บิ๊กโปรเจกต์3แสนล้าน ปั้นทำเลแลนด์มาร์คใหม่

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ปัจจุบันที่ดินกลางเมืองที่มีกรรมสิทธิ์ หรือที่เรียกว่าที่ดินฟรีโฮลด์นั้น แทบจะหาไม่ได้อีกต่อไป จึงทำให้แนวทางการพัฒนาของผู้ประกอบการหันไปให้ความสำคัญกับที่ดินรูปแบบเช่า หรือลีสโฮลด์ โดยเฉพาะที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ซึ่งเป็นที่ดินแปลงงามผืนใหญ่ที่อยู่ในเขตเมือง อย่างเช่นย่านพระราม 4 ตั้งแต่โรงแรมดุสิตธานียาวมาจนถึงที่ดินแปลงเทพประทาน ติดกับศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ซึ่งคาดว่าภายใน 5 ปีจะเห็นการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน โดยบริเวณนี้จะกลายเป็นแลนด์มาร์คกลางเมืองแห่งใหม่ ซึ่งมี 3 โครงการใหญ่ ประกอบด้วย โครงการวันแบงคอก โครงการหลังสวนวิลเลจ โครงการกลุ่มดุสิตธานี มูลค่าลงทุนรวมไม่ต่ำกว่า 3 แสนล้านบาท

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) กล่าวว่า ศูนย์กลางเมืองใหม่ หรือแลนด์มาร์คใหม่กำลังจะเปลี่ยนไป ที่จะเห็นได้ชัดคือบริเวณรอบและตรงข้ามกับสวนลุมพินี เนื่องจากมีโครงการขนาดใหญ่ถึง 3 โครงการจะเกิดขึ้น คือ โครงการวันแบงคอกของกลุ่มทีซีซี กรุ๊ป บนพื้นที่ 104 ไร่ อยู่ตรงหัวมุมถนนวิทยุตัดกับพระราม 4 โครงการหลังสวนวิลเลจ เนื้อที่ 56 ไร่ พัฒนาในนามบริษัท สยามสินธร ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และโครงการของกลุ่มโรงแรมดุสิตธานี ร่วมกับบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา บริเวณหัวมุมถนนสีลมขนาด 23 ไร่

“เมื่อทั้ง 3 โครงการเสร็จสมบูรณ์ จะทำให้สวนลุมฯ เป็นนิวแลนด์มาร์คใหม่ของกรุงเทพฯ ทำเลแรก เพราะด้วยพื้นที่ตรงนี้อยู่ริมถนนใหญ่ ได้เอฟเออาร์เต็มสามารถสร้างอาคารขนาดสูงได้เต็มที่ จึงสามารถพัฒนาเป็นมิกซ์ยูสเต็มรูปแบบทั้งโรงแรม คอนโดมิเนียมหรู อาคารสำนักงานและการพัฒนาเชิงพาณิชย์” อลิวัสสา กล่าว

นอกจากนี้ ในบริเวณพระราม 4 ยังมีผู้ประกอบการอสังหาฯ เดินหน้าพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหรูอยู่อีกหลายโครงการ อย่างเช่นบริษัท อนันดาฯ ที่เตรียมจะทำโครงการใหม่อีกอย่างน้อย 2 โครงการบนถนนเส้นนี้ เป็นต้น

ในอนาคตทำเลที่จะพัฒนาเป็นแลนด์มาร์คได้คือ โซนติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ฝั่งเจริญนคร และเจริญกรุง ซึ่งมีจุดเด่นของทำเลที่มีรูปแบบไม่เหมือนใคร สังเกตว่าคอนโดมิเนียมติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา เมื่อพัฒนาออกมาขายได้เกือบ 100% นอกจากนี้ในอนาคตอันใกล้ยังจะมีรถไฟฟ้าสายสีทองที่เชื่อมในเมืองกับฝั่งธนบุรี

แม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปีนี้จะยังชะลอตัว เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แต่ยังมองเห็นความต้องการในการซื้ออสังหาฯ เพื่อการลงทุนและอยู่อาศัยยังมีมาก ตลาดในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน โดยเฉพาะในดาวน์ทาวน์ยังมีการประกาศขายที่ดิน ต่างกับตลาดรอบนอกนั้นยังชะลอตัว ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ ให้ความสำคัญกับการพัฒนาในพื้นที่ชั้นในมากขึ้น แต่เมื่อเปรียบเทียบกับอุปทานในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่าด้วยราคาที่ดินที่สูงขึ้นเรื่อยๆ มีส่วนทำให้อุปทานใหม่ของคอนโดออกมาค่อนข้างน้อย

อย่างไรก็ตาม หากอนาคตในปี 2561 จะเห็นหลายปัจจัยที่อาจจะทำให้ตลาดดีขึ้นคือ จีดีพีที่เป็นตัวชี้วัดเศรษฐกิจมีตัวเลขที่ดีขึ้น จะส่งผลให้บรรยากาศทางเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น ขณะที่ตลาดหุ้นได้ทำดัชนีนิวไฮรอบใหม่เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดการซื้อเพื่อการลงทุนในกลางเมือง นอกจากนี้ยังมีทุนจากต่างประเทศที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ในประเทศและเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยในโครงการต่างๆ จำนวนมาก

“กรุงเทพฯ อย่างไรก็เป็นศูนย์กลางในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุด ความต้องการของคนยังต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองมากที่สุด เนื่องจากมีความสะดวกในการเดินทาง การพัฒนาโครงการจะเน้นกลางเมืองและขยายออกไปชานเมือง” อลิวัสสา กล่าว

ทั้งนี้ ในช่วง 2-3 ปีที่คอนโดมิเนียมชะลอตัว ทำให้ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์คนให้ความสำคัญในการเลือกซื้อมากขึ้น แต่เชื่อว่าความต้องการซื้อคอนโดยังมีอยู่มาก เพียงแต่ราคาที่ดินที่ขยับสูงขึ้นจึงทำให้ราคาคอนโดนั้นสูงขึ้นตามไปด้วย คนส่วนใหญ่จึงเลือกซื้อคอนโดในเมืองได้ค่อนข้างยาก ขณะที่ตลาดคอนโดรอบนอกนั้นจะต้องใช้เวลาดูดซับอีก 2-3 ปี เนื่องจากมีอุปทานเหลือขายคอนโดมิเนียมมากกว่า 2 หมื่นยูนิต 

ตลาดคอนโดกลางเมืองจึงเป็นเซ็กเมนต์ที่สำคัญและยังน่าสนใจอยู่เช่นเดิม