ทองหล่อ...แรงข้ามปี ยักษ์ชนยักษ์รับกลุ่มกำลังซื้อสูง

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ในช่วงต้นปี 2559 ที่ผ่านมา อสังหาฯ ทำเลทองเคยสำรวจและวิเคราะห์ทำเลย่านทองหล่อไปก่อนแล้ว โดยเป็นการวิเคราะห์ภาพรวมพื้นที่รอบทองหล่อทั้งตลอดแนวถนนสุขุมวิท 55 บริเวณถนนหลักติดสุขุมวิท บริเวณสุขุมวิท 38 ฝั่งเยื้องกับซอยสุขุมวิท 55 เพราะมีกระแสตั้งแต่ปลายปี 2558 มาว่า ปีนี้จะเป็นปีที่ “ทองหล่อ” ฮอตมาก จากการที่จะมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เปิดตัวหลายโครงการ ล้วนเป็นโครงการระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ ระดับราคาไม่ต่ำกว่า 2.5-3 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่

ขณะที่บรรยากาศ 11 เดือนแรกของปีนี้ มีหลากหลายปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการที่มีที่ดินย่านทองหล่อหลายรายต้องปรับตัว ปรับแผนให้สอดคล้องกับสถานการณ์เศรษฐกิจและโครงการคู่แข่งที่มีแผนจะเปิดตัว ทำให้หลายค่ายเลื่อนการเปิดตัวโครงการย่านนี้ไปอย่างไม่มีกำหนด โดยเฉพาะโครงการที่ไม่ได้อยู่ในซอยสุขุมวิท 55 ส่วนโครงการที่อยู่ในสุขุมวิท 55 มีบางโครงการที่เปิดตัวไปแล้ว และมีบางโครงการที่เริ่มทำตลาดในช่วงปลายปีนี้ แต่จะเปิดตัวจริงต้นปีหน้า เพื่อชิงดีมานด์กลุ่มคนกำลังซื้อสูง จึงทำให้ตลอดแนวซอยทองหล่อกลับมาคึกคักและแข่งขันกันดุเดือดรอบใหม่ และคาดว่าความร้อนแรงจะยังคงต่อเนื่องข้ามไปถึงต้นปีหน้าเลยทีเดียว

จากการลงพื้นที่สำรวจ พบว่า การแข่งขันในย่านทองหล่อบริเวณติดริมถนน ยังคงเป็นคอนโดมิเนียมไฮไรส์ของผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นหลัก ไม่ว่าจะเป็น โครงการเทลล่า ทองหล่อ ของกลุ่มเกษร พร็อพเพอร์ตี้ ที่อยู่บริเวณทองหล่อ ซอย 13 โครงการ เดอะ แบงค็อค ทองหล่อ ของค่ายแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ บริเวณทองหล่อ ซอย 1 โครงการ คุณ บาย ยู และโครงการ เดอะ โมนูเมนต์ ทองหล่อ ของค่ายแสนสิริ ส่วนค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท ที่เตรียมปัดฝุ่นที่ดินทองหล่อซอย 2 พร้อมใช้แบรนด์ “The Reserve” ซึ่งแม้ว่าจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการในปีหน้า แต่ก็เริ่มทำตลาดทันทีในช่วงปลายปีเช่นกัน

ด้านโครงการของผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง หรือเจ้าของที่ดินที่มีที่ดินย่านนี้และมีแนวคิดจะพัฒนาคอนโดมิเนียมเพื่อขายเอง ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการโลว์ไรส์ หรืออาคารชุดสูงไม่เกิน 8 ชั้น จะเลื่อนการทำตลาดไปก่อน เพราะประเมินแล้วว่าหากต้องชนกับรายใหญ่ อาจจะยากในการทำตลาด แม้ว่าระดับราคาคอนโดมิเนียมไฮไรส์ของรายใหญ่กับโลว์ไรส์ของรายกลาง-รายเล็กจะแตกต่างกันมาก เพราะโลว์ไรส์จะถูกกว่าไฮไรส์ถึง 30-50% แต่เมื่อวิเคราะห์ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์บริเวณทองหล่อและใกล้เคียงอย่างเอกมัยที่มีซอยเชื่อมต่อถึงกันแล้วก็พบว่า มีซัพพลายค่อนข้างมาก ทำให้การแข่งขันในกลุ่มโลว์ไรส์ด้วยกันเองก็สูงไม่น้อย

สำหรับปัจจัยที่ทำให้รายใหญ่ปักธงเปิดคอนโดมิเนียมใหม่ย่านนี้ค่อนข้างมาก ด้วยเพราะศักยภาพของทำเลย่านทองหล่อที่มีความครบครันในการอยู่อาศัย มีคอมมูนิตี้มอลล์รองรับความต้องการพื้นฐาน กินดื่ม แฮงเอาต์ โรงพยาบาล แหล่งบันเทิงยามค่ำคืน ซึ่งนอกจากโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมากแล้ว ทำเลนี้ยังมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และโรงแรมมากมายที่เป็นที่พักของชาวต่างชาติ จึงเป็นอีกย่านที่มีชาวต่างชาติอยู่อาศัยมากเป็นอันดับต้นๆ ของกรุงเทพฯ ซึ่งการที่ทำเลย่านนี้เป็นที่นิยมในการ
พักอาศัยของชาวต่างชาติ ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมย่านนี้มีทั้งกลุ่มผู้ซื้ออยู่จริง และคนซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าชาวต่างชาติ

ฝ่ายวิจัยและพัฒนาบริษัท แสนสิริ รายงานว่า ทองหล่อเป็นหนึ่งในย่านที่ราคาที่ดินปรับขึ้นค่อนข้างแรง โดยในช่วงปี 2550-2551 ที่แสนสิริเข้ามาพัฒนาโครงการแรกในย่านนี้ ที่ดินราคาประมาณตารางวา (ตร.ว.) ละ 2 แสนบาทเท่านั้น แล้วก็ขยับขึ้นมาเป็น 4-6 แสนบาท/ตร.ว. ในช่วง 5 ปีที่แล้ว แต่ปัจจุบันราคาที่ดินทะลุ 1 ล้านบาท/ตร.ว.ไปแล้ว เป็นผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมขยับขึ้นมาแรงมาก ส่วนซัพพลายคอนโดมิเนียมไฮไรส์ แม้ว่าจะมีโครงการเปิดใหม่หลายโครงการ แต่แต่ละโครงการก็มีจำนวนยูนิตไม่มาก โดยเฉพาะช่วงปี 2557-2558 ที่มีปัญหาการเมืองและเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้ซัพพลายใหม่ลดลง จนในปีนี้ซัพพลายเหลือขายอยู่เพียง 800 ยูนิต คาดว่าใช้เวลาประมาณ 9 เดือนก็หมด

หากประเมินจากราคาที่ดินย่านทองหล่อที่ค่อนข้างสูง จึงไม่น่าแปลกใจเลยว่า ทำไมย่านนี้ถึงเป็นสมรภูมิของรายใหญ่เป็นหลัก ซึ่งนี่เป็นเพียงการจุดพลุในการบูมทำเลนี้ มั่นใจได้เลยว่าหลายโครงการที่เลื่อนเปิดตัวจากปีนี้เป็นปีหน้า จะยิ่งช่วยโหมกระแสให้ทำเลทองหล่อคึกคักแรงข้ามปีแน่นอน