วางผังเมืองรับระบบราง

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

การลงทุนภาครัฐจะสร้างผลกระทบอย่างมากต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยในปีนี้จะมีเม็ดเงินลงทุนไม่น้อยกว่า 8.9 แสนล้านบาท ในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง ซึ่งจะส่งผลให้เมืองเกิดการขยายตัวเปิดพื้นที่ใหม่ๆ ในการพัฒนา เกิดความต้องการซื้อใหม่ขึ้นในตลาดซึ่งส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกันการเกิดขึ้นของเมืองใหม่จำเป็นจะต้องมีการกำหนดการพัฒนาของเมืองให้ชัด ผ่านการบังคับใช้ผังเมืองรวมย่อมเป็นการจำกัดการพัฒนาที่จะเกิดขึ้นด้วยเช่นกัน

มณฑล สุดประเสริฐ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง เปิดเผยว่า กรมจะวางผังเมืองให้สอดคล้องกับระบบคมนาคมและโครงสร้างพื้นฐาน โดยกำหนดแนวทางการพัฒนาเมืองตามแนวรถไฟฟ้าและสถานี เพื่อรองรับการพัฒนาศูนย์กลางเศรษฐกิจและที่อยู่อาศัยใหม่ศึกษาระบบการเดินทาง เพื่อให้เกิดการเชื่อมต่ออย่างบูรณาการทั้งระบบรางต่อราง ระบบรถต่อราง ระบบเรือต่อรถ ฯลฯ จุดจอดแล้วจร

นอกจากนี้ จะมีการกำหนดมาตรการส่งเสริมการพัฒนา โดยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และความหนาแน่นในพื้นที่ ที่ต้องการยกระดับการพัฒนา การกำหนดมาตรการเพื่อส่งเสริมสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการเดินเท้า เช่น ที่โล่ง สวนสาธารณะ ปลูกต้นไม้ และมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR โบนัส) ให้กับโครงการที่จัดที่โล่ง ที่จอดรถ เพื่อประโยชน์สาธารณะ เป็นต้น

สำหรับการวางผังบริเวณรอบสถานีรถไฟความเร็วสูง จำเป็นต้องมีการออกกฎหมายการวางเมืองเฉพาะพื้นที่พัฒนาในรูปแบบของ TOD : Transit Oriented Development เพื่อให้เกิดเมืองใหม่มีรัศมี 1.5 กิโลเมตรรอบสถานี หรือประมาณ 500-600 ไร่รอบสถานี ซึ่งมีแนวคิดที่จะนำที่ดินเปิดให้เอกชนเข้ามาลงทุนคาดว่าจะได้เม็ดเงินคืนกลับมาสถานีละประมาณ 1 หมื่นล้านบาท เพื่อชดเชยเงินลงทุนที่รัฐจ่ายไป ซึ่งขณะนี้กรมได้ทำการวางผังเตรียมไว้ทุกสถานีแล้ว

นอกจากนี้ จะมีการวางผังเมืองจังหวัดระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก ประกอบด้วย จ.ระยอง ที่จะเป็นเมืองด้านพลังงาน การขนส่ง ซึ่งจะเป็นจังหวัดที่มีการเปลี่ยนแปลงสูงมาก ขณะที่ชลบุรีจะเป็นเมืองอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยวในรูปแบบแอดเวนเจอร์ ส่วนฉะเชิงเทราจะเป็นแหล่งพักอาศัยสำหรับนักลงทุน และคนที่ทำงานในระเบียบเศรษฐกิจ

พีระพงศ์ ศิริเกษม รองผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวว่า สำนักผังเมือง เตรียมที่จะทำการปรับปรุงผังเมือง กทม. ครั้งที่ 4 เนื่องจากจะมีการเปลี่ยนแปลงด้านการคมนาคมขนส่งใน กทม.ครั้งใหญ่ โดยขณะนี้อยู่ระหว่างการว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษา ซึ่งจะมีการทบทวนเรื่องของการให้ FAR โบนัสในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า การนำเครื่องมือทางผังเมืองต่างๆ มาใช้ เช่น การจัดทำข้อกำหนดแผนผัง โครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned Unit Development) หรือ PUD การโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right) หรือ TDR รวมถึงการเพิ่ม FAR โบนัส ให้กับโครงการที่เปิดพื้นที่ให้ใช้ประโยชน์เพื่อสาธารณะ หรือเปลี่ยนรั้วรอบโครงการเป็นพื้นที่ใช้ร่วมกันระหว่างอาคาร เป็นต้น

ชัยวัฒน์ ทองคำคูณ ผู้อำนวยการสำนักนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) กล่าวว่า นอกจากการพัฒนารถไฟฟ้าใน กทม.แล้ว สนข.อยู่ระหว่างการศึกษาการก่อสร้างรถไฟฟ้าในภูมิภาค ได้แก่ จ.ภูเก็ต ที่มีการศึกษาคืบหน้าไปกว่า 90% จ.เชียงใหม่ สงขลา นครราชสีมา ขอนแก่น โดยในปีนี้รัฐบาลต้องการให้ดำเนินการใน 2 จังหวัดคือ จ.ภูเก็ต และเชียงใหม่