กลยุทธ์ยุคที่ดินแพง แนะลงทุนห้องชุดรีเซล

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ราคาคอนโดมิเนียมยังคงปรับขึ้นต่อเนื่องจากปลายปีที่ผ่านมาและมีแนวโน้มที่ราคาคอนโดมิเนียมล็อตใหม่ๆ จะยังขยับขึ้น จากปัจจัยต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นทำให้ตลาดคอนโดรีเซล ที่เป็นคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จแล้วอายุไม่เกิน 5 ปี ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อทั้งผู้อยู่เองและซื้อเพื่อลงทุนมากขึ้น เพราะยังเป็นราคาที่จับต้องได้

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง กล่าวว่า ภาพรวมราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในกรุงเทพฯ ครึ่งปีแรกที่ผ่านมาปรับขึ้น 10% หรือเฉลี่ยอยู่ที่ 101,500 บาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งมาจากสองปัจจัยหลัก คือ คอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในครึ่งปีแรกส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมหรูบนทำเลกลางใจเมืองและใกล้เมือง และจากต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น

“ปัจจัยดังกล่าวทำให้คอนโดรีเซลและคอนโดล็อตเดิมที่ยังอยู่ในสต๊อกของผู้ประกอบการได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะราคาขายคอนโดมิเนียมใหม่ขยับขึ้นเร็ว แต่อัตราค่าเช่าขยับขึ้นตามไม่ทัน ทำให้ผลตอบแทนต่อปีจากการลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าลดลงจาก 3-5 ปีที่ผ่านมา”

ยกตัวอย่างการปรับตัวของราคาคอนโดมิเนียม เช่น ห้องชุดเอ ย่านรัชดาภิเษกเมื่อ 5 ปีที่แล้ว ราคาขายอยู่ที่ 4 หมื่นบาท/ตร.ม. แต่ปัจจุบันปรับขึ้นมาอยู่ที่ 9 หมื่นบาท/ตร.ม. แม้จะปรับขึ้นสูงมาก แต่เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมล็อตใหม่ๆ ย่านเดียวกันที่เสนอขายในปี 2558 ราคาเฉลี่ยสูงกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม. ก็ยังถูกกว่า เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียมย่านสุขุมวิทเมื่อ 4 ปีที่แล้ว ห้องชุดบีเปิดขายอยู่ที่ 1 แสนบาท/ตร.ม. ปัจจุบันห้องชุดบี ขยับขึ้นมาแตะ 1.5 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ที่เปิดขายบนถนนสุขุมวิทในปี 2558 สูงถึง 2-2.8 แสนบาท/ตร.ม. คอนโดรีเซลย่านนี้จึงคึกคักมาก

ขณะที่อัตราค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาขายในแต่ละทำเลยังแตกต่างกันพอสมควร โดยคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง เช่น สาทร หลังสวน สุขุมวิทตอนต้นจนถึงอ่อนนุช ยังได้รับความนิยมในการเช่า ส่งผลให้โครงการที่แล้วเสร็จไม่เกิน 5 ปี ขนาด 1-2 ห้องนอนบริเวณทองหล่อและสุขุมวิทมีอัตราค่าเช่าต่อเดือนสูงสุดถึง 889 บาท/ตร.ม. ส่วนทำเลสุขุมวิทตอนปลาย (ไม่เกินบางนา) ค่าเช่าเฉลี่ยต่ำสุดอยู่ที่ 384 บาท/ตร.ม. และทำเลอันดับสองที่มีอัตราค่าเช่าสูง คือ สาทร-หลังสวน 761 บาท/ตร.ม. สุขุมวิทตอนปลาย 706 บาท/ตร.ม. พญาไท-พหลโยธิน (ไม่เกินสะพานควาย) 620 บาท/ตร.ม. รัชดา-ลาดพร้าว 496 บาท/ตร.ม. สาทร-วงเวียนใหญ่ 416 บาท/ตร.ม. และสุขุมวิท-บางนา 384 บาท/ตร.ม.

เมื่อวิเคราะห์ผลตอบแทนจากการลงทุนสุขุมวิทตอนต้นถึงอ่อนนุชและสาทร หลังสวน ยังคงอยู่ในระดับสูงสุด 5.1-5.4% โดยผู้เช่าโซนสุขุมวิทช่วงทองหล่อ-เอกมัย จะมีชาวญี่ปุ่นเช่าจำนวนมาก ส่วนรัชดาฯ-ลาดพร้าว อัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 4.4% ส่วนใหญ่เป็นผู้เช่าชาวจีน บริเวณพญาไท พหลโยธิน มีอัตรา 4.2% ซึ่งแม้ว่าจะมีค่าเช่าค่อนข้างสูงและตลาดเช่าดี แต่อัตราผลตอบแทนไม่สูง เพราะราคาซื้อขายคอนโดมิเนียมย่านนี้สูงมาก ค่าเช่าขยับขึ้นตามไม่ทัน ส่วนทำเลที่อัตราผลตอบแทนต่ำสุด คือ บริเวณ ธนบุรี วงเวียนใหญ่ อัตรา 3.8% เพราะตลาดหลักคือ ผู้เช่าคนไทยและต่างชาติที่มีงบน้อย

ทั้งนี้ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะขึ้นอยู่กับราคาคอนโดมิเนียมที่ผู้ลงทุนซื้อมา หากผู้ลงทุนได้คอนโดมิเนียมมาในราคาที่ไม่สูงมาก ก็มีโอกาสได้อัตราผลตอบแทนสูง ซึ่งผลตอบแทนดังกล่าวยังไม่รวมมูลค่าของราคาคอนโดมิเนียมที่มีโอกาสขยับขึ้นในแต่ละปี

ด้านภาพรวมคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ครึ่งปีแรกและแนวโน้มครึ่งปีหลังปี 2558 นลินรัตน์ กล่าวว่า ครึ่งปีแรกที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 61 โครงการ รวม 2.53 หมื่นยูนิต เพิ่มขึ้น 6.5% จากปลายปี 2557 ส่งผลให้มีซัพพลายอยู่ในตลาดรวม 4.19 แสนยูนิต โดยครึ่งหนึ่งของซัพพลายที่เพิ่มขึ้นเป็นคอนโดมิเนียมในย่านใกล้เมือง ซึ่งเป็นส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว เช่น สุขุมวิทตอนปลาย รัชดาฯ ลาดพร้าว เพชรเกษม และจรัญสนิทวงศ์

นอกจากนี้ ตลาดใจกลางเมืองในครึ่งปีแรกถือว่าคึกคักมาก มีโครงการระดับลักซ์ชัวรี่และซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ เปิดตัวมากกว่า 10 โครงการ ซึ่งถือว่ามากเป็นประวัติศาสตร์และการตอบรับก็ดีมาก เนื่องจากปัจจัยเศรษฐกิจไม่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในตลาดกลุ่มนี้มากนัก ขณะที่ภาพรวมอัตราการขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 88%

ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมครึ่งปีหลังจะยังมีซัพพลายใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดใกล้เคียงกับครึ่งปีแรก หรืออยู่ที่ 2.5-3 หมื่นยูนิต โดยกลุ่มลักซ์ชัวรี่และซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ที่เป็นโครงการไฮไลต์แห่งปีหลายโครงการก็จ่อคิวจะเปิดตัวในช่วงปลายปีนี้ถึงต้นปี 2559 จึงมีโอกาสเห็นคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองเปิดตัวที่ตร.ม.ละ 4–5 แสนบาทแน่นอน