ตลาดบ้านติดกับดัก กำลังซื้อฟื้นช้า ราคาบ้านขึ้นเร็ว

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์

แม้สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสแรกถึงช่วงต้นไตรมาส 2 ของปี 2560 จะเริ่มเห็นสัญญาณของการฟื้นตัวจากยอดขายที่ดูดีขึ้นจากไตรมาสสุดท้ายของปี 2559 แต่หลายฝ่ายยังไม่ปักใจเชื่อว่า นั่นคือของจริง ยิ่งเมื่อผ่านงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 36 ยิ่งเห็นอะไรบางอย่างที่ทำให้ยังต้องระวังตัว เพราะยอดขายที่คิดว่าจะไหลเข้ามาตามเป้าหมายที่ตั้งไว้กลับไม่เป็นดังคาด

แม้จะมีเสียงเชียร์ให้ฮึกเหิมว่าตลาดกลับสู่ภาวะปกติแล้วก็ตาม แต่ในข้อเท็จจริงหลายบริษัทที่ร่วมงานมียอดขายตกลงกว่าปีที่ผ่านมาเสียอีก โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลาง-ล่างที่ยังเป็นปัญหาที่แก้ไม่ตกจากภาระหนี้ และความเข้มงวดของสถาบันการเงิน

ในช่วงต้นปี 2560 แม้จะมียอดขายที่ดีขึ้น แต่ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากกำลังซื้อที่ชะลอการตัดสินใจมาจากไตรมาส 4 ปี 2559 แต่สถานการณ์โดยภาพรวม ณ เวลานี้ยังอยู่ในภาวะทรงๆ จะดีก็ยังไม่ดี แต่ก็ไม่แย่ กำลังซื้อใหม่ที่คาดหวังจะเข้ามาสู่ตลาดมาช่วยผลักดันยอดขายยังอยู่ในช่วงของการเริ่มฟื้นตัว โดยยังมีตัวแปรสำคัญคือ ภาวะเศรษฐกิจที่ต้องสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคอย่างแท้จริง

“ช่วงเวลานี้คงไม่ใช่ช่วงที่จะคิดถึงเรื่องของการเพิ่มยอดขายให้เป็นไปตามเป้าหมาย แต่เป็นช่วงที่ต้องให้ความสำคัญกับสภาพคล่องไม่ให้มีปัญหามากกว่า และถ้าสถานการณ์ยังเป็นเช่นนี้ต่อไปในระยะยาว แม้แต่รายใหญ่ก็อาจจะเกิดปัญหาได้” แหล่งข่าวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ความเห็น

การระมัดระวังเปิดโครงการใหม่และเร่งระบายสต๊อกเก่าออกไปให้ได้มากที่สุด น่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุดในขณะนี้ เห็นได้จากการออกแคมเปญแรงๆ เพื่อกระตุ้นยอดขายบ้านหรือคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ทั้งการมอบส่วนลดสูง 40-50% การลดภาระผู้ซื้อด้วยการให้อยู่ฟรี 1-2 ปี หรือให้ผ่อนต่ำๆ เพื่อเร่งระบายสต๊อกที่มีอยู่กว่า 1 แสนหน่วยในตลาด ซึ่งการแข่งขันกันด้วยแคมเปญต่างๆ เหล่านี้จะยังคงดุเดือดเข้มข้นต่อไป

ขณะเดียวกัน ธนาคารพาณิชย์เองก็อยู่ในสถานการณ์ที่ต้องหันมาพึ่งพาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้น เมื่อยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่เป็นไปตามเป้าหมาย จากคุณภาพผู้กู้ที่ลดลง แม้ว่าธนาคารจะยังเข้มงวดระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ แต่ต้องพยายามหาลูกค้าให้มากขึ้น เพื่อโอกาสในการปล่อยสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น การร่วมเป็นพันธมิตรกับผู้ประกอบการออกแคมเปญสินเชื่อที่ดึงดูดลูกค้าให้มาใช้บริการ เช่น แคมเปญดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว ดอกเบี้ย 0% เป็นต้น จะเป็นกลยุทธ์ตลาดร่วมที่เห็นกันมากขึ้น

ทั้งหมดคือการปรับตัวของผู้ประกอบการเพื่อรอจังหวะพลิกฟื้นที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้ โดยเฉพาะจากการลงทุนภาครัฐที่ใส่เงินมาอย่างต่อเนื่อง น่าจะเริ่มเห็นผลในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ รวมถึงความชัดเจนทางการเมืองที่กำลังเดินหน้าสู่การเลือกตั้ง น่าจะทำให้เกิดความเชื่อมั่นทั้งจากต่างประเทศและในประเทศ ทั้งสองปัจจัยสำคัญน่าจะเป็นความหวังในการช่วยผลักดันดีมานด์ใหม่เข้าสู่ตลาดได้ ซึ่งผู้ประกอบการก็เชื่อมั่นว่าตลาดจะดีขึ้น

“ตลาดอสังหาฯ ในไตรมาส 2 น่าจะเติบโตขึ้นจากไตรมาสแรก เนื่องจากมีความชัดเจนในหลายๆ เรื่องไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งจะมีเม็ดเงินเข้าสู่ระบบผลักดันให้เศรษฐกิจประเทศขับเคลื่อน การมีรัฐธรรมนูญใหม่ เป็นต้น” อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ความเห็น

ผลสำรวจของศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุว่า ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะ 1-2 ปีนี้ ส่วนใหญ่ หรือ 72% มองหาที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท รองลงมา หรือ 23% มองหาที่อยู่อาศัยราคา 2-2.99 ล้านบาท ส่วนอีก 5% มองหาที่อยู่อาศัยราคา 3-4.99 ล้านบาท ส่วนความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย พบว่า ส่วนใหญ่ หรือ 65% มีความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย 5,001-1 หมื่นบาท/เดือน สอดคล้องกับงบประมาณการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ที่มองหาที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท โดยการมองหาที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่ไม่สูงนัก บ่งชี้ว่า แนวโน้มการกำหนดงบประมาณในการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวัง

นอกจากการเร่งระบายสต๊อกที่มีอยู่แล้ว การพัฒนาโครงการใหม่ให้สอดรับกับความต้องการซื้อจริงซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนชั้นกลางที่มีความอ่อนไหวกับรายได้ในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่แข็งแรง และราคาที่ดินยังปรับขึ้นอยู่ตลอดเวลา ถือเป็นโจทย์ที่วัดฝีมือผู้ประกอบการโดยแท้