เจาะทำเลอสังหาฯ "สายสีเขียว-สีน้ำเงิน" ยังเนื้อหอมและน่าลงทุน

ส่องทำเลทองตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีน้ำเงิน ความท้าทายอันน่าลงทุนสำหรับนักล่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งอาศัยเองและปล่อยเช่า

กรุงเทพมหานครกำลังพัฒนาต่อเนื่องด้วยระบบขนส่งสาธารณะอย่างรถไฟฟ้า โดยปัจจุบันมีเส้นทางที่เปิดให้บริการ 4 สาย ได้แก่ สีเขียวอ่อน สีเขียวเข้ม สีน้ำเงิน และสีม่วง อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 2 สายได้แก่ สายสีแดง และสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ขณะที่ สายสีชมพู สีส้ม และสีเหลือง เคาะประมูลแล้วเสร็จ อยู่ในขั้นตอนดำเนินการและคาดว่าจะเริ่มตอกเสาเข็มเร็วๆ นี้

เส้นทางรถไฟฟ้าที่ขยายออกไปมาพร้อมกับการเติบโตของโครงการอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามในวันที่นักลงทุนหลายคนฝากโอกาสตั้งความหวังไว้กับอนาคต ใครจะรู้ว่า ข้อเท็จจริงพื้นที่สายสีเขียว (Green Center line)  และสายสีน้ำเงิน (Blue Loop line) สองเส้นทางดั้งเดิมกลับยังคงเนื้อหอม น่าลงทุน และเป็นทำเลทองในจังหวะเวลานี้

3 ปัจจัยบวกพาอสังหาริมทรัพย์เติบโต 

หากมองสถานการณ์ในภาพรวมของประเทศไทย ต่อไปนี้คือ 3 ปัจจัยที่แสดงให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังก้าวต่อไปได้ดี

ตัวเลขจีดีพี

ปี 2017 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดการณ์อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจหรือจีดีพี 3.4% และคาดการณ์จีดีพีปีหน้าโต 3.6% หลังเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวได้ต่อเนื่อง จากการใช้จ่ายภาครัฐรวมถึงปัจจัยสำคัญจากส่งออก การท่องเที่ยวที่ขยายตัวดี ขณะที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายยังอยู่ในเกณฑ์ต่ำเพียง 1.5%

ทั้งนี้ตัวเลขจีดีพี 3.4 % ถือว่าเป็นตัวเลขที่ยอดเยี่ยมที่สุดหากมองย้อนกลับไปตั้งแต่ปี 2013

การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ

ภาครัฐอนุมัติเงินลงทุนสูงถึง 1.7 ล้านล้านบาทเพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยสัดส่วนก้อนใหญ่ในการลงทุนได้แก่รถไฟฟ้าความเร็วสูงที่ 50%  และรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ ที่ 22%  ขณะที่ถนนนั้นได้ไปเพียงแค่ 9% เท่านั้น

ตัวเลข 22% ที่ลงทุนในกรุงเทพฯ เป็นภาพสะท้อนและทำให้เห็นคำตอบว่า ทำไมอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดถึงล้มลุกคลุกคลาน เนื่องจากเม็ดเงินดังกล่าวไม่ได้ถูกถ่ายเทไปในพื้นที่ต่างจังหวัดเลย พูดง่ายๆ ว่า อสังหาริมทรัพย์จะรอดหรือไม่ขึ้นอยู่กับการลงทุนของภาครัฐ ซึ่งปัจจุบันเม็ดเงินส่วนใหญ่ถูกนำไปวางไว้กับระบบรางในเมืองหลวง ที่น่าคิดและเป็นไปได้สูงก็คือโอกาสการลงทุนมหาศาลเช่นนี้จะไม่เกิดขึ้นในรุ่นลูกรุ่นหลานของเราอีกแล้ว

การท่องเที่ยว

ประเทศไทยมีรายได้จากการท่องเที่ยวมหาศาล โดยปี 2559 ภาคการท่องเที่ยวสร้างมูลค่าเพิ่มแก่เศรษฐกิจไทยกว่าร้อยละ 17 ของจีดีพี หรือกว่า 2.51 ล้านล้านบาท จากจำนวนนักท่องเที่ยวทั่วโลกกว่า 32 ล้านคน

