แอล.พี.เอ็น.ลุยคอนโดปีลิง ปรับแผนลงทุนลดความเสี่ยง

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 อาจจะได้แรงส่งจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลอีกระลอกในช่วงก่อนหมดมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองในสิ้นเดือน เม.ย. 2559 หลังจากนั้นคงต้องมาลุ้นว่าจะไปต่อกันได้แค่ไหน แต่หากดูจากสภาวะแวดล้อม ณ เวลานี้แล้ว บอกได้เลยว่าเหนื่อยหนักแน่นอน

สำหรับตลาดที่จะได้รับผลกระทบต่อเนื่องมาจากปีที่แล้ว คือ ตลาดคอนโดมิเนียม ทั้งในเรื่องปริมาณสินค้าในหลายทำเลที่ต้องรอเวลาในการระบายออก ขณะที่กำลังซื้อใหม่ๆ ก็ยังไม่เข้มแข็งเพียงพอที่จะเป็นกำลังขับเคลื่อนหลักให้ตลาดเดินหน้าไปได้ การปรับกลยุทธ์ไปลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบจึงเป็นทางเลือกที่หลายๆ บริษัทเลือกใช้ แต่สำหรับบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ในฐานะขาใหญ่ในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง จะมองตลาดในปีลิงไฟนี้อย่างไร และจะต้องปรับตัวเช่นไร

ก่อนอื่น โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ สรุปภาพตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2558 ว่า ตลาดได้หดตัวมาอย่างต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว และปัญหาหนี้ครัวเรือนซึ่งยังคงเป็นปัญหาใหญ่ที่ฉุุดรั้งการขยายตัวของเศรษฐกิจ และได้ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์กลายเป็นพระเอก โดยเห็นได้อย่างชัดเจนในไตรมาสแรกของปี แต่ก็เริ่มชะลอตัวลงในไตรมาส 2 เพราะขนาดตลาดในเซ็กเมนต์นี้ไม่ใหญ่นัก ซึ่งการเข้าสู่ตลาดระดับไฮเอนด์นั้นเป็นไปตามสภาพบังคับ เพราะตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าที่จับตลาดกลาง-ล่าง ก็เงียบลง จากการที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ ทำให้เหลือผู้เล่นในตลาดไม่กี่ราย

สำหรับปี 2559 คาดว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะยังไม่โต แม้จะมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐเข้ามาช่วยสนับสนุน แต่ก็ไม่ได้ช่วยให้เกิดกำลังซื้อใหม่มากขึ้นเท่าไรนัก โดยที่มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์น่าจะช่วยให้ตลาดมีความคึกคักดีในช่วง 4 เดือนแรก ผู้ประกอบการที่มีคอนโดมิเนียมที่ใกล้เสร็จจะเร่งการผลิตเพื่อให้ทันกับมาตรการ ขณะที่ แอล.พี.เอ็น.ฯ ก็มีโครงการที่สามารถโอนได้ในช่วงเวลาดังกล่าวประมาณ 5 โครงการ มูลค่ารวม 1 หมื่นล้านบาท

อย่างไรก็ตาม หลังจากหมดมาตรการใน 2 เดือนแรกของไตรมาส 2 ตลาดน่าจะชะลอตัวลง และจะเริ่มฟื้นตัวอีกครั้งในไตรมาส 3 ไปถึงไตรมาส 4 และเชื่อว่าเศรษฐกิจโดยภาพรวมจะดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา เพราะที่ผ่านมาเศรษฐกิจไม่ได้เลวร้ายอะไร เพียงแต่เป็นเรื่องของความเชื่อมั่นในการใช้จ่าย ซึ่งนอกจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จะเป็นปัจจัยบวกตัวหนึ่งแล้ว ที่หวังกันมาก คือการลงทุนของภาครัฐในโครงการเมกะโปรเจกต์ต่างๆ ที่จะออกมาในปีนี้ และผลจากการที่ราคาน้ำมันลดลงมากได้ส่งผลให้ต้นทุนลดลงได้ แต่มองอีกแง่หนึ่ง ก็จะสะท้อนว่าเศรษฐกิจโลกอยู่ในภาวะที่สิ้นหวัง

