รถไฟสายสีเหลือง พลิกโฉมศรีนครินทร์

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

อสังหาฯ ทำเลทองสัปดาห์ที่ผ่านมาได้ฉายภาพทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) เฉพาะฝั่งที่ผ่านถนนลาดพร้าว ตั้งแต่สถานีภาวนา-สถานีแยกลำสาลี สัปดาห์นี้จะฉายภาพต่อเนื่องไปทางฝั่งถนนศรีนครินทร์ สถานีศรีกรีฑา-สถานีศรีด่าน โดยภาพรวมของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เป็นรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ระยะทางรวม 30.4 กิโลเมตร จำนวน 23 สถานี โดยเมื่อวันที่ 14 ม.ค. 2559 ที่ผ่านมา คณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) ได้รายงานความคืบหน้าการดำเนินโครงการลงทุนร่วมรัฐและเอกชน (พีพีพี ฟาสต์แทรกต์) แล้วว่า รถไฟฟ้าสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว-สำโรง มูลค่า 5.47 หมื่นล้านบาท คาดว่าจะเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) ให้ความเห็นชอบได้ภายในเดือน มี.ค.นี้

สำหรับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองฝั่งศรีนครินทร์ ฝ่ายวิจัยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานว่า ในรัศมี 1 กิโลเมตร จากแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองช่วงศรีนครินทร์-ลาดพร้าว-เทพารักษ์ มีโครงการระหว่างขาย 31 โครงการ แบ่งเป็นโครงการจัดสรร 8 โครงการ มีหน่วยในผังประมาณ 1,500 หน่วย เหลือขายประมาณ 800 หน่วย ส่วนคอนโดมิเนียมมี 23 โครงการ หน่วยในผังประมาณ 1.2 หมื่นหน่วย (มีโครงการขนาดใหญ่ 3 โครงการ รวม 3,000 หน่วย) เหลือขาย 3,000 หน่วย

ทั้งนี้ จากการวิเคราะห์เส้นทางการวิ่งของรถไฟฟ้าสายนี้ที่วิ่งจากถนนลาดพร้าว วิ่งไปศรีนครินทร์ เชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (แบริ่ง-สมุทรปราการ) ที่บริเวณสถานีสำโรง มีความเป็นไปได้ว่าบริเวณศรีนครินทร์ช่วงที่เป็นรอยต่อกับถนนลาดพร้าว และช่วงที่เป็นรอยต่อกับสำโรงจะเป็นทำเลที่คอนโดมิเนียมบูมสุด ซึ่งปัจจุบันเริ่มเห็นว่ามีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบ้างแล้ว โดยบริเวณศรีนครินทร์-ลาดพร้าว มีโครงการที่เพิ่งเปิดขายใหม่ในช่วงกลางปีที่แล้วประมาณ 3 โครงการ รวมจำนวน 1,700-1,800 หน่วย เหลือขายประมาณ 600 หน่วย

ขณะที่ฝั่งศรีนครินทร์-สำโรง มีโครงการใหม่ที่เพิ่งเปิดตัว 1 โครงการ ลุมพินี มิกซ์ เทพารักษ์-ศรีนครินทร์ ของกลุ่มแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่ มีจำนวนห้องชุดประมาณ 2,000 หน่วย ปัจจุบันเปิดขายเฉพาะเฟสแรกประมาณ 1,000 หน่วย ปัจจุบันมีหน่วยเหลือขายประมาณ 30% ซึ่งจะเห็นว่าคอนโดมิเนียมทั้งสองฝั่งหัวท้ายถนนศรีนครินทร์มีอัตราการดูดซับที่ดีไม่น้อย ส่วนตามแนวสถานีระหว่างทางส่วนใหญ่ยังคงเป็นตลาดบ้านแนวราบ เป็นโครงการที่อยู่ระหว่างขายประมาณ 8 โครงการ เป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่มาก ไม่เกิน 200-300 หน่วย/โครงการ

ในอนาคตหากมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่เชื่อมต่อระหว่างถนนลาดพร้าว ถนนศรีนครินทร์ ตัดถนนบางนา-ตราด ไปถึงเทพารักษ์ ไปสำโรง จะกลายเป็นวงแหวนที่มีศักยภาพค่อนข้างดี โดยถนนศรีนครินทร์แม้จะไม่มีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง แต่เป็นพื้นที่ที่เติบโตมานานแล้ว เนื่องจากถนนศรีนครินทร์เชื่อมต่อกับถนนบางนา-ตราดและมอเตอร์เวย์ ซึ่งเป็นเส้นทางหลักไปทางภาคตะวันออกของกรุงเทพฯ ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ ประกอบกับการปรับปรุงถนนเส้นนี้แล้วเสร็จแล้ว มีทางด่วนวงแหวน-กาญจนาภิเษก ก็มีความสะดวกมากขึ้น จากที่เคยเป็นถนนที่รถติดมากก็คล่องตัวมากขึ้น จากที่เคยเป็นถนนที่น้ำท่วมทุกครั้งเมื่อฝนตกหนัก เพราะระบายไม่ทันก็ไม่ท่วมแล้วหลังทำถนนเสร็จใหม่

