ส่องทำเลฮอต คอนโดเปิดใหม่ครึ่งปีแรก

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีแรกแม้ดูจะไม่หวือหวามากนัก แต่โดยภาพรวมแล้วการเปิดตัวโครงการใหม่ก็ยังสูงขึ้นทั้งปริมาณและมูลค่า ขณะที่ทำเลที่น่าสนใจยังคงอยู่ในแนวรถไฟฟ้าทั้งทำเลในเมืองและชานเมือง

ฝ่ายวิจัย บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ระบุว่า ในครึ่งแรกปี 2560 มีคอนโดเปิดตัวจำนวน 60 โครงการ 34,580 หน่วย มูลค่า 117,670 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการที่เปิดตัวโดยบริษัทจดทะเบียน 73% อีก 27% เป็นโครงการที่เปิดตัวโดยบริษัทจำกัด โดยภาพรวมมีจำนวนหน่วยของการเปิดตัวโครงการใหม่สูงขึ้น 22% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าโครงการสูงขึ้น 51% เนื่องจากมีการพัฒนาโครงการที่มีระดับราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มมากขึ้น และมีผู้ประกอบการหลายรายที่เคยเน้นกลุ่มตลาดกลาง-ล่างเปลี่ยนไปเจาะกลุ่มระดับกลาง-บนมากขึ้น

ทั้งนี้ คอนโดราคา 2 ล้านบาทขึ้นไป มีการเปิดตัวสูงสุด 20,228 หน่วย มีสัดส่วน 59% ขณะที่โครงการราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปมียอดขายสูงสุดที่ 60% รองลงมาคือโครงการราคา 1.5-2 ล้านบาท มียอดขาย 53% ส่วนโครงการราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท แทบจะไม่มีการเปิดตัวในตลาดในปีนี้ และมียอดขายน้อยสุดที่ 30% ลดลง 19% จากปีก่อน เนื่องจากทำเลที่ตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ชานเมือง

สำหรับทำเลอาคารชุดเปิดตัวใหม่สูงสุด 3 อันดับแรกได้แก่ 1.ทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว (อ่อนนุช-บางนา-แบริ่ง) จำนวน 6 โครงการ 4,478 หน่วย มียอดขาย 51% เหลือขาย 2,177 หน่วย ราคาเฉลี่ย 76,189 บาท/ตารางเมตร

ทำเลดังกล่าวถือเป็นทำเลที่มีการเปิดตัวคอนโดอย่างต่อเนื่อง โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการในระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท โดยยอดขายของคอนโดในระดับราคา 1-2 ล้านบาท สูงกว่าภาพรวมตลาดอยู่ที่ 25% ในขณะที่โครงการในระดับราคา 2-5 ล้านบาท มียอดขาย 20% ซึ่งต่ำกว่าภาพรวมตลาด

อันดับ 2 คือ ทำเลถนนลาดพร้าวช่วงต้น-รัชโยธิน-เกษตร นวมินทร์ มีจำนวนคอนโดเปิดใหม่ใกล้เคียงกับทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว โดยมี 10 โครงการ 4,477 หน่วย มียอดขาย 63% และ 3.ทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง ช่วงบางซื่อ-สะพานพระนั่งเกล้า จำนวน 3 โครงการ 4,216 หน่วย มียอดขาย 24%

ขณะที่ทำเลพระราม 9-รัชดาภิเษกมีราคาเฉลี่ยสูงสุดที่ 148,696 บาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ทำเลถนนลาดพร้าวช่วงต้น-รัชโยธิน-เกษตร-นวมินทร์ มีจำนวนหน่วยเปิดตัวใกล้เคียงกับทำเลอ่อนนุช-บางนา-แบริ่ง (มีหน่วยเปิดขาย 4,477 หน่วย และ 4,478 หน่วย ตามลำดับ) ทั้งยังมีราคา/ตร.ม.สูงกว่าถึง 35% แต่สามารถปิดการขายได้ดีกว่า

ส่วนทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง (ช่วงบางซื่อ-สะพานพระนั่งเกล้า) มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่อย่างต่อเนื่อง 4,216 หน่วย ในขณะที่มียอดขายต่ำสุดที่ 1,032 หน่วย (24%) เนื่องจากมีจำนวนซัพพลายเหลือขายสูงมากจึงจำเป็นต้องใช้เวลาในการระบายสินค้าคงเหลือ

สำหรับทำเลที่มียอดขายของโครงการเปิดตัวใหม่สูงสุด 3 อันดับแรก คือ 1.ทำเลถนนลาดพร้าวช่วงต้น-รัชโยธิน-เกษตร-นวมินทร์ จำนวน 10 โครงการ 4,477 หน่วย ราคาเฉลี่ย 102,569 บาท/ตร.ม. ขายได้ 63% ยังมีสินค้าเหลือขาย 1,672 หน่วย เป็นทำเลที่มีจำนวนห้องชุดเปิดตัวในสัดส่วน 13% รองจากทำเลอ่อนนุช-บางนา-แบริ่ง โดยโครงการส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดรูปแบบโลว์ไรส์ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท

2.ทำเลอโศก-พร้อมพงษ์-เอกมัย จำนวน 10 โครงการ 3,955 หน่วย ขายได้ 52% และ 3.ทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียว (อ่อนนุช-บางนา-แบริ่ง) จำนวน 6 โครงการ 4,478 หน่วย ขายได้ 51% ทำเลที่มียอดขายสูงสุด

ทางด้านคอนโดจดทะเบียนในครึ่งปีแรกมีจำนวนรวม 40 โครงการ 13,107 หน่วย แบ่งเป็นบริษัทจดทะเบียน 73% บริษัทจำกัด 27% โดย คาดการณ์ว่าทั้งปีจะมีคอนโดจดทะเบียนรวมทั้งสิ้น 5.5-6 หมื่นหน่วย

สำหรับทำเลที่มีการจดทะเบียนคอนโดสูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทำเลปิ่นเกล้า-จรัญสนิทวงศ์ จำนวน 3 โครงการ 1,933 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 15% ของคอนโดจดทะเบียนทั้งหมดในครึ่งปีแรก มียอดขาย 63% 2.ทำเลถนนลาดพร้าวช่วงต้น-รัชโยธิน-เกษตร-นวมินทร์ จำนวน5 โครงการ 1,838 หน่วย สัดส่วน 14% มียอดขาย 75% 3.ทำเลราชเทวี-เพลินจิต-สาทร จำนวน 6 โครงการ 1,242 หน่วย คิดเป็น 9% มียอดขาย63%

ส่วนทำเลที่มีคอนโดจะทะเบียนเหลือขายสูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทำเลปิ่นเกล้า-จรัญสนิทวงศ์ จำนวน 3 โครงการ 1,933 หน่วย ยอดขาย 63% เหลือขาย 720 หน่วย 2.ทำเลถนนบรมราชชนนี-มหิดลศาลายา จำนวน 1 โครงการ 1,090 หน่วย ยอดขาย 34% เหลือขาย 719 หน่วย และ 3.ทำเลนครอินทร์-รัตนาธิเบศร์-บางบัวทอง จำนวน 6 โครงการ 1,134 หน่วยยอดขาย 49% เหลือขาย 580 หน่วย

หลังจากแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ เช่น สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) เริ่มเดินหน้าก่อสร้าง จะเปิดหน้าดินทำเลใหม่ๆ ตามแนวรถไฟฟ้าอีกมากมายหลายทำเล ตลาดคอนโดจะคึกคักยิ่งขึ้นแน่นอน