ปรับปรุงผังเมืองรอบ 4 พลิกโฉมการพัฒนา กทม.ครั้งใหญ่

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์

กรุงเทพมหานครโดยสำนักผังเมือง อยู่ระหว่างการรวบรวมและศึกษาข้อมูลด้านต่างๆ ในการปรับปรุงผังเมือง กทม.ครั้งที่ 4 ซึ่งเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงระบบคมนาคมครั้งใหญ่ในกทม. และเป็นการพลิกโฉมการพัฒนาใน กทม.ครั้งสำคัญ

พีระพงศ์ ศิริเกษม รองผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างการว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาในการจัดทำผังเมืองฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 โดยคาดว่าจะได้ข้อสรุปเร็วที่สุดภายในเดือน มี.ค.นี้ และเมื่อได้บริษัทแล้วก็จะเริ่มกระบวนการปรับปรุงผังเมือง กทม. ซึ่งได้ทำคู่ขนานไปกับการขออนุมัติคณะกรรมการผังเมือง กรมโยธาธิการและผังเมือง ในการขอปรับปรุงผังเมือง กทม.

ขณะเดียวกัน สำนักผังเมืองได้ว่าจ้างบริษัทในการศึกษาอีก 3 โครงการ ได้แก่ โครงการศึกษาพื้นที่เพื่อรองรับธุรกิจโลจิสติกส์ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นที่จะต้องจัดให้พื้นที่รองรับทั้งในเรื่องของการขนส่งและแวร์เฮาส์ โครงการศึกษาพื้นที่อนุรักษ์เกษตรกรรมเพราะแม้ว่าเมืองจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วจากรถไฟฟ้า แต่ก็ยังจำเป็นที่เมืองจะต้องมีพื้นที่เกษตรกรรม รวมถึงพื้นที่สำหรับการระบายน้ำซึ่งอยู่ในบริเวณฝั่งตะวันออกและตะวันตกของ กทม.

ส่วนโครงการที่ 3 คือ การศึกษาเครื่องมือทางผังเมืองที่จะนำมาใช้ในผังเมืองฉบับปรับปรุงใหม่ เช่น การพัฒนาบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้า (Transfer Oriented Development : TOD) การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (Planned Unit Development : PUD) การโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right : TDR) การกำหนดพื้นที่เพื่อส่งเสริมและควบคุมแบบซ้อนทับ (Overlay Control) เป็นต้น

“การศึกษาทั้ง 3 โครงการได้ดำเนินการไปแล้ว เมื่อได้ข้อสรุปก็จะนำมาพิจารณาใส่ไว้ในผังเมือง กทม.ที่กำลังจะปรับปรุงใหม่”รองผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กล่าว

ทั้งนี้ ประเด็นสำคัญในการปรับปรุงผังเมือง กทม.ครั้งที่ 4 เนื่องจากจะมีการเปลี่ยนแปลงด้านการคมนาคมขนส่งใน กทม.จากการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง ซึ่งตามเป้าหมายจะเปิดให้บริการครบ 10 เส้นทางภายในปี 2565 ซึ่งจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงกายภาพอย่างมโหฬาร แม้ว่ากฎหมายผังเมืองฉบับใหม่จะไม่กำหนดอายุของผังเมืองแล้วก็ตาม แต่ด้วยเหตุของการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว จึงจำเป็นที่จะต้องมีการปรับปรุงผังใหม่รองรับกับการเปลี่ยนแปลงของรถไฟฟ้า

รายงานข่าวจากสำนักผังเมือง กทม. ระบุว่า นอกจากการใช้ประโยชน์ที่ดินที่จะมีการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ที่มีความหนาแน่น ซึ่งที่ผ่านมาได้ทำการศึกษาในเขตเมืองชั้นในและชั้นกลางทั้ง 25 เขตใน กทม.และฝั่งธนบุรีแล้ว บริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าจะมีการทบทวนใหม่ทั้งการปรับเพิ่มและลด FAR หรือสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นดิน (Floor Area Ratio) เช่น สถานีปัจจุบันมีการพัฒนาเต็มพื้นที่อยู่แล้วก็อาจจะต้องลดลง

ขณะเดียวกันสถานีที่เป็นจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง ก็อาจจะมีการปรับ FAR เพิ่มและขยายรัศมีการให้ FAR เพิ่ม เพื่อให้เกิดการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า (Transfer Oriented Development : TOD) เหล่านี้ เช่นสถานีบางซื่อ มักกะสัน ตลิ่งชัน บางหว้า ธนบุรี-วงเวียนใหญ่  มีนบุรี อุดมสุข บางนา เป็นต้น

ขณะเดียวกันจะนำเครื่องมือทางผังเมืองต่างๆ มาใช้ ได้แก่ การโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right) เพื่อสร้างความเป็นธรรมกับเจ้าของที่ดินที่ถูกรอนสิทธิ เช่น ที่ดินที่อยู่ในพื้นที่อนุรักษ์เกษตรกรรม พื้นที่ชั้นในเกาะรัตนโกสินทร์ เป็นต้น จะสามารถนำสิทธิ FAR ที่ไม่ได้ใช้ขายให้กับเจ้าของที่ดินในพื้นที่ส่งเสริม เช่น พื้นที่บริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าได้ ซึ่งมาตรการดังกล่าวได้มีการศึกษาในเชิงลึก ที่จะนำมาใช้
ในผังเมืองฉบับปรับปรุงใหม่