ด้านธุรกิจค้าปลีก ย่านนี้มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ถึง 2 แห่ง ยังไม่นับรวมคอมมูนิตี้มอลล์ ที่แม้ว่าในช่วงหลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ห้างใหญ่ย่านนี้จะซบเซาลง แต่เมื่อไม่กี่ปีมานี้เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลง มีการรีโนเวตครั้งใหญ่ สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการที่ลงทุนค้าปลีกย่านนี้ เห็นศักยภาพของทำเลศรีนครินทร์ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกมาปักธงพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยย่านนี้มากขึ้น

ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย รายงานว่า ถนนศรีนครินทร์เป็นถนนอีกเส้นหนึ่งของกรุงเทพฯ ที่มีโครงการที่อยู่อาศัยมากมายตั้งแต่ช่วงก่อนหน้านี้เป็น 10 ปี และมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 โครงการตั้งอยู่บนถนนเส้นเดียวกันและไม่ห่างกันมาก ซึ่งศูนย์การค้าทั้งสองโครงการช่วยสร้างความน่าสนใจให้กับพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ และเป็นเสมือนสิ่งที่ดึงดูดโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ ให้เข้ามาในพื้นที่นี้มากมายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

แต่ในอนาคตพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์จะยิ่งมีความน่าสนใจมากขึ้นไปอีกจากการที่เส้นทาง รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) จะเริ่มเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้นในปีนี้ เพราะว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองนี้ผ่านถนนศรีนครินทร์เกือบตลอดเส้นทาง และยังเป็นเส้นทางที่เชื่อมระหว่างกรุงเทพฯ ตอนเหนือ และกรุงเทพฯ ตอนใต้ โดยที่ไม่ต้องผ่านเขตเมืองชั้นใน ทำให้หลายฝ่ายคาดว่าทำเลในพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์น่าจะทวีความน่าสนใจมากขึ้นไปอีกในอนาคต

โครงการที่อยู่อาศัยตามแนวถนนศรีนครินทร์ที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันมีทั้งหมด 38 โครงการโดยแยกเป็นโครงการบ้านจัดสรร 31 โครงการ และโครงการคอนโดมิเนียมอีก 7 โครงการ โดยโครงการบ้านจัดสรรทั้ง 38 โครงการนั้นมีจำนวนยูนิตรวมกันทั้งหมด 4,646 ยูนิตอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 75% โดยมีบ้านจัดสรรที่เปิดขายในระดับราคา 3-5 ล้านบาท มากที่สุด

ในจำนวนดังกล่าวเป็นทาวน์เฮาส์มากถึง 3,222 ยูนิต และ 50% เป็นทาวน์เฮาส์ที่ขายในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ส่วนของบ้านเดี่ยวที่มี 2,424 ยูนิต มากถึง 51% อยู่ในช่วงราคา 5-7.5 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียม 7 โครงการมีจำนวนรวมทั้งหมด 4,646 ยูนิต ขายไปได้ประมาณ 75% และเป็นคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่า 2 ล้านบาท มากถึง 48%

ด้านความต้องการทาวน์เฮาส์ในบริเวณนี้ได้รับความนิยมค่อนข้างมาก แม้ว่าจะยังมียูนิตเหลือขายอยู่ แต่ถือว่าไม่มาก ส่วนบ้านเดี่ยวก็ได้รับความนิยมจากการที่มีอัตราการขายได้สูงถึง 85% ส่วนคอนโดมิเนียมนั้นก็ได้รับความนิยมสูงเช่นกัน มีอัตราการขายได้ถึง 75% โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายในพื้นที่นี้จะมีราคาขายต่อยูนิตต่ำกว่า 2 ล้านบาท

โครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้เริ่มขยายตัวมากขึ้นในระหว่างปี 2557-2558 หลังจากที่เริ่มมีความชัดเจนของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และการที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในพื้นที่มีการปรับปรุงทั้งภายในและภายนอกอาคารสร้างความน่าสนใจ อีกทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่างซีคอนสแควร์ยังมีแผนที่จะพัฒนาพื้นที่ 120 ไร่ เป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ด้วยเงินลงทุนประมาณ 1.5 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะมีทั้งศูนย์การค้า คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และศูนย์การศึกษา

อย่างไรก็ตาม ยังไม่มีความเคลื่อนไหวเกี่ยวกับเรื่องนี้จากทางกลุ่มซีคอน มีเพียงกระแสข่าวที่ว่าโครงการนี้อยู่ในแผนการลงทุนระยะยาว นอกจากนี้ ยังมีข่าวคราวความเคลื่อนไหวจากกลุ่มค้าปลีกอื่นๆ เช่น กลุ่มเซ็นทรัล ที่เคยมีข่าวว่าจะเปิดศูนย์การค้าขนาดเล็กบนถนนศรีนครินทร์เช่นกัน และกลุ่มเอ็มบีเคที่เพิ่งเปิด Ha Ha Market เป็นเฟส 2 ของพาราไดซ์พาร์คไปก่อนหน้านี้

ทำเลศรีนครินทร์จึงเป็นทำเลที่อยู่อาศัยชั้นดีที่จะมีความครบวงจรมากขึ้น ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมที่จะขยายตัวมากขึ้นในอนาคต หลังจากรถไฟฟ้าสีเหลืองเริ่มก่อสร้าง ถือได้ว่าเป็นทำเลที่ครบเครื่องจริงๆ