"เอ็นพีเอ"เปิดศึก ระบายทรัพย์ 5 แสนล้าน
สินทรัพย์รอการขายหรือที่เรียกว่า เอ็นพีเอของสถาบันการเงินเป็นอีกหนึ่งทางเลือก สำหรับการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน
โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์
สินทรัพย์รอการขาย (Non-Performing Asset) หรือที่เรียกว่า เอ็นพีเอของสถาบันการเงินเป็นอีกหนึ่งทางเลือก สำหรับการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน แม้จะเป็นสินทรัพย์ที่อยู่ในข่ายมือสองใช้แล้ว สภาพไม่ใหม่ หรืออาจจะชำรุดทรุดโทรมตามกาลเวลา แต่ก็มีข้อดีในแง่ของราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ และอยู่ในทำเลที่อาจจะหาซื้อบ้านใหม่ได้ยาก
สำหรับการซื้อขายอสังหาฯ เอ็นพีเอ มีพัฒนาการมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากผู้ขายซึ่งได้แก่ ธนาคารและสถาบันการเงิน หรือหน่วยงานรัฐอย่างกรมบังคับคดี ต่างมีกลยุทธ์เพื่อดึงดูดผู้ซื้อมากขึ้น ขณะที่ผู้ซื้อเองก็ให้การยอมรับตลาดบ้านเอ็นพีเอมากขึ้นเป็นลำดับ ทำให้ตลาดเอ็นพีเอมีการแข่งขันช่วงชิงลูกค้าสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะในปีนี้และปีหน้า เนื่องจากแรงกดดันจาก พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะเพิ่มภาระภาษีให้กับผู้ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงจำเป็นต้องรีบขายให้ได้มากที่สุด
ประกอบกับในช่วงครึ่งปีหลังโดยเฉพาะช่วงไตรมาส 4 ของทุกปี ธนาคารจะมีการเร่งยอดขายเอ็นพีเอ เพื่อเร่งทำยอดรายได้ให้ตามเป้าหมาย ขณะเดียวกัน ตามกฎหมายของธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดให้ธนาคารพาณิชย์สามารถถือครองสินทรัพย์รอการขายได้ไม่เกิน 5 ปี หากเกินระยะเวลาที่กำหนดจะต้องมีการตั้งสำรอง ทรัพย์กลุ่มนี้ธนาคารพาณิชย์จะต้องเร่งระบายออกมาก่อน เพื่อลดภาระการตั้งสำรอง ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ทำให้การเร่งขายเอ็นพีเอร้อนระอุมากยิ่งขึ้น
ทั้งนี้ จากการสำรวจพบว่า สินทรัพย์รอการขายมีอยู่ประมาณ 5 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือเอ็นพีแอล ที่มีอัตราเพิ่มขึ้น
ลือศักดิ์ สุขเกษม ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ผู้บริหารฝ่าย ฝ่ายบริหารทรัพย์สินพร้อมขาย ธนาคารกรุงไทย กล่าวว่า แนวโน้มเอ็นพีเอในช่วงครึ่งปีหลังของธนาคารพาณิชย์ยังคงเพิ่มขึ้นสอดคล้องกับอัตราการเพิ่มของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ และส่วนหนึ่งเป็นผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นกฎหมายใหม่ที่รัฐบาลประกาศเตรียมผลักดันให้มีผลบังคับใช้ภายในวันที่ 1 ม.ค. 2562
สำหรับธนาคารมีนโยบายที่จะเร่งลดปริมาณเอ็นพีเอที่เข้ามาใหม่ ด้วยการพยายามเร่งขายให้เร็วขึ้น เพื่อลดภาระการถือครองทรัพย์ ซึ่งทรัพย์กลุ่มที่เข้ามาใหม่จะมีการกำหนดเงื่อนไขและราคาเสนอขายเพื่อให้ลูกค้าสามารถยื่นเสนอซื้อได้เลย ไม่ต้องรอกระบวนการของธนาคาร โดยกลยุทธ์การตลาดจะมีการเปิดประมูลในต่างจังหวัด รวมทั้งจัดโปรโมชั่นกระตุ้นการขาย เช่น ลดราคาสูงสุด 30% คิดอัตราดอกเบี้ย 0% ปีแรก และชำระค่าโอนกรรมสิทธิ์เพียง 1%
ขณะที่ สมพร มูลศรีแก้ว รองกรรมการผู้จัดการ บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ (บสก.) เปิดเผยว่า ในช่วงครึ่งปีหลังแนวโน้มการแข่งขันธุรกิจเอ็นพีเอจะมีการแข่งขันกันสูงเป็นปกติ เพราะผู้ประกอบการก็ต้องเร่งทำยอดให้ถึงเป้าหมาย โดยในช่วงครึ่งปีหลัง บสก.จะเน้นกลยุทธ์ด้านราคามีการปรับลดราคาสินทรัพย์ให้น่าสนใจมากขึ้น รวมถึงจะหาพันธมิตรสถาบันการเงินให้มากขึ้น
