พระราม 4 VS พระราม 1 บูมทำเลทองเชิงพาณิชย์

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หากเอ่ยถึงทำเลทองด้านที่อยู่อาศัยในเวลานี้อาจจะยังไม่มีความโดดเด่นมากนัก เพราะการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ช่วงครึ่งปีแรกยังไม่ได้คึกคักมากเท่าที่ควร แต่ทำเลทองในเชิงพาณิชย์ในจังหวะนี้ทั้งหัวมุมถนนพระราม 4-พญาไท และหัวมุมถนนพระราม 1-พญาไทคึกคักมาก จากการอวดโฉมรูปแบบโครงการใหม่ๆ โดยทำเลพระราม 1 เป็นช็อปปิ้งสตรีทที่คนไทยและคนต่างชาติคุ้นเคยมายาวนาน เป็นแหล่งช็อปปิ้ง-กินเที่ยวตั้งแต่ระดับริมถนนยันระดับห้างหรู และยังเป็นย่านที่ผู้ประกอบการค้าปลีกรายใหญ่ๆ ต่างปรับตัวต่อเนื่อง รองรับการแข่งขันในธุรกิจค้าปลีกใจกลางเมืองที่ดุเดือดมาก 

แม้ว่าศูนย์การค้ายักษ์ใหญ่เหล่านี้จะอยู่บนทำเลฮอต แต่ต่างก็ต้องสร้างจุดแตกต่าง เพื่อดึงดูดขาช็อป โดยหลังจากมีทั้งศูนย์การค้าเกิดใหม่บนถนนสายนี้ที่ยาวไปถึงโซนสุขุมวิท ศูนย์การค้าเดิมอย่างสยามดิสคัฟเวอรี่ก็เพิ่งปรับเปลี่ยนแล้วเสร็จ พร้อมเปิดตัวสยามดิสคัฟเวอรี่โฉมใหม่ ภายใต้คอนเซ็ปต์ค้าปลีกรูปแบบใหม่ “ไฮบริดรีเทล” ซึ่งคาดว่าจะสร้างสีสันใหม่ให้กับค้าปลีกใจกลางเมือง

ขณะที่ถนนคู่ขนานกันอย่าง "พระราม 4" ก็กำลังจะเปลี่ยนโฉมหน้าไปเช่นกัน ซึ่งเส้นนี้จะกลายเป็นอีกหนึ่งทำเลทองเชิงพาณิชย์แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ จากการที่เริ่มมีการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นนับจากนี้ โดยที่ดินบริเวณนี้ตั้งแต่โซนสามย่านยาวไปถึงแยกคลองเตย ส่วนใหญ่เป็นของสำนักงานทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยและสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และนำมาออกมาประมูลหาผู้เช่าพัฒนาครบเกือบทุกแปลงแล้ว และผู้ที่ได้สิทธิในการเช่าส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทในเครือข่ายของเจ้าสัว "เจริญ สิริวัฒนภักดี"

ที่ดินแปลงแรกที่เริ่มมีการนำมาพัฒนาก่อนบนถนนเส้นนี้ คือ ที่ดินเกือบ 9 ไร่ บริเวณแยกพระราม 4-คลองเตย ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่กลุ่มแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้นแลนด์ เป็นผู้พัฒนา โดยจะเป็นโครงการมิกซ์ยูส ภายใต้ชื่อ เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ที่มีทั้งอาคารสำนักงานและโรงแรม ปัจจุบันส่วนของอาคารสำนักงานแล้วเสร็จ มีผู้เช่าแล้ว 60%

ส่วนแปลงถัดมาที่เพิ่งเปิดแผนพัฒนาเบื้องต้นออกมาแล้ว คือ ที่ดิน 13 ไร่ ตรงพระราม 4-พญาไท หรือสามย่าน ซึ่งเป็นที่ดินในความดูแลของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มีบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) เป็นผู้ประมูลได้สิทธิการเช่า 30 ปี โดยให้โกลเด้นแลนด์เป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง ภายใต้บริษัทร่วมทุนชื่อ เกษมทรัพย์ภักดี พัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสชื่อ สามย่าน มิตรทาวน์

