แอล.พี.เอ็น.แก้เกมหนี้พุ่ง เปิดเช่าก่อนซื้อ/ผ่อนก่อนกู้

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

ตลาดคอนโดมิเนียมกำลังตกอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่สู้ดีนัก ด้วยสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างที่คาดหวัง ขณะที่ปัญหาหนี้ครัวเรือนยิ่งรุมเร้าหนักขึ้น บั่นทอนกำลังซื้อให้หดหายลงไปอย่างน่าตกใจ สต๊อกคอนโดเริ่มเพิ่มพูนขึ้นเรื่อยๆ แม้แต่เจ้าตลาดอย่างบริษัท  แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ยังต้องปรับแผนแก้เกมอย่างเร่งด่วน

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เริ่มต้นด้วยการฉายภาพตลาดคอนโด ว่า ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับ 80% ของจีดีพี ได้ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง ขณะที่คอนโดแนวรถไฟฟ้าที่สร้างออกมามากทำให้ยังมีสต๊อกเหลืออยู่จำนวนมาก ที่ผ่านมาผู้ประกอบการหันไปรุกตลาดไฮเอนด์มากขึ้น แต่ความต้องการซื้อมีอยู่อย่างจำกัด ตลาดไฮเอนด์จะเริ่มลำบากมากขึ้นเรื่อยๆ หลังจากโครงการเริ่มสร้างเสร็จ

แม้รัฐบาลจะออกมาตรการเพื่อช่วยกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ แต่โอภาสมองว่า มาตรการรัฐออกมาช่วยเฉพาะบางกลุ่ม แต่ก็ไม่ช่วยบางกลุ่ม กลุ่มที่ได้ประโยชน์จากมาตรการคือกลุ่มที่บ้านสร้างเสร็จแล้วกำลังจะโอนอยู่พอดี ขณะที่ที่อยู่อาศัยในระดับบนจะได้ประโยชน์จากการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่ค่อนข้างชัดเจน แต่สำหรับคอนโดราคาล้านต้นๆ มาตรการไม่ได้ช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อใหม่ๆ เท่าไรนัก

ส่วนบ้านประชารัฐ ก็อาจจะไม่เปรี้ยงปร้างเหมือนที่ตั้งใจไว้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะแคมเปญที่ผู้ประกอบการให้นั้นมากกว่าอยู่แล้ว สิ่งที่ผู้ซื้อสนใจคือ ดอกเบี้ย 0% วงเงินกู้ก็หมดอย่างรวดเร็ว ประกอบกับโครงการให้เวลาถึง 2 ปี ทำให้ผู้บริโภคไม่เร่งรีบที่จะตัดสินใจ ผู้ประกอบการที่เข้าร่วมจริงๆ ก็มีอยู่เพียงไม่กี่ราย สำหรับบ้านประชารัฐที่พัฒนาบนที่ดินของกรมธนารักษ์ บริษัทอยู่ระหว่างการศึกษารายละเอียดโครงการก่อน

จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้นกับตลาดคอนโด ทำให้บริษัท แอล.พี.เอ็น.ฯ ต้องปรับตัว เริ่มตั้งแต่ปีที่แล้วที่ปรับสูตรการพัฒนาโครงการ โดยไม่เปิดโครงการขนาดใหญ่เหมือนที่ผ่านมา หันไปพัฒนาโครงการที่สามารถสร้างเสร็จและโอนได้ภายใน 1 ปี เพื่อลดความเสี่ยง ขณะเดียวกันก็ต้องเร่งระบายสินค้าพร้อมอยู่ที่มีอยู่ประมาณ 1 หมื่นยูนิต ออกมาให้ได้มากที่สุด โดยเฉพาะที่โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ที่มีสต๊อกคอนโดอยู่มากถึง 5,000 หน่วย

สำหรับโครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 เมืองคอนโดตามที่ แอล.พี.เอ็น.ฯ วางแผนไว้ ถือเป็นโครงการที่ประสบความสำเร็จในด้านการรับรู้และการขาย โดยในช่วงเปิดตัวสามารถขายไปได้กว่า 3,000 หน่วย แต่โครงการติดปัญหาในกระบวนการขออนุญาตก่อสร้างทำให้โครงการล่าช้ามาประมาณ 1 ปี ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทำให้สถานการณ์พลิกผัน ลูกค้ายกเลิกการจองเป็นพันราย ขณะที่ลูกค้าส่วนหนึ่งไม่สามารถขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินได้

โอภาส กล่าวต่ออีกว่า ปัจจุบันโครงการดังกล่าวสร้างเสร็จแล้วกว่า 7,000 หน่วย โอนไปได้แล้ว 2,500 หน่วย เหลืออีกประมาณ 5,000 หน่วย ที่เป็นโครงการพร้อมอยู่ รวมกับโครงการอื่นๆ ทำให้มีสต๊อกคอนโดพร้อมอยู่ประมาณ 1 หมื่นหน่วย ที่จะต้องเร่งโอน โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ที่รังสิต-คลอง 1 ที่จะต้องเร่งเอาคนเข้าไปอยู่ เพื่อให้เกิดความมั่นใจ จึงเปลี่ยนแนวคิดใหม่ ไม่ได้มุ่งขาย แต่มุ่งให้คนเข้ามาอยู่อาศัยให้มากขึ้น จึงเป็นที่มาของแคมเปญซ้อมอยู่ก่อนซื้อจริงกับ 9 โครงการ ของคอนโดลุมพินี