ผลกระทบในภาคอสังหาทรัพย์จากตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น คือ ยอดการเช่าและซื้อจากต่างชาติที่เติบโตในทิศทางบวก โดยเฉพาะขาประจำอย่างชาวสิงคโปร์และฮ่องกง

ปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจเช่าซื้อ คือ ระบบโครงสร้างพื้นฐานที่คุ้นเคยอย่างระบบราง ในเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่ากลางเมืองอย่างเส้นสีเขียวและเส้นทางที่วิ่งในลักษณะวงกลมรอบเมืองอย่างเส้นสีน้ำเงิน ซึ่งมีจุดตัดสำคัญหลายจุดอันเป็นแหล่งท่องเที่ยวและย่านธุรกิจหลักของกรุงเทพฯ

 

สายสีเขียวสุดแกร่ง

ปัจจุบันเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-แบริ่ง มีระยะทางรวม 21.8 กิโลเมตร ขณะที่ส่วนต่อขยายทางด้านเหนือ หมอชิต-คูคต และทางด้านใต้ แบริ่ง-สมุทรปราการ อยู่ระหว่างการก่อสร้าง คาดว่าจะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการไม่เกินปี 2563

ในมุมมองของนักลงทุนไม่ว่าจะซื้อหรือปล่อยเช่า สายสีเขียวยังมีศักยภาพที่ดีมาก ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ติดเส้นทางดังกล่าวในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาถึงแม้จะมีราคาสูง แต่ก็ยังสามารถพุ่งขึ้นต่อไปได้

นักลงทุนต่างชาติตัดสินเลือกเพราะเห็นศักยภาพ แนวโน้มการเติบโตของราคา ความคุ้มค่าในแง่อัตราการขายและผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดีมากโดยมีระยะเวลาไม่นานเมื่อเทียบกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเทศอื่น ขณะที่สายสีม่วงและสายสีแดงที่อยู่ระหว่างก่อสร้างยังไม่อยู่ในสายตาของนักลงทุนกลุ่มนี้

ข้อมูลจากฝ่ายการตลาดของอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) พบว่า ในปี 2012-2016  พื้นที่จากหมอชิต-แบริ่ง มีจำนวนคอนโดตึกสูงระยะ 500 เมตรจากสถานี เปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 27,801 ยูนิต มีราคาเฉลี่ย 176,000 บาท /ตร.ม. ถูกขายไปถึง 76%  เหลือเพียง 6,710 ยูนิต ซึ่งถือว่าสูงมากและเป็นที่น่าพอใจของผู้พัฒนาโครงการแต่ละค่าย

หากโฟกัสให้แคบกว่านั้น สถานีพร้อมพงษ์ถึงพระโขนง จากจำนวนซัพพลายที่ออกมากว่า 6 พันยูนิต ขายได้ถึง 75%  ราคาเฉลี่ย 240,000  บาท /ตร.ม. , สถานีอ่อนนุชถึงอุดมสุขขายได้มากถึง 77%  ราคาขายเฉลี่ย 135,000 บาท/ตร.ม. และอีกทำเลหนึ่งที่คนไม่ค่อยพูดถึงอย่าง สถานีราชเทวีถึงสนามเป้า มียอดขายสูงถึง 99% จากจำนวนยูนิตทั้งหมด 3,805 ยูนิต โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 200,000 บาท/ตร.ม.