คาแรกเตอร์ของสามย่าน มิตรทาวน์ จะมีความแตกต่างกับเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ โดยโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ที่พัฒนาไปก่อนแล้ว จะเน้นความเป็นครีเอทีฟของคนรุ่นใหม่ที่เป็นเจ้าของธุรกิจขนาดเล็ก ส่วนสามย่าน มิตรทาวน์ จะมีความเป็นคนรุ่นใหม่ ไฮเทคโนโลยี ให้สอดคล้องกับความเป็นทั้งย่านธุรกิจและย่านการศึกษา ซึ่งนับจากนี้สามย่านจะเปลี่ยนไป เพราะนอกจากโครงการสามย่าน มิตรทาวน์แล้ว จุฬาฯ ยังมีโครงการไลฟ์สไตล์อื่นๆ เช่น จามจุรีสแควร์ แอมพาร์ค สามย่าน เฟรช มาร์เก็ต สวนหลวงสแควร์ ไซด์วอล์ค และเร็วๆ นี้กำลังจะเปิดตัวอุทยาน 100 ปี ซึ่งเป็นสวนสาธารณะขนาดใหญ่ ปอดแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

สำหรับที่ดินแปลงใหญ่ย่านสวนลุมฯ กว่า 90 ไร่ (โรงเรียนเตรียมทหารเก่า) ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ที่บริษัท ยูนิเวนเจอร์ และบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) เป็นผู้ได้สิทธิที่มีกระแสข่าวว่าจะพัฒนาในนามบริษัท เกษมทรัพย์วัฒน เป็นอีกแปลงที่ถือเป็นไฮไลต์ที่สุดของถนนสายนี้ เพราะนอกจากจะเป็นที่ดินแปลงใหญ่แล้ว ยังอยู่บนถนนพระราม 4 ที่ตัดกับถนนวิทยุด้วย ซึ่งโปรเจกต์นี้จะเป็นจิ๊กซอว์ตัวสำคัญที่จะทำให้ถนนพระราม 4 ก้าวสู่ความเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

ปัจจุบันโครงการยังอยู่ระหว่างออกแบบ โดยในส่วนของกลุ่มโรงแรม กลุ่มทีซีซีฯ อาจจะดึงเชนโรงแรมระดับโลก ริทซ์-คาร์ลตัน มาบริหาร ส่วนอีกหนึ่งแปลงอยู่บริเวณชุมชนเทพประทาน (คลองเตย) ใกล้ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เนื้อที่ 35 ไร่ เป็นที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ คาดว่าจะพัฒนาในนามบริษัท เกษมทรัพย์สิริ ซึ่งปัจจุบันยังไม่มีแผนพัฒนาที่ชัดเจน

สำหรับการเติบโตของทำเลย่านพระราม 4 ที่ถือว่าค่อนข้างช้า เมื่อเทียบกับทำเลใจกลางเมืองอื่นๆ ของกรุงเทพฯ เนื่องจากที่ดินส่วนใหญ่เป็นของจุฬาฯ และสำนักงานทรัพย์สินฯ ทำให้ไม่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือจริงเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ มีช่วงไม่กี่ปีนี้ที่เพิ่งเริ่มนำออกมาประมูลให้เอกชนพัฒนา แต่ในด้านความต้องการที่อยู่อาศัยบริเวณโซนพระราม 4 มีสูงอยู่ก่อนแล้ว

สำหรับที่ดินเอกชนที่นำมาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมได้จะมีราคาขายที่สูงมาก ปัจจุบันราคาที่ดินที่ซื้อขายได้จริงแตะตารางวาละ 1 ล้านบาท ตั้งแต่ปี 2557 ส่วนคอนโดมิเนียมบนที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์จริง (ฟรีโฮลด์) ที่เปิดขายใหม่ๆ หากเป็นโซนสามย่านไม่ต่ำกว่า 2 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ส่วนโซนใกล้สวนลุมพินี 2.5-3 แสนบาท/ตร.ม.

นอกจากความเปลี่ยนแปลงในเชิงการพาณิชย์แล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่ต้องจับตามองบนทำเลพระราม 4 นับจากนี้ คือ คอนโดมิเนียมสิทธิการเช่า (ลีสโฮลด์) จะเป็นทางเลือกใหม่ให้กับคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้ เพราะที่ดินซื้อขายได้จริงหาได้ยากมากแล้ว ซึ่งราคาคอนโดมิเนียมลีสโฮลด์จะถูกฟรีโฮลด์ราว 30% ตลาดดังกล่าวจึงมีโอกาสเติบโตได้อีกในอนาคตอันใกล้นี้