แคมเปญดังกล่าวเป็นการเปิดโอกาสให้คนได้เข้ามาทดลองอยู่ก่อนโดยจ่ายค่าเช่าถูกๆ 2,000-4,000 บาท ขึ้นอยู่กับโครงการ อย่างที่โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 จะนำห้องชุด 2,000 ยูนิต มาร่วมแคมเปญให้เช่าอยู่ต่ำสุดเพียง 2,000 บาท พร้อมค่าน้ำ ค่าไฟ ภายในเวลา 1 ปี หลังจากนั้นถ้าตัดสินใจซื้อก็ให้เอาเงินที่จ่ายค่าเช่ามา 1 ปี เปลี่ยนเป็นเงินดาวน์แทน

กลุ่มเป้าหมายของแคมเปญนี้จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่ยังมีปัญหาหนี้ครัวเรือน กลุ่มคนที่เช่าอพาร์ตเมนต์อยู่แล้วจะช่วยลดภาระในการเช่าในอัตราค่าเช่าที่ถูกกว่า และสามารถยกระดับชีวิตจากสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการที่มีอยู่ สำหรับที่โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 มีแนวคิดที่จะเจาะไปยังกลุ่มที่ประกอบอาชีพมอเตอร์ไซค์รับจ้าง และขับแท็กซี่ ที่จะสามารถให้บริการคนในโครงการได้ด้วย นอกจากได้ที่อยู่อาศัยแล้วยังสร้างงานสร้างอาชีพไปในตัวด้วย

ส่วนในระยะต่อไปจะต่อยอดจากแคมเปญซ้อมอยู่ก่อนซื้อจริง เป็นโครงการเช่าอย่างเต็มตัวสำหรับโครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ในเฟส 2 โซน E ก่อนจะขายยกตึกให้กับกลุ่มทุนที่สนใจในระยะต่อไป

โอภาส ยอมรับว่า โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ถือเป็นอีก 1 บทเรียนของแอล.พี.เอ็น.ฯ ในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่มีความเสี่ยงสูง เมื่อเจอสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันก็จะมีปัญหาได้ ถ้าหากเลือกให้ทำใหม่ก็คงจะเลือกแบ่งเป็นเฟสแล้วค่อยพัฒนาไปจนเต็มพื้นที่ ขณะเดียวกันจะเพิ่มขนาดห้องให้หลากหลาย รองรับกลุ่มเป้าหมายที่กว้างขึ้น แต่ในอีกมุมหนึ่งต้องยอมรับว่า โครงการนี้ถือว่าประสบผลสำเร็จในการสร้างการรับรู้ในวงกว้างได้เป็นอย่างดี

นอกจากการเร่งระบายสต๊อกด้วยแคมเปญใหม่ล่าสุดแล้ว สำหรับลูกค้าที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือน ถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ บริษัทยังมีโครงการบ้านสานฝัน ให้ลูกค้าที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อผ่อนกับบริษัทไปก่อน 1-2 ปี ซึ่งได้เริ่มทดลองทำมาระยะหนึ่งแล้ว ขณะที่การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ของ แอล.พี.เอ็น.ฯ ในช่วงครึ่งปีหลังจะปรับเปลี่ยนใหม่ โดยจะเน้นไปที่คอนโดในตลาดกลางบนมากขึ้น รวมถึงคอนโดแนวรีสอร์ทที่ประเมินแล้วว่าตลาดยังไปได้ดี หลังจากประสบความสำเร็จจากโครงการที่ชะอำ และสุขุมวิท 24

สำหรับการพัฒนาโครงการโดยรวมยังคงเป็นไปตามแผนที่วางไว้ คือ จะเปิดโครงการใหม่ 10-12 โครงการ มูลค่ารวม 1.7 หมื่นล้านบาท ในไตรมาสแรกเปิดโครงการใหม่ไปได้แค่ 2 โครงการ ในไตรมาส 2-3 จะมีโครงการเปิดตัวมากที่สุด 5-6 โครงการ เริ่มตั้งแต่เดือน มิ.ย.นี้  เช่น ที่เพชรเกษม 98 ซึ่งเป็นโครงการเฟสที่ 2 ที่สุขุมวิท 113 ที่ซอยร้านอาหารแดรี่ควีน แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-บางซื่อ 

ส่วนในต่างจังหวัดจะเปิดโครงการใหม่ที่ชะอำอีก 2 โครงการ และจะเปิดโครงการเพิ่มที่หัวหิน ซอย 7 อีก 1 โครงการ สำหรับคอนโดระดับบนราคาตารางเมตรละกว่า 1 แสนบาท จะมีเพิ่มอีก 1 โครงการ ขณะนี้อยู่ระหว่างการซื้อที่ดิน

โอภาส ปิดท้ายว่า ในครึ่งปีหลังคาดว่าตลาดอาจจะชะลอตัวมากกว่านี้ เนื่องจากมาตรการกระตุ้นได้ดึงกำลังซื้อล่วงหน้าไปส่วนหนึ่งแล้ว ถ้ายังไม่มีปัจจัยบวกเพิ่มเติมในครึ่งปีหลังตลาดก็อาจจะชะลอตัวลงไปได้อีก