รถไฟฟ้าสายสีเทา ลุ้นเอกชนร่วมวงเปิดทำเลทองใหม่

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

รถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-พระโขนง-สะพานพระราม 9-ท่าพระ) เป็นหนึ่งในโครงการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าตามแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางราง ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2553-2572 ของกรุงเทพมหานคร (กทม.) ซึ่งบริษัท กรุงเทพธนาคม (เคที) รัฐวิสาหกิจที่ดูแลโครงการรถไฟฟ้าของ กทม.กำลังเร่งผลักดันให้เกิดขึ้น โดยเป็นเส้นทางที่เชิญชวนภาคเอกชนเข้ามาลงทุน ก่อนหน้านี้ได้ไฟเขียวให้กลุ่มไอคอนสยามลงทุนโครงการรถไฟฟ้าสายสีทอง (กรุงธนบุรี-คลองสาน) ไปแล้ว

สำหรับโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-พระโขนง-สะพานพระราม 9-ท่าพระ) ตามแผนแม่บทจะพัฒนาเป็นรูปแบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (โมโนเรล) ที่มีเส้นทางตามแนวแกนเหนือ-ใต้ รองรับการเจริญเติบโตของที่พักอาศัยบริเวณถนนประดิษฐ์มนูธรรมและย่านสาธุประดิษฐ์ เริ่มจากถนนรามอินทรา ลงมาตามแนวถนนประดิษฐ์มนูธรรม เลียบทางพิเศษฉลองรัช เข้าสู่ใจกลางเมืองย่านทองหล่อ สุขุมวิท พระราม 4 สาทร นราธิวาสราชนครินทร์ ถนนพระราม 3 ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา บริเวณสะพานพระราม 3 ผ่านสี่แยกมไหสวรรย์ ไปสิ้นสุดที่บริเวณแยกท่าพระ

รถไฟฟ้าเส้นทางดังกล่าวมีระยะทางรวม 39.91 กม. จำนวน 39 สถานี แบ่งออกเป็น 3 เฟส ได้แก่ ระยะที่ 1 วัชรพล-ทองหล่อ รวมระยะทาง 10.25 กม. จำนวน 15 สถานี ระยะที่ 2 พระโขนง-พระราม 3 รวมระยะทาง 12.17 กม. จำนวน 15 สถานี และระยะที่ 3 พระราม 3-ท่าพระ รวมระยะทาง 11.49 กม. จำนวน 9 สถานี ซึ่งตามแผนแม่บทจะก่อสร้างเฟสแรกให้แล้วเสร็จในปี 2562 แล้วจึงจะเริ่มต้นเฟสต่อมา

จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ว่า โมโนเรลเป็นรถไฟฟ้าระบบเบาใช้งบลงทุนน้อย และใช้เวลาก่อสร้างสั้น และเวนคืนที่ดินไม่มาก และมีเอกชนให้ความสนใจ เช่น บริเวณถนนประดิษฐ์มนูธรรมก็มีกระแสข่าวกลุ่มเคอีแลนด์พร้อมเสนอที่ดินในการก่อสร้าง ฯลฯ แต่ในเชิงการก่อสร้างจริง อาจติดปัญหาการจราจรในหลายพื้นที่ รวมถึงหากต้องเวนคืนที่ดินตามแนวเส้นทางนี้ราคาที่ดินแพงมากแล้ว แต่หากก่อสร้างได้จริงและเปิดให้บริการ จะมีหลายจุดตัดที่น่าสนใจ เช่น จุดตัดระหว่างสายสีเทากับสายสีชมพูจะเป็นผลบวกมากๆ กับถนนรามอินทรา

อย่างไรก็ตาม ประเด็นผังเมืองในหลายพื้นที่ที่จะมีรถไฟฟ้าเส้นใหม่ๆ ผ่าน ปัจจุบันยังมีข้อจำกัดในการพัฒนา คาดว่าอนาคตจะมีการเปลี่ยนแปลงให้สอดคล้องกัน

ด้านการสำรวจของฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย วิเคราะห์ว่า จากเส้นทางที่ระบุมาจะพบว่าผ่านย่านสำคัญของกรุงเทพฯ หลายแห่ง ผ่านเส้นทางรถไฟฟ้าสายปัจจุบันที่ถนนสุขุมวิท สาทร พระราม 4 และตัดผ่านเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตอีกหลายเส้นทางทั้งสายสีส้ม สายสีเหลือง สายสีแดง (ที่จะต่อมาจากหัวลำโพงผ่านลาดหญ้า) สายสีม่วงใต้ อีกทั้งสถานีต้นทางที่สถานีวัชรพลยังเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู และสถานีปลายทางที่สถานีท่าพระเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ทำให้โมโนเรลเส้นทางนี้จะเป็นเส้นทางสายสำคัญอีกเส้นทางหนึ่งในอนาคตแน่นอน

ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเทาทั้งหมด 112 โครงการ รวม 4.58 หมื่นยูนิต โดยคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนพระราม 3 มีสัดส่วนมากถึง 28% มากที่สุดในเส้นทางรถไฟฟ้านี้ ส่วนพื้นที่ตามแนวถนนรัชดา-ท่าพระ ก็เป็นอีกทำเลที่คาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในอนาคต เพราะไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าตลาดพลู และเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ รวมถึงสถานีท่าพระของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ทำให้เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเทาช่วงนี้จะเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางอื่นอีก 3 เส้นทางในอนาคต

อย่างไรก็ตาม พื้นที่ที่จะมีการเปลี่ยนแปลงทันทีที่รถไฟฟ้าสายสีเทาคืบหน้า นั่นคือ ตามแนวถนนประดิษฐ์มนูธรรม เพราะมีความพร้อมในเรื่องของโครงการค้าปลีกและไม่ไกลจากพื้นที่ที่มีความเจริญในปัจจุบันอย่างถนนลาดพร้าว แต่ยังขาดเรื่องของระบบขนส่งสาธารณะที่เชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบันเท่านั้น

ทั้งนี้ จากการสำรวจราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเทาในเฟสแรก พบว่า บริเวณรามอินทรา เสนอขายอยู่ที่ 2-2.5 แสนบาท/ตร.ว. ส่วนซอยสุขุมวิท 71 หรือซอยเอกมัย ราคาที่ดินช่วงกลางซอยอยู่ที่ 3-4 แสนบาท/ตร.ว. ส่วนสุขุมวิท 55 หรือซอยทองหล่อช่วงกลางซอยอยู่ที่ 5-6 แสนบาท/ตร.ม. จะเห็นว่าหากมีการเวนคืนที่ดินบริเวณช่วงต้นๆ เส้นทาง จะมีต้นทุนในการเวนคืนที่สูงมาก

ดังนั้น ต้องจับตาว่า กทม.จะมีแนวทางในการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเทาอย่างไร และจะมีเอกชนรายใดพร้อมร่วมลงขันเพื่อผลักดันเส้นทางนี้ให้เกิดได้จริง