ขณะที่กรุงเทพฯ ชั้นใน พื้นที่ธุรกิจตั้งแต่สถานีเอกมัยไปจนถึงเพลินจิตปัจจุบันอาจจับต้องได้ยากสำหรับคนส่วนใหญ่ เนื่องจากราคาพุ่งไปถึงระดับ 400,000 บาท/ตร.ม. แล้วอย่างไรก็ตามสำหรับนักลงทุนกระเป๋าหนักก็ยังมีทิศทางที่ดี

โดยสรุป ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ตลอดทั้งเส้นสีเขียว ยังมีโอกาสประสบความสำเร็จในด้านการลงทุนสูง พูดง่ายๆว่า “ซื้อง่ายขายคล่อง”

หัวใจใหม่ของเมืองกรุง

ปัจจุบันสายน้ำเงิน บางซื่อ-หัวลำโพง มีระยะทางรวม 20 กิโลเมตร ส่วนต่อขยาย หัวลำโพง-บางแค และบางซื่อ-ท่าพระ อยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งคืบหน้าไปมากกว่า 80% คาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปี 2563 นอกจากนี้สายสีน้ำเงินยังมีแผนที่จะต่อขยายในเส้นทาง บางแค-พุทธมณฑลสาย 4  ด้วย  หากเสร็จสิ้นทั้งหมดสายสีน้ำเงินจะมีลักษณะการวิ่งเป็นลักษณะวงกลม ( Loop line) ที่มีจุดตัดสำคัญกับรถไฟฟ้าสายอื่น จนเกิดเป็นพื้นที่น่าลงทุนและอยู่อาศัยอย่างมาก

ตัวเลขการขายอสังหาริมทรัพย์ คอนโดตึกสูงระยะ 500 เมตรจากสถานี ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาของสายสีน้ำเงิน  มีจำนวนยูนิตทั้งหมดปล่อยออกมา 24,135 ยูนิต และขายได้มากถึง 86%  ที่ราคาเฉลี่ย 156,000 บาท /ตร. ม.

เมื่อเจาะลึกลงไปว่าพื้นที่ตรงไหนขายได้มากที่สุด พบว่า ตั้งแต่สถานีรัชดาภิเษก สุทธิสาร และห้วยขวาง นั้นขายได้มากถึง 95% จากจำนวน 3,245 ยูนิตที่ปล่อยออกมา ราคาเฉลี่ย 125,000 บาท /ตร. ม.

ตลาดที่ใหญ่มากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์คือ พื้นที่ CBD (Central Business District) หรือ เขตศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ที่มีความพร้อมและศักยภาพในการเติบโตอย่างเต็มที่ ได้แก่พื้นที่ตั้งแต่ สถานีสุขุมวิท  เพชรบุรี พระราม 9 และศูนย์วัฒนธรรม ในรอบ 5 ปี มีจำนวนยูนิตปล่อยออกมา 13,287 ยูนิต และขายไปได้มากถึง 89% เปอร์เซนต์ โดยนักลงทุนต่างชาติให้การตอบดีมาก 

คอนโดมิเนียมในพื้นที่ 4 สถานีนี้มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 160,000-180,000 บาท นักวิเคราะห์หลายคนคาดว่าราคายังไปได้อีกไกลและกำลังถูกจับตาจากนักลงทุน เนื่องจากปัจจุบันเป็นเรื่องยากที่จะหาสถานที่พักอาศัยหรือออฟฟิศในย่านธุรกิจเดิมอย่างสีลม สาทร หรือที่อื่นๆ ใจกลางเมืองเพราะมีราคาสูงกว่า 300,000 บาท /ตร. ม. แล้ว

สรุปคือ สายสีน้ำเงินโดยเฉพาะพื้นที่ตั้งแต่สถานีสุขุมวิท  เพชรบุรี พระราม 9 และศูนย์วัฒนธรรม กำลังกลายเป็นย่านธุรกิจน้องใหม่ไฟแรงที่น่าจับตา ขณะที่ภาพรวมสายสีน้ำเงินทั้งเส้นยังมีอนาคตสดใสอีกมาก จากการต่อขยายไปถึงบางแค ส่งผลให้มีจุดตัดร่วมสำคัญเกิดขึ้น

มากไปกว่านั้น "บางซื่อ" กำลังถูกแปลงโฉมให้กลายเป็น สถานีกลางบางซื่อ จุดเชื่อมโยงโครงข่ายคมนาคมทางรางของ รถไฟฟ้าสายสีแดง สีน้ำเงิน,  แอร์พอร์ตลิงค์,  รถไฟความเร็วสูง , รถไฟฟ้าชานเมือง และ รถไฟทางไกล จะเข้ามาเทียบท่าที่สถานีนี้