ขณะที่การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยจะได้ประโยชน์ในแง่ของไทยที่เป็นศูนย์กลางภูมิภาค กรุงเทพฯ จะเป็นศูนย์กลางของเออีซี ซึ่งส่งผลให้อาคารสำนักงานมีความต้องการเพิ่มขึ้น และความต้องการที่อยู่อาศัย ค้าปลีก ก็จะตามมา แต่การจะทำให้กรุงเทพฯ เป็นศูนย์กลางของภูมิภาคจะต้องมีมาตรการภาษีมาช่วยสนับสนุนการเข้ามาของต่างชาติด้วย

โอภาส สรุปภาพรวมตลาดในปีนี้แบบสั้นๆ ว่า ถ้าเทียบกับปีที่ผ่านมา ตลาดจะดีขึ้น แต่ก็เป็นปีที่ไม่ง่ายเลย

สำหรับแผนการดำเนินการของบริษัทในปีนี้จะมีการปรับแนวทางเพื่อให้สอดรับกับสภาพตลาด โดยจะพัฒนาโครงการที่มีขนาดไม่ใหญ่จำนวนไม่เกิน 1,000 ยูนิต/หนึ่งโครงการ เพื่อให้สามารถปิดโครงการได้เร็วขึ้น ลดความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ แต่ยังคงเน้นตลาดกลาง-ล่าง เพราะเห็นว่ายังมีช่องว่างตลาดอยู่

“ปีนี้หลักสำคัญในการลงทุน คือ ใครถนัดอะไรให้ทำสิ่งที่ถนัด การที่บริษัทยังคงโฟกัสตลาดกลาง-ล่าง แม้ว่าเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและปัญหาหนี้ครัวเรือน แต่ตลาดกลาง-ล่าง ก็ยังเป็นตลาดที่ใหญ่ และเป็นตลาดที่ แอล.พี.เอ็น.ฯ ถนัด เพราะอยู่ในตลาดนี้มานาน และมีข้อได้เปรียบตรงที่มีผู้เล่นในตลาดน้อย ไม่มีใครอยากเข้ามาทำ ถ้ามองรวมๆ แล้ว ในการทำธุรกิจในแง่ตัวเลขเราก็ยังมีโอกาส และยังได้เปรียบ และหากมองในเชิงสังคม เราก็สามารถช่วยให้ลูกค้ากลุ่มนี้มีบ้านเป็นของตัวเองได้ และจะเป็นฐานในการต่อยอดธุรกิจในอนาคตได้ โดยปัจจุบันเรามีฐานลูกค้าแล้วกว่า 2 แสนราย”โอภาส กล่าว

ในปี 2559 แอล.พี.เอ็น.ฯ ตั้งเป้าเติบโตที่ 10% จากปี 2558 ที่มียอดขายและรายได้ 15,500 ล้านบาท เป็น 1.7 หมื่นล้านบาท ขณะที่ปี 2557 บริษัทมียอดขายอยู่ที่ 1.7 หมื่นล้านบาท สาเหตุที่ยอดขายในปีที่แล้วลดลง เป็นเพราะบริษัทชะลอแผนเปิดโครงการลงไปครึ่งหนึ่งจาก 2 หมื่นล้านบาท เหลือ 1 หมื่นล้านบาท เนื่องจากมีการปรับแผนไม่ให้รายได้ไปกระจุกตัวในปี 2559 มากเกินไป

สำหรับแผนการเปิดโครงการใหม่ในปีนี้จะยังคงเน้นตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ราคา 1 ล้านบาทต้นๆ รวม 10 โครงการ มูลค่า 1.7 หมื่นล้านบาท เน้นลงทุนตามเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เป็นทำเลที่มีชุมชนหนาแน่น เดินทางสะดวก และราคาที่ดินยังไม่สูงจนเกินไป โดยจะเป็นโครงการในแบรนด์ลุมพินีวิวมากหน่อย

ในภาวะที่ตลาดยังไม่สดใสนัก การทำในสิ่งที่ตัวเองมีความชำนาญมากที่สุด คือ การป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด หลายๆ คนอาจจะกระจายการลงทุนไปในธุรกิจอื่นๆ เพื่อลดความเสี่ยง แต่การที่ขยายไปสู่ธุรกิจที่ไม่ถนัด หรือยังไม่มีความชำนาญการมากนัก การกระจายความเสี่ยงอาจจะเป็นการเพิ่มความเสี่ยงก็เป็นได้