพื่อการเกษตร อย่างกล้วยหรือมะละกอ ส่วนจะปลูกในสัดส่วนเท่าไรของที่ดินก็จะต้องพิจารณาต้นทุน ซึ่งในการประเมินเพื่อจ่ายภาษีองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ที่มาประเมินก็ต้องใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่พนักงานด้วย หรือถ้ามีบ้านหลายหลังก็อาจจะใช้วิธีโอนให้ภรรยา ลูกคนที่ 1 คนที่ 2 รวมเราด้วย ก็ลดภาษีไปได้ 4 หลังแล้ว หรือถ้าเกินส่วน 50 ล้านบาท หรือ 100 ล้านบาท ก็จ่ายในอัตรา 0.05% หรือ 0.10% เท่านั้น หรืออาจจะใช้วิธีโอนเป็นกรรมสิทธิ์ในรูปของบริษัทหรือนิติบุคคลก็ถือเป็นอีกทางเลือก แต่ถ้ากลัวลูกๆ ที่เราโอนให้ไม่คืนหรือเอาไปขายก็ใช้วิธีสลักหลังโฉนดด้วยการเพิ่มเงื่อนไขการใช้เอาไว้ได้ ถ้าสลักหลังโฉนดแบบนี้ส่วนใหญ่คนไม่กล้ามาซื้อต่ออยู่แล้ว ส่วนใครไม่พร้อมที่จะโอนให้ลูกและภรรยา ก็ต้องยอมรับว่ามีทางเลือกในการประหยัดภาษีได้น้อยมาก 

อย่างไรก็ดี การมีบ้านหลายหลังไม่แนะนำให้แยกโฉนดเพราะไม่คุ้มค่า เนื่องจากช่วยลดภาระภาษีได้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น สิ่งสำคัญที่อยากแนะนำ คือ ไม่ควรเน้นที่ภาระภาษีที่ต้องจ่ายมากเกินไป ต้องดูการเอาไปใช้ประโยชน์และการลงทุนเป็นหลัก เพราะถ้าลงทุนแล้วได้ผลตอบแทนดีจะจ่ายภาษีบ้างก็ไม่ใช่ปัญหา แต่สิ่งที่ต้องคิดต่อในยุคที่คนอายุยืนมากขึ้น คือ การที่สินทรัพย์ที่มีมูลค่าและไม่ต้องจ่ายภาษีอย่างทรัพย์สินทางปัญญาที่มีมูลค่าสูงแทนน่าจะดีกว่าการสะสมอสังหาริมทรัพย์ เพราะอสังหาริมทรัพย์สภาพคล่องต่ำและเปลี่ยนมือยาก ขณะที่ทรัพย์สินทางปัญญามูลค่าสูง เปลี่ยนมือง่าย สภาพคล่องสูง มูลค่าสูง เรียกคืนได้ง่าย ยุคนี้นักลงทุนควรมองแนวทางนี้ด้วย

ขณะที่ ชูเกียรติ จูมทอง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายรัฐกิจสัมพันธ์ บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า อัตราภาษีใหม่จัดเก็บตามราคาประเมินเป็นหลัก ถึงจะมีภาระภาษีเพิ่มบ้าง แต่ผู้ประกอบการนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังต้องทำธุรกิจซื้อที่ดินมาพัฒนาต่ออยู่ดี แต่ต้องติดตามว่ากฎหมายใหม่ที่จะบังคับใช้ จะให้นับตั้งแต่วันที่รับโอนกรรมสิทธิ์มาหรือไม่ ถ้านับแบบนี้ 3 ปีก็คงไม่มีประโยชน์ แต่หากเริ่มนับใหม่ตั้งแต่กฎหมายบังคับใช้ มองว่ากระทบผู้ประกอบการได้มาก เพราะส่วนใหญ่เมื่อซื้อที่ดินมาพัฒนาก็มักจะขายหมดใน 3 ปีอยู่แล้ว และอัตราภาษีใหม่ซึ่งแพงกว่าภาษีบำรุงท้องที่อยู่แล้วอาจจะเพิ่มต้นทุนบ้าง และหากขายไม่หมดใน 3 ปี ก็ต้องมีภาระภาษีพาณิชยกรรมด้วย ซึ่งต้นทุนภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นคงถูกนำมาบวกเพิ่มในราคาบ้านอีกที

ในกรณีที่มีบ้านหลายหลังแล้วให้ปล่อยเช่าหรือมีบ้านเพื่อการลงทุนนั้น ต้องเสียภาษีเป็นพาณิชยกรรมในอัตราที่สูงกว่าการพักอาศัย ซึ่งอัตราการจ่ายต้องดูตามใบอนุญาตก่อสร้างคูณราคาประเมิน ส่วนราคาที่ดินคูณราคาประเมินที่กรมธนารักษ์กำหนด ถ้าเทียบภาษีโรงเรือนซึ่งเป็นภาษีเดิมจะสูงกว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ถ้าเราปล่อยให้เช่าก็ย่อมเสียแพงขึ้น เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่าการจ่ายภาษีก็ขึ้นกับรูปแบบการให้เช่า คือ ถ้าให้เช่าผ่านบริษัทเป็นระบบก็ต้องจ่ายภาษีตามปกติ ถ้าให้เช่าแบบชาวบ้านปล่อยเช่ากันเอง ไม่ได้แจ้ง ไม่มีสัญญาเช่าปรากฏที่ใด ก็คงไม่ต้องจ่ายภาษีถือว่ารอดตัวไป แต่ถ้าเจ้าหน้าที่ทราบก็จะโดนเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม จึงต้องระวัง