posttoday

เจาะทำเลบ้าน-คอนโด 1-3 ล. รับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

24 ตุลาคม 2558

คณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้เห็นชอบมาตรการส่งเสริมภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

คณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้เห็นชอบมาตรการส่งเสริมภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยและเศรษฐกิจในระยะสั้น โดยมีด้วยกัน 3 มาตรการหลักๆ ดังนี้ 1.ลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหา 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง (กรณีกู้เงินจากธนาคาร) จาก 1% ของมูลค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% โดยมาตรการแรกมีกรอบเวลา 6 เดือน สิ้นสุดวันที่ 31 มี.ค. 2559

2.สินเชื่อพิเศษเพื่อกู้ซื้อบ้านให้กับผู้มีรายได้น้อยของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพื่อซื้อบ้านหลังแรก วงเงินเบื้องต้น 1 หมื่นล้านบาท โดยขยายโอกาสเข้าถึงสินเชื่อเพื่อกู้ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สำหรับผู้มีรายได้สุทธิต่อเดือนไม่เกิน 3 หมื่นบาท ผ่อนชำระได้นานสูงสุด 30 ปี โดยมาตรการนี้มีกำหนดระยะเวลาครอบคลุมการทำนิติกรรมภายใน 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 19 ต.ค.เป็นต้นไป

3.ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาให้กับคนซื้อบ้านโดยนำเอา 20% ของมูลค่าบ้าน-คอนโดที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท มาลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยผู้ซื้อต้องไม่เคยซื้ออสังหาฯมาก่อน และต้องมีชื่อเป็นผู้อยู่เองตามทะเบียนบ้าน พร้อมถือครองกรรมสิทธิ์ติดต่อกันไม่น้อยกว่า 5 ปี ครอบคลุมการซื้อและโอนระหว่างวันที่ 13 ต.ค.-31 ธ.ค. 2559

ปัจจัยดังกล่าวทำให้บรรดาผู้ประกอบการที่มีสินค้าบ้าน-คอนโดพร้อมอยู่พร้อมโอนในระยะเวลาที่แต่ละมาตรการกำหนดไว้เร่งนำสินค้าเหล่านี้ออกมาจัดแคมเปญ ลด แลก แจก แถม จึงเหมือนปลุกให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยคำถามยอดฮิตของคนที่อยากจะซื้อที่อยู่อาศัยเวลานี้ นั่นคือจะซื้อบ้านทำเลไหนดีที่มีสินค้าพร้อมอยู่เพื่อให้ได้รับมาตรการ

ในส่วนของมาตรการแรกที่เกี่ยวกับการลดค่าธรรมเนียมการโอนและลดค่าจดจำนอง เป็นมาตรการระยะสั้นที่ให้ที่อยู่อาศัยทุกระดับราคาทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองได้รับสิทธิประโยชน์เท่ากันหมด ดังนั้นบ้าน-คอนโดพร้อมอยู่พร้อมโอนภายในเดือน มี.ค. 2559 ในทุกทำเลก็มีโอกาสได้รับสิทธิดังกล่าว แต่สิ่งที่ผู้จะซื้อบ้าน-คอนโดต้องคำนึงถึง คือ หากใกล้ช่วงเวลาที่จะหมดมาตรการแล้ว และผู้ประกอบการแนะนำให้รับโอนไปก่อนแม้ว่างานก่อสร้างจะยังไม่แล้วเสร็จ 100% เพื่อให้ได้สิทธิในมาตรการนี้ ผู้ซื้อควรพิจารณาอย่างรอบคอบ เพราะหากรับโอนไปแล้ว ผู้ประกอบการไม่มาเก็บงานให้เรียบร้อย หรือติดตามงานลำบาก อาจมีปัญหาในภายหลังได้

ขณะที่บ้าน-คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถือว่าบูมสุดในเวลานี้ เพราะได้รับทุกสิทธิประโยชน์จากมาตรการของภาครัฐ และเป็นเซ็กเมนต์ใหญ่สุดของตลาดที่อยู่อาศัย ดังนั้นอสังหาฯทำเลทองสัปดาห์นี้จึงขอรวบรวมทำเลเด่นของที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มานำเสนอเป็นทางเลือกให้กับคนอยากมีบ้าน-คอนโดในเวลานี้ โดยทำเลของที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะอยู่รอบนอกเมืองเป็นหลัก ซึ่งบ้านพร้อมอยู่พร้อมโอนส่วนใหญ่จะเป็นบ้านแนวราบทุกประเภท ส่วนคอนโดพร้อมอยู่พร้อมโอนจะกระจุกตัวอยู่เฉพาะในบางทำเล

เริ่มด้วยทำเลบ้านแนวราบราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จากข้อมูลของฝ่ายวิจัยบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) มีด้วยกัน 11 ทำเลเด่นๆ โดยจำนวนซัพพลายที่มีเหลือขายในทำเล
เหล่านี้มีทั้งที่ยังไม่ได้สร้าง อยู่ระหว่างก่อสร้างและสร้างเสร็จแล้ว ซึ่งผู้บริโภคสามารถนำข้อมูลเหล่านี้เป็นหนึ่งในการประเมินทางเลือกได้ โดย 11 ทำเลที่กล่าวถึง ได้แก่ 1.รังสิต-ปทุมธานี ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นมากที่สุด รองลงมาเป็นบ้านแฝด ส่วนทาวน์เฮาส์ 3 ชั้นเหลือน้อยมาก