“แม้ว่าธนาคารพาณิชย์จะมีการเร่งขายเอ็นพีเอโดยมีโปรโมชั่นให้สินเชื่อเต็ม 100% และให้ดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำ ก็ไม่ถือว่าเป็นคู่แข่งกับ บสก. เพราะการที่ลูกค้าจะตัดสินใจซื้อสินทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับทำเลและความพอใจมากกว่า ไม่ใช่ว่าราคาถูกหรือดอกเบี้ยต่ำเท่านั้น”สมพร กล่าว
นอกจากนี้ กรมยังมีแผนที่จะมีการเปิดประมูลสินทรัพย์ผ่านระบบออนไลน์ได้ และเตรียมเปิดให้มีเอกชนมาทำหน้าที่ประมูลขายทอดตลาดแทนกรมบังคับคดี ทั้งนี้ เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้ที่ต้องการซื้อทรัพย์และเร่งระบายสินทรัพย์จากกรมบังคับคดี นำไปใช้ให้ก่อประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจ โดยปีนี้กรมบังคับคดีตั้งเป้าหมายผลักดันสินทรัพย์ 1 แสนล้านบาท
“ที่ผ่านมามีนักลงทุนหน้าใหม่และมีประชาชนที่ต้องการหาสินทรัพย์ ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ เข้ามาสนใจประมูลมากขึ้น ส่วนใหญ่จะสนใจทำเลมากกว่า โดยเฉพาะทำเลที่ติดรถไฟฟ้า และเขตพื้นที่เศรษฐกิจ 10 จังหวัด และพื้นที่อีอีซี ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมาก และถือว่ากรมบังคับคดีมีพอร์ตสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ให้เลือกมากที่สุด”รื่นวดี กล่าว
เชื่อว่า ตลาดเอ็นพีเอ จะแข่งขันกันดุเดือดเข้มข้นขึ้นอย่างต่อเนื่อง และจะเป็นตัวเลือกที่ได้รับความสนใจจากผู้บริโภคมากยิ่งขึ้น ในภาวะที่ราคาบ้านใหม่ขยับราคาขึ้นตามต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นทุกวัน
โหมโปรโมชั่นปลุกคนซื้อ
ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดน้อยลง ประกอบกับความเข้มงวดต่อการปล่อยกู้ การระบายเอ็นพีเอ จึงต้องปรับกลยุทธ์ให้ผู้ซื้อบ้านได้บ้านง่ายขึ้นอย่างเช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีโปรโมชั่นให้อยู่ก่อนจากเดิม1 ปี ก็ขยายเป็น 2 ปี โดยให้ผ่อน โดยไม่คิดดอกเบี้ย 1-2 ปี หลังจากนั้นก็สามารถที่จะมายื่นกู้ขอสินเชื่อจากธนาคาร ทำให้ลูกค้ามีความสามารถในการยื่นขอเงินกู้ได้
ขณะที่ บสก.มีโครงการสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท โดยให้ลูกค้าสามารถผ่อนกับ บสก.ได้สูงสุด 5 ปี จากนั้นค่อยไปขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ ขณะเดียวกัน ยังได้จัดทำโครงการคัดคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 4 แสนบาท เพื่อผู้มีรายได้น้อย ด้วยการชูแนวคิดว่า “ผ่อนถูกกว่าเช่า” และผ่อนปรนให้ผู้ที่ไม่มีสลิปเงินเดือนสามารถที่จะซื้อบ้านได้
นอกจากนี้ บสก.ยังมีกลยุทธ์ด้านราคาเพื่อจูงใจลูกค้า และการจับมือกับธนาคารให้ดอกเบี้ยพิเศษ เช่น ธนาคารออมสิน อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4.50% นาน3 ปี ธนาคารทหารไทย ดอกเบี้ย 4.25% นาน 3 ปี ฟรีค่าธรรมเนียมสำรวจหลักทรัพย์ ฟรีค่าประกันอัคคีภัย ฟรีค่าธรรมเนียมการดำเนินสินเชื่อ เป็นต้น
สำหรับโปรโมชั่นเอ็นพีเอครึ่งปีหลังจากการสำรวจพบว่า มีการจัดโปรโมชั่นทั้งด้านราคา ดอกเบี้ย ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน เช่น บริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท (บสส.) หรือ SAM จัดกิจกรรมกระตุ้นการขาย ด้วยการเปิดบูธจำหน่ายทรัพย์ เอ็นพีเอ และการร่วมงานมหกรรมทรัพย์สินรอการขายต่างๆ การเปิดสำนักงานขายชั่วคราว พร้อมทั้งจัดโปรโมชั่นฟรีทุกค่าโอนกับ “SAM Smile Condo” สำหรับผู้ซื้อห้องชุดพักอาศัย และ SAM Light ผ่อนสบาย 2 ปี ไม่มีดอกเบี้ย