 

"ความแตกต่าง-บริการหลังการขาย" จุดชี้ขาดการลงทุน

คุณสุธี  ศรีจิรารัตน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์วิจัยตลาด บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บอกว่า แม้ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเดินหน้าไปได้ดี แต่การนำเสนอจุดแข็งเรื่องทำเลที่ติดรถไฟฟ้าอย่างเดียวไม่เพียงพอ ต้องหาสิ่งจูงใจลูกค้ามากกว่านี้ เช่น ดีไซต์ของผลิตภัณฑ์และบริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม

“โปรดักส์ดีไซน์ต้องถูกใจลูกค้า ที่สำคัญบริการหลังการขายต้องดีมาก มาตรฐานสูง เพื่อให้เขาเชื่อมั่น โดยเฉพาะลูกค้าต่างประเทศที่มักมีความต้องการมากกว่า เนื่องจากไม่มีเวลาตรวจตราห้องพัก ดูรายละเอียด หรือแม้กระทั่งเลือกซื้อเฟอร์นิเจอร์เหมือนกลุ่มคนไทย พวกเขาต้องการบริการเหล่านี้ ตั้งความหวังว่าทุกอย่างจะจบภายใน 3-4 วัน ถ้าดีเวลลอปเปอร์ตอบโจทย์ตรงนั้นได้ จะทำให้การขายประสบความสำเร็จ”

ความแตกต่างในด้านการลงทุนระหว่างลูกค้าชาวไทยและต่างชาติถือเป็นเรื่องที่น่าสนใจ

คุณสุธี บอกว่า ชาวต่างชาติมักจะเน้นการปล่อยเช่ามากกว่าการซื้อมาขายไปอย่างรวดเร็วเหมือนนักลงทุนชาวไทย เนื่องจากมองว่า รายได้จากการปล่อยเช่ามีระยะเวลาที่ไม่นานนักจนกระทั่งถึงจุดคุ้มทุน รวดเร็วกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเทศอื่นมาก 

“รายได้จากการปล่อยเช่าจนไปถึงจุดคุ้มทุน ประเทศไทยอยู่ที่ 10 กว่าปี ขณะที่สิงคโปร์ ฮ่องกงหรือมาเลเซียใช้เวลาถึง 30 ปี มากกว่านั้นไต้หวันกินเวลาถึง 60 ปี แถมต่างประเทศยังมีการเก็บภาษีที่ค่อนข้างสูง ทำให้เม็ดเงินต่างชาติวิ่งเขามาเมืองไทยเยอะมาก”

ผู้บริหารรายนี้ แสดงความเห็นว่า ในมุมของผู้พักอาศัยอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงแค่สถานที่พักผ่อนหลับนอนเท่านั้น เจ้าของยังต้องการแสดงให้เห็นถึงคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ และอารมณ์ความรู้สึกปลาบปลื้มในการครอบครองอีกด้วย

“ไม่ได้เอาไว้นอนอย่างเดียว เราต้องทำให้เขารู้สึกพราวด้วย เมื่อเดินเข้ามา พาเพื่อนมาแล้วต้องโชว์ได้ว่าที่นี้เป็นบ้านของผม พื้นที่เป็นแบบนี้ สระว่ายน้ำ ห้องอ่านหนังสือ ธรรมชาติโดยรอบ คุณภาพชีวิตฉันยอดเยี่ยมนะ ไม่ว่าจะเซกเมนต์ระดับล่างหรือบน ต้องภูมิใจเมื่อจะพาเพื่อนมา”

คุณสุธีทิ้งท้ายว่า การลงทุนในคอนโดมีเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ไม่ใช่ทุกที่คือทำเลทอง ขึ้นอยู่กับจังหวะและเวลาของแต่ละเส้นทาง บางครั้งซื้อเพื่อปัจจุบัน บางครั้งซื้อเพื่ออนาคตอันใกล้และบางครั้งเพื่อการลงทุนในระยะไกล การตัดสินใจขึ้นอยู่กับว่าจะเลือกความชัดเจนแบบไหน