ผุดเมืองใหม่อีอีซี บูมอสังหาฯภาคตะวันออก

โดย..ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์

การประชุมนัดแรกของคณะกรรมการเตรียมการปฏิรูปประเทศ ยุทธศาสตร์ชาติและการสร้างความปรองดองสมานฉันท์ โดยมี พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี เป็นประธาน เมื่อวันที่ 12 ม.ค.ที่ผ่านมา ประเด็นสำคัญคือ การเร่งรัดโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี อันประกอบด้วย จ.ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ให้เห็นผลเป็นรูปธรรมให้ได้ภายในปี 2560 หลังจากที่คณะรัฐมนตรีเห็นชอบในหลักการมา

ตั้งแต่วันที่ 28 มิ.ย. 2559 โดยได้ตั้งคณะกรรมการขึ้นมา 2 ชุด เพื่อขับเคลื่อนโครงการดังกล่าวในระหว่างรอกฎหมายให้มีผลบังคับใช้ ซึ่งในขั้นตอนกฎหมายขณะนี้คณะกรรมการกฤษฎีกาอยู่ระหว่างการพิจารณา ก่อนส่งกลับมาให้คณะรัฐมนตรีส่งต่อไปที่สภานิติบัญญัติแห่งชาติ

การพัฒนาเมืองใหม่เพื่อรองรับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกเป็น 1 ใน 5 เรื่องสำคัญที่นายกรัฐมนตรีสั่งการให้เร่งดำเนินการเพื่อผลักดันโครงการให้เกิดผลเป็นรูปธรรมตามที่ตั้งธงเอาไว้ โดยที่กรมโยธาธิการและผังเมือง ได้เสนอให้มีการวางแผนพัฒนาเมืองฉะเชิงเทรา ให้เป็นที่อยู่อาศัยทันสมัย รองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ และการเติบโตของเมือง หลังการขยายตัวของอุตสาหกรรมในชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นหนึ่งในแนวคิดในการพัฒนาพื้นที่รองรับบทบาทเมืองตามโครงการอีอีซีของกรมโยธาฯ ที่จะต้องมีการปรับปรุงฟื้นฟูเมืองเดิม การพัฒนาพื้นที่เมืองใหม่ รวมถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพื่อเชื่อมโยงพื้นที่เก่า-ใหม่

สำหรับฉะเชิงเทราจะเป็นเมืองเชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพฯ และปริมณฑลกับพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก โดยมีรถไฟความเร็วสูงสายตะวันออกกรุงเทพฯ-ระยอง เป็นตัวเชื่อมการเดินทาง จะพัฒนาให้เป็นเมืองพักอาศัยชั้นดี มีสภาพแวดล้อมน่าอยู่และทันสมัย รวมถึงการพัฒนาพื้นที่ใหม่รอบสถานีรถไฟความเร็วสูง เพื่อเชื่อมโยงรองรับความเจริญเติบโตของกรุงเทพฯ และอีอีซี เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพฯ และอีอีซี โดยจะต้องเตรียมหาพื้นที่ที่มีศักยภาพเหมาะสม แต่อย่างไรก็ตาม การพัฒนาใหม่จะต้องควบคุมไม่ให้ไปทำลายเอกลักษณ์ของเมืองที่มีอยู่เดิม

นอกจากนี้ กรมโยธาธิการยังได้แนวคิดในการวางแผนการพัฒนาเมืองใหม่ระยอง โดยกำหนดบทบาทของเมืองให้เป็นฐานอุตสาหกรรมปิโตรเคมีของประเทศ เป็นแหล่งท่องเที่ยวและเกษตรกรรมภาคตะวันออก โดยมีแนวคิดให้เป็นเมืองการศึกษาและวิทยาศาสตร์ พัฒนาให้เป็นเมืองในระดับนานาชาติ มีธุรกิจทันสมัย รองรับนักธุรกิจ นักวิจัย และแรงงานขั้นสูง

ขณะที่ อู่ตะเภา จะกำหนดบทบาทให้เป็นพื้นที่เศรษฐกิจ โดยการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาให้เป็นท่าอากาศยานพาณิชย์แห่งที่ 3 เป็นศูนย์ธุรกิจการบินและการซ่อมบำรุงอากาศยาน ที่เชื่อมต่อกับโครงการพัฒนาท่าเรือจุกเสม็ด และรถไฟความเร็วสูง

โดยมีแนวคิดการพัฒนาเมืองให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจการบินและโลจิสติกส์ และรองรับธุรกิจการเงินระหว่างประเทศ ส่วนแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมอย่างพัทยามีแนวคิดการพัฒนาให้เป็นเมืองท่องเที่ยวชั้นนำ ศูนย์การประชุมและแสดงสินค้านานาชาติ และศูนย์บริการทางการแพทย์ระดับนานาชาติ