2.ติวานนท์ ปัจจุบันทำเลย่านนี้ ที่ดินราคาสูงมาก จนกลายเป็นทำเลคอนโด หรือบ้านแนวราบที่มีราคาแพง ดังนั้นทำเลนี้จึงมีซัพพลายบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท น้อยมาก และส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ 2-3 ชั้น 3.นนทบุรี-บางซื่อ ถือว่าฮอตมาก ก่อนหน้านี้มีบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเสนอขาย แต่ปัจจุบันหมดแล้ว ผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้อาจมองเป็นบ้านมือสอง 4.พหลโยธิน-รามอินทรา ย่านนี้ส่วนใหญ่จะเป็นตลาดบ้านหรู จึงมีซัพพลายไม่มากเช่นกัน แต่ก็ยังมีบ้านแนวราบทุกรูปแบบเสนอขายในตลาดอยู่บ้าง

5.มีนบุรี-สุวินทวงศ์ ย่านนี้เป็นทำเลที่มีที่อยู่อาศัยหลากหลายระดับราคา ปัจจุบันจึงยังมีบ้านแนวราบทุกรูปแบบราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเสนอขายในตลาดพอสมควร โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ไม่เกิน 2 ชั้นมีมากที่สุด 6.ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ ถือเป็นย่านที่อยู่อาศัยยอดนิยม แต่ด้วยความที่ใกล้เมืองและมีความเจริญในการคมนาคมมาก ทำให้ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะเกิน 3 ล้านบาท ปัจจุบันจึงมีทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ไม่มากนัก

7.บางนา-สมุทรปราการ ราคาบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท โซนนี้จะค่อนไปทางฝั่งสมุทรปราการมากกว่าบางนา โดยเป็นย่านที่มีซัพพลายเสนอขายตลาดค่อนข้างมากเป็นอันดับ 3 จากใน 11 ทำเลนี้ โดยมีบ้านแนวราบทุกรูปแบบเสนอขายเช่นกัน โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น 8.สุขสวัสดิ์ ย่านนี้จะเป็นหนึ่งในทำเลฮิตของบ้านแนวราบราคาไม่แพง ซัพพลายราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่ถูกดูดซับไปค่อนข้างมาก ปัจจุบันจึงมียูนิตเหลือขายไม่มากนัก

9.พระราม 2-เพชรเกษม ราคาบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท โซนนี้จะค่อนไปทางฝั่งเพชรเกษมที่เข้าซอยค่อนข้างลึกเป็นหลัก ส่วนพระราม 2 ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ก็เข้าซอยลึกมากเช่นกันและมีไม่มาก เพราะราคาที่ดินแพงมากแล้ว โดยซัพพลายที่มีเสนอขายจะมีบ้านแนวราบทุกรูปแบบ แต่มากที่สุดจะเป็นทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น 10.ปิ่นเกล้า-พุทธมณฑล ด้วยข้อจำกัดด้านผังเมืองและราคาที่ดิน ทำให้ย่านนี้ต้องเป็นบ้านหลังใหญ่ จึงเป็นย่านบ้านหรู ดังนั้นบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ย่านนี้จะน้อยมากและอาจจะเข้าซอยลึก และ 11.ฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา จะค่อนไปทางฝั่ง จ.นนทบุรี เป็นย่านที่มีซัพพลายมากที่สุดจากใน 11 ทำเล เพราะยังมีที่ดินให้พัฒนาอีกมาก ส่วนใหญ่จะเป็นทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น

สำหรับทำเลคอนโดราคาไม่เกิน 2-3 ล้านบาท จากข้อมูลของสำนักวิจัยและพัฒนา บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จะมีด้วยกัน 5 ทำเลเด่นๆ คือ 1.นครอินทร์-รัตนาธิเบศร์-บางบัวทอง 2.รถไฟฟ้าสายสีม่วง 3.รถไฟฟ้าสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) 4.คลองสาน-วงเวียนใหญ่-ธนบุรี และ 5.รังสิต-นครนายก จากการลงพื้นที่สำรวจทั้ง 5 ทำเลเหล่านี้ มีทั้งโครงการที่เพิ่งเปิดตัวและโครงการที่พร้อมอยู่พร้อมโอนทันกับมาตรการรัฐ โดยในระยะเวลาอันใกล้ ทำเลคอนโดดังกล่าวที่จะกลับมาบูมรอบใหม่มี 2 ทำเล คือ บริเวณเกาะรถไฟฟ้าสายสีม่วง เพราะรถไฟฟ้าจะเปิดให้บริการในปีหน้าแล้ว และเกาะสายสีเขียวตอนต้น จากการที่กรุงเทพมหานครมีแนวคิดที่จะเปิดให้บริการ 2 สถานีแรกก่อนในปีหน้า คือ สถานีสำโรงและสถานีปู่เจ้าสมิงพราย

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าเวลานี้จะเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อบ้าน แต่ก็ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ โดยเฉพาะกลุ่มคนบ้านหลังแรกที่จะถูกจูงใจด้วยแคมเปญรับประกันผลตอบแทน รับประกันผู้เช่า รับประกันค่าเช่าของหลายโครงการพร้อมอยู่ อย่ามองแค่มาตรการอสังหาฯเป็นปัจจัยที่สนับสนุนให้ตัดสินใจซื้อ แต่ต้องมองภาพรวมของกำลังซื้อตัวเองเป็นหลัก พร้อมที่จะมีภาระระยะยาวหรือไม่ รวมถึงโอกาสในระยะยาวของโครงการนั้นๆ มีจริงตามคำโฆษณาหรือไม่