ผ่าแนวคิดคนรุ่นใหม่ ชี้โอกาสลงทุนอสังหาฯ

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

แม้ว่าภาพรวมของเศรษฐกิจจะเติบโตช้ามาก แต่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในบางทำเลกลับยังคงเพิ่มขึ้น และเป็นโอกาสสำหรับลงทุนที่ให้ผลตอบแทนมากกว่าการลงทุนประเภทอื่นในยุคดอกเบี้ยต่ำ

ขวัญชัย ยิ่งเจริญถาวรชัย กรรมการบริหาร บริษัท อัลเทอร์เนทีฟ แอสเซท นักลงทุนอสังหาฯ รุ่นใหม่ เปิดเผยว่า ชีวิตเริ่มจากเป็นนักลงทุนอสังหาฯ จนก้าวมาเป็นนักพัฒนาอสังหาฯ ซึ่งเหตุผลสำคัญที่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเป็นปัจจัย 4 และเป็นไปไม่ได้ที่คนจะหยุดซื้อ หยุดเช่าอสังหาฯ การลงทุนอสังหาฯ จึงสามารถสร้างอนาคตที่ดีได้

ทั้งนี้ ที่ผ่านมาหลายคนจะบอกว่า ตลาดอสังหาฯ ล้นตลาด หรือโอเวอร์ซัพพลาย และบอกว่าเศรษฐกิจไม่ดีอสังหาฯ ไม่น่าลงทุน ซึ่งสิ่งที่คนเหล่านั้นว่าถือเป็นเรื่องจริงส่วนหนึ่ง แต่หากพิจารณาให้ดียังมีวิธีที่จะสามารถทำกำไรได้ เนื่องจากตลาดไม่ได้ล้นตลาดทั้งหมดจะต้องหาช่องทางที่มีโอกาสเริ่มจาก 1.ต้องซื้ออสังหาฯ ที่สามารถทำกำไรได้ตั้งแต่ตอนซื้อ เช่น อสังหาฯ ที่ซื้อนั้นมีมูลค่าตลาดราคา 5.6 ล้านบาท แต่สามารถซื้อได้ในราคา 4.2 ล้านบาท จะมีส่วนต่างที่ราคาประมาณ 1.4 ล้านบาท นั่นหมายความว่าสามารถทำกำไรตั้งแต่ตอนซื้อ ทันทีที่วางเงินซื้อก็สามารถทำเงินกับมันได้แล้ว จะเห็นได้ว่าหากซื้อได้ถูกกว่าตลาดโอกาสในการทำกำไรจะมากขึ้นและความเสี่ยงจะน้อย

2.เมื่อซื้ออสังหาฯ ต้องทำกำไรกับมันได้ด้วย คือสามารถนำอสังหาฯ มาปล่อยเช่าได้ มีเงินเข้ามาทุกๆ เดือน โดยหลักการคือหากซื้อโดยไม่ได้ใช้เงินของตัวเองหรือเงินจากสถาบันการเงิน คือค่าเช่าต้องให้ผลตอบแทนมากกว่าเงินที่ต้องจ่ายสถาบันการเงิน และ 3.หากจะขายก็ต้องทำกำไรจากการขายได้ ดูแล้วเหมือนง่ายแต่ต้องใช้เวลาในการหาของแบบนี้ เพราะแทบจะไม่มีให้เห็นในตลาดมากนัก ซึ่งต้องทำการบ้านอย่างมากก่อนที่จะเลือกซื้อ

สำหรับการลงทุนอสังหาฯ ในช่วงตลาดซื้อขายไม่ดี แต่ตลาดเช่าตอนนี้สามารถทำเงินได้ เพราะคนไม่มีเงินซื้อก็ต้องเช่า เท่าที่ประสบการณ์ตลาดเช่าเรียลดีมานด์ราคาต่ำกว่า 1 หมื่นบาท ยังไปได้ดี โดยเฉพาะระดับราคา 4,000-6,000 บาท/เดือน และเวลานี้ต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนไต้หวัน ฮ่องกง สิงคโปร์ จีน เข้ามาซื้อเยอะมาก และเริ่มเห็นมีคำสั่งซื้อยกโครงการประเภทโรงแรม ที่ตลาดต่างชาติมองหาเยอะมาก จึงเป็นโอกาสในการซื้ออสังหาฯ เพื่อเช่ามาปล่อยขายต่อ

รวิโรจน์ อัมพลเสถียร กรรมการผู้จัดการ บริษัท มงคลโรจนทรัพย์ ดำเนินธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่า กล่าวว่า ปัจจุบันความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองมากขึ้นไม่ใช่แค่ในกรุงเทพฯ แต่จะเป็นหัวเมืองใหญ่ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการจ้างงาน การศึกษา และการลงทุนของภาครัฐ โดยหลักการลงทุนนั้นสิ่งแรกต้องพิจารณาคือ ทำเลต้องเป็นที่คุ้นเคย เพราะจะรู้อดีตมาถึงปัจจุบัน ขณะเดียวกันต้องอาศัยหลัก 4E เริ่มจาก 1.Employment หรือแหล่งจ้างงานนิคมอุตสาหกรรม 2.Education สถานศึกษามหาวิทยาลัย 3.Entertainment ห้างสรรพสินค้า ตลาด แหล่งช็อปปิ้ง 4.Express ความสะดวกสบาย ทางด่วน รถไฟฟ้า วินมอเตอร์ไซค์รับจ้างจะทำให้ปล่อยเช่าได้ควรห่างไม่เกิน 1 กม. จากระบบสาธารณะจะเป็นการลงทุนที่ดี 

วิธิวัต โรจนตรีคูณ มาสเตอร์ เทรนเนอร์ บริษัท แม็กซิมั่มโพเทนเชียล พาร์ทเนอร์ส เล่าว่า ตนเองจะถนัดในการซื้ออสังหาฯ มาเพื่อปล่อยเช่ามากกว่าการขาย เนื่องจากสามารถปล่อยเช่าสร้างรายได้ทุกเดือน ปัจจุบันจะเห็นได้ว่าผลตอบแทนการลงทุนในจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวนั้นสูงกว่าการลงทุนในกรุงเทพฯ อย่างเมืองพัทยาในบางทำเลยังทำได้ 10% บางห้องสามารถทำได้ถึง 18% ต่อปีขึ้นไปก็มี เพราะผลตอบแทนเช่านั้นได้ไม่เท่ากัน ทั้งนี้หลักในการมองหาอสังหาฯ เพื่อเช่านั้นจะต้องดูที่กลุ่มผู้เช่าในทำเลเป็นหลักว่าเป็นใคร โครงการมีความโดดเด่นในเรื่องอะไร รวมไปถึงการเพิ่มประโยชน์ใช้สอย เหล่านี้คือแนวคิดนักลงทุนรุ่นใหม่ที่มองเห็นช่องทางการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