ทั้งนี้ กรมโยธาธิการฯ จะต้องทำการวางผังพัฒนาพื้นที่กลุ่ม จ.ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา การวางผังเมืองรวมจังหวัด และผังเมืองรวมเมืองและชุมชน รวมถึงการวางผังพัฒนาพื้นที่เฉพาะ และนำการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่มาใช้เป็นเครื่องมือในการพัฒนาพื้นที่ในโครงการอีอีซีให้เกิดผลเป็นรูปธรรม โดยตั้งเป้าปรับปรุงผังเมืองเดิมและวางผังพื้นที่พัฒนาใหม่ให้เสร็จในปีงบประมาณ 2562

เมื่อโครงการจะถูกผลักดันให้มีความชัดเจนภายในปีนี้ แน่นอนว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังจากตลาดอสังหาฯ ในภาคตะวันออกโดยเฉพาะในพื้นที่ชลบุรี พัทยา ระยอง ที่มีการพัฒนาอย่างหนาแน่น โดยภาพรวมอยู่ในภาวะชะลอตัว นวณัฐ สุขะมงคล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท มารวย เรียลเอสเตท ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก ภายใต้แบรนด์ “บ้านมารวย” ให้ความเห็นว่า โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกจะกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกให้มีการเติบโตอย่างคึกคักในปี 2560 แม้ในปี 2559 จะมีการชะลอตัวจากปัญหาเศรษฐกิจ

เชื่อว่าทิศทางการลงทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกมีทิศทางเป็นบวก แต่อาจเต็มไปด้วยความท้าทายจากกลุ่มผู้ประกอบการมากขึ้น เพราะต้องยอมรับว่าพื้นที่ภาคตะวันออก กำลังเป็นที่จับตาของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยขณะนี้เริ่มมีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามาลงทุนในพื้นที่ภาคตะวันออกแล้วหลายรายและจะยิ่งเพิ่มจำนวนขึ้นอีกมากใน 1-2 ปีนี้

อสังหาฯ ตะวันออกแนวรบไม่เปลี่ยน

แม้ตลาดจะยังอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่พื้นที่ภาคตะวันออกก็ยังถือเป็นแหล่งทำมาหากินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งรายใหญ่ รายกลาง หรือรายเล็ก การที่รัฐพยายามเร่งผลักดัน โครงการพัฒนาพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี ให้เกิดผลเป็นรูปธรรมยิ่งขึ้น ก็ยิ่งเป็นตัวเร่งให้เกิดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ตามมา และปีนี้จะเห็นอีกหลายโครงการไปลงทุนในภาคตะวันออก

แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ให้ความเห็นว่า พัทยาจะเป็นเมืองที่มีศักยภาพสูงมากในอนาคต เนื่องจากมีปัจจัยบวกหลายประการด้านตัวเมืองและพื้นที่อสังหาฯ โดยมีการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคหลายโครงการ ซึ่งเชื่อว่าตลาดคอนโดในพัทยาจะสามารถฟื้นตัวได้ แต่อาจต้องใช้เวลาปรับตัวสักพัก

แสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ โกลเด้นแลนด์ กล่าวว่า บริษัทจะขยายตลาดทาวน์เฮาส์ออกไปต่างจังหวัดเป็นครั้งแรก โดยเปิดตัวโครงการโกลเด้นทาวน์ ศรีราชา-เก้ากิโลเมตร เป็นโครงการแรกในโซนภาคตะวันออก เหตุผลที่เลือกทำเลนี้ เนื่องจากเป็นเมืองที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยดี มีนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งถือเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของบริษัท อีกทั้งพื้นที่นี้ต่อไปจะพัฒนาเป็น “พื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก” ถือว่าเป็นสัญญาณที่ดีให้มีกลุ่มลูกค้ามากขึ้น

นอกจากนี้ ยังมีอีกหลายกลุ่มที่มีแผนเข้ามาลงทุนในพื้นที่ภาคตะวันออก เช่น บริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ก็ยังสนใจขยายโครงการต่อเนื่องในภาคตะวันออก เช่นเดียวกับบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ที่เตรียมมีแผนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในศรีราชา ขณะเดียวกันเจ้าหลักอย่างศุภาลัยก็ยังลงทุนอยู่ในพื้นที่อีกหลายโครงการ ทำให้แนวรบด้านตะวันออกสถานการณ์การแข่งขันจะยังไม่เปลี่ยนแปลง