กู้ง่ายขายคล่อง "คนซื้อบ้าน" ระวังแบกหนี้อ่วม!

โดย...ทีมข่าวธุรกิจตลาดโพสต์ทูเดย์

แม้มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จะยังเดินได้ไม่เต็มสูบ เนื่องจากมาตรการลดค่าโอน 2% และลดค่าจดจำนอง 1% ให้เหลือ 0.01% อยู่ระหว่างรอประกาศจากกระทรวงมหาดไทย แต่ต้องถือว่าบรรยากาศหลังประกาศมาตรการกระตุ้น 1 สัปดาห์ที่ผ่านมา สร้างบรรยากาศที่ดีให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่พอสมควร เห็นได้จากการเดินหน้าปล่อยกู้สินเชื่อของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) 2 วันแรก (เริ่ม 19 ต.ค.) รวมกันได้ 5,000 ล้านบาท จากวงเงินที่กำหนดไว้เบื้องต้น 1 หมื่นล้านบาท และเตรียมพิจารณาขยายวงเงินเพิ่มให้อีก

วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า หลังจากที่รัฐบาลประกาศใช้มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการเพิ่มมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในช่วงวันเสาร์-อาทิตย์ที่ผ่านมา ทำให้ยอดขายเพิ่มขึ้นกว่าช่วงสัปดาห์ก่อนหน้าถึง 70-80% โดยลูกค้าจะเลือกซื้อบ้านในทุกระดับราคา และส่วนใหญ่จะเลือกที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่

“หลังจากประกาศมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แม้ขณะนี้ยังติดปัญหายังไม่สามารถโอนได้ตามมาตรการ แต่คาดว่าอีก 1-2 วัน จะเริ่มดำเนินการได้ ส่วนเรื่องการขอสินเชื่อของ ธอส.นั้นไม่เป็นปัญหา เพราะทางธนาคารได้เตรียมขยายเพิ่มวงเงิน อีกทั้งธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเริ่มผ่อนปรนเกณฑ์ต่างๆ ในการขอสินเชื่อเพื่อมาแข่งขันทาง ธอส.แล้ว” วงศกรณ์ กล่าว

ขณะเดียวกัน บริษัทได้พยายามจะเข้าไปเจาะกลุ่มลูกค้าที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อกับสถาบันการเงิน แต่ไม่ถึงขั้นติดแบล็กลิสต์จนไม่สามารถทำการกู้เงินได้ให้กลับเข้ามาตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการอีกครั้ง

เช่นเดียวกับ ไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เดอะ คอนฟิเด้นซ์ และผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโส บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือคิวเฮ้าส์ ที่เห็นว่าบรรยากาศการซื้อขายที่อยู่อาศัยมียอดผู้เยี่ยมชมโครงการคึกคักมากขึ้น โดยในส่วนของโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ในเครือคิวเฮ้าส์ที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ประมาณ 29 โครงการ มียอดผู้เยี่ยมชมเพิ่มขึ้น 30%

ขณะที่การยื่นขอสินเชื่อตามมาตรการของ ธอส. เนื่องจากเครือคิวเฮ้าส์ทำข้อตกลงความร่วมมือกับ ธอส.ได้ก่อนแล้ว จึงมีเจ้าหน้าที่ ธอส.มานั่งในโครงการเพื่อรับเรื่องยื่นกู้แบบฟาสต์แทร็กอนุมัติภายใน 3 วันได้ทันที โดยได้ส่งลูกค้าเข้าโครงการสินเชื่อมาตรการรัฐแล้ว 300-400 ล้านบาท และหลังจากเริ่มมาตรการสินเชื่อของ ธอส. ทำให้ธนาคารพาณิชย์เริ่มขยับตัว มีข้อเสนอเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่าให้กับลูกค้าเช่นกัน

“เชื่อว่าจะมีผ่อนให้การแข่งขันปล่อยสินเชื่อในช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ดุเดือดขึ้น และคาดว่าอัตราปฏิเสธสินเชื่อจะลดลงจาก 15% เหลือไม่ถึง 10% และมีผลให้ยอดขายและรายได้ของบริษัททำให้ได้ตามเป้ามากขึ้น” ไพโรจน์ กล่าว

อย่างไรก็ตาม แม้ว่ามาตรการจะสร้างความคึกคักให้กับตลาดได้ระดับหนึ่ง แต่ในทางกลับกัน การใช้ยากระตุ้นก็อาจจะส่งผลข้างเคียงที่จะระมัดระวังด้วยเช่นกัน เรื่องนี้ มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ให้ความเห็นว่า การลดค่าโอน และค่าจดจำนอง เป็นการช่วยโละสต๊อกบ้านที่มีอยู่ในมือผู้ประกอบการมากกว่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม เพราะเป็นการช่วยคนที่ซื้อบ้านไปแล้วให้โอนเร็วขึ้น แต่ไม่ได้ช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อใหม่ ไม่ทำให้เกิดการก่อสร้างใหม่

ขณะที่การผ่อนปรนเงื่อนไขการกู้ของ ธอส. โดยการเพิ่มสัดส่วนความสามารถชำระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio) เป็น 40-50% เงินส่วนใหญ่จะไหลไปอยู่ในมือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กับธนาคาร จะยิ่งทำให้ประชาชนมีภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น จะสร้างปัญหาหนี้ครัวเรือนให้เพิ่มขึ้นอีกในอนาคต แม้ว่าจะกู้ซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น แต่จะเหลือเงินใช้จ่ายต่อเดือนน้อยลง ทำให้การจับจ่ายในอนาคตจะลดลงตามไปด้วย

ดังนั้น ผู้ที่คิดจะซื้อบ้านจะต้องพิจารณาความพร้อมทางการเงินของตัวเองเป็นหลัก โดยเฉพาะการขอสินเชื่อที่ปล่อยได้ง่ายขึ้น แต่สร้างภาระหนี้ก้อนโตในระยะยาว เมื่อกู้แล้วพร้อมแบกหนี้ก้อนนี้ได้แค่ไหน ต้องคิดให้ดีๆ ก่อนตัดสินใจ