นอกจากนี้ ยังมีมาตรการการจัดทำข้อกำหนดแผนผังโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned Unit Development) หรือ PUD ซึ่งอยู่ในระหว่างการศึกษาเช่นกัน มาตรการดังกล่าวจะเป็นการกระตุ้นให้เกิดการรวมแปลงที่ดินของพื้นที่ในเขตเมืองชั้นในซึ่งเป็นที่แปลงเล็กให้เกิดการรวมแปลงในการพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ขนาด 50 ไร่ขึ้นไป รวมถึงกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินของรัฐที่มีอยู่ในเขตเมืองเป็นจำนวนมากมาพัฒนาให้มากขึ้น นอกจากนี้ยังมีการให้ FAR โบนัสกับโครงการที่เปิดพื้นที่ให้ใช้ประโยชน์เพื่อสาธารณะ หรือเปลี่ยนรั้วรอบโครงการเป็นพื้นที่ใช้ร่วมกันระหว่างอาคาร เป็นต้น

การปรับปรุงผังเมือง กทม.รอบนี้ถือเป็นช่วงเวลาสำคัญที่จะเกิดขึ้นพร้อมๆ กับระบบคมนาคมขนส่งใน กทม. ซึ่งจะเป็นการพลิกโฉมการพัฒนาครั้งใหญ่ของ กทม.ที่ต้องจับตา

 

รถไฟฟ้าชี้นำการพัฒนาเมือง?

แม้ว่ารถไฟฟ้าจะเป็นปัจจัยที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในการพัฒนาเมืองที่ชัดเจน เห็นได้จากการเปลี่ยนแปลงของ กทม.โดยเฉพาะในเขตเมืองชั้นในรอบเกือบ 20 ปีที่ผ่านมา ปฏิเสธไม่ได้ว่ารถไฟฟ้า 2 สาย ทั้งบีทีเอสและเอ็มอาร์ทีมีส่วนสำคัญอย่างยิ่ง ที่ทำให้เกิดการพัฒนาที่รวดเร็ว

อย่างไรก็ตาม เมื่อรถไฟฟ้าสายสีม่วงบางใหญ่-เตาปูน ซึ่งเป็นรถไฟฟ้าสายแรกที่วิ่งเชื่อมต่อระหว่างเมืองชั้นในกับชานเมืองเปิดให้บริการ ทำให้หลายคนต้องปรับเปลี่ยนความคิดเห็นที่ว่า รถไฟฟ้าเป็นตัวชี้นำการพัฒนากันเสียใหม่ เพราะเป็นที่ทราบดีว่าจนถึงเวลานี้รถไฟฟ้าสายสีม่วงก็ยังมีปริมาณคนใช้บริการไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง แม้ว่าจะอยู่ระหว่างการพัฒนาสถานีเชื่อมต่อกับสถานีบางซื่อ แต่หลายคนก็ยังไม่ปักใจเชื่อว่าสถานการณ์จะดีขึ้น เนื่องจากเกือบครึ่งของเส้นทางวิ่งผ่านชุมชนที่มีความหนาแน่นน้อยเกินไป 

ขณะที่นักพัฒนาที่ดินบางราย เห็นว่า การพัฒนารถไฟฟ้าควรจะเปลี่ยนวิธีคิดเสียใหม่ คือ การสร้างความหนาแน่นตามแนวเส้นทางให้เกิดขึ้นมาก่อน โดยการเปิดพื้นที่ให้มีการพัฒนากระจายไปตามแนวสถานีรถไฟฟ้าพร้อมๆ กับการก่อสร้างเส้นทางเดินรถ ซึ่งจะทำให้เกิดความหนาแน่นชุมชนที่มากพอ จนทำให้ไม่ต้องตีรถเปล่ากันเหมือนเช่นทุกวันนี้ เพราะกว่าจะรอให้มีจำนวนผู้โดยสารที่คุ้มทุนไม่รู้จะใช้เวลานานแค่ไหน

เช่นเดียวกับรถไฟฟ้าอีกหลายเส้นทางที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ ก็เริ่มมีความกังวลกันแล้วว่าจะมีชะตากรรมเดียวกับสายสีเขียวด้วยหรือไม่ เพราะแต่ละเส้นทางล้วนเกิดขึ้นในลักษณะที่คล้ายคลึงกับสายสีม่วง คือ มีชุมชนหนาแน่นแค่ต้นทางกับปลายทาง แต่ระหว่างทางพื้นที่ส่วนใหญ่ยังเบาบาง จึงเริ่มน่าเป็นห่วงว่ารถไฟฟ้า 10 เส้นทางที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตจะเป็นตัวกระตุ้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ผลเหมือนที่ผ่านมาหรือไม่