รถไฟฟ้า 4 สาย บูมทำเลแจ้งวัฒนะ

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้จะเป็นหนึ่งในโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางที่ชะลอการประมูลงานก่อสร้าง แต่กลุ่มผู้ประกอบการและคนที่คุ้นเคยกับทำเลย่านแจ้งวัฒนะ ก็ยังเชื่อมั่นว่าโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) จะมาช้าหรือเร็ว ก็ต้องเกิดขึ้นแน่นอน เพราะเป็นเส้นทางที่มีความสำคัญและเชื่อมโยงกับรถไฟฟ้าอีก 3 เส้นทาง ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) รถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) และรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และทำให้ทำเลแจ้งวัฒนะมีศักยภาพล้นเหลือ

ฝ่ายวิจัยของบริษัท ไตร พร็อพเพอตี้ วิเคราะห์ทำเลแจ้งวัฒนะว่า นอกจากปัจจัยเรื่องรถไฟฟ้าสายสีชมพูแล้ว ที่ผ่านมาแจ้งวัฒนะก็มีศักยภาพด้วยตัวเองอยู่แล้ว เพราะเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ ที่มีทั้งศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ หน่วยงานราชการ ศูนย์แสดงสินค้าอิมแพ็ค เมืองทองธานี ศูนย์การค้าขนาดใหญ่หลายแห่ง เป็นผลให้ย่านนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมาก ทั้งความต้องการในลักษณะซื้ออยู่เอง และความต้องการเช่า

จากการลงพื้นที่สำรวจทำเลแจ้งวัฒนะ สามารถแบ่งได้เป็น 3 โซนหลักๆ คือ โซนที่ 1 หลักสี่ (ถนนวิภาวดี)-ศูนย์ราชการ พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นหน่วยงานราชการ ตามแนวถนนในช่วงนี้จึงไม่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

โซนที่ 2 แจ้งวัฒนะ 14-ทางด่วนศรีรัช โซนนี้อาจเรียกได้ว่าเป็นโซนเมืองทองธานี ซึ่งเป็นหมู่บ้านเก่า โอกาสของโซนนี้ คือ ตลาดมือสอง เพราะโครงการใหม่ๆ เกิดน้อย เพราะพื้นที่ถูกพัฒนาจนเกือบเต็มแล้ว ยกเว้นจะมีผู้ประกอบการนำตึกสร้างค้างในเมืองทองธานีมาปรับปรุง เช่นเดียวกับตลาดคอนโดมิเนียมในย่านเมืองทองธานี ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการเก่าที่ขายทอดตลาด หรือมีบางส่วนที่ผู้ประกอบการซื้อยกล็อตมารีโนเวตขายใหม่ ซึ่งราคาไม่แพงมาก ประมาณ 4-5 แสนบาท เป็นอีกหนึ่งทางเลือกของคนอยากมีที่อยู่อาศัยย่านนี้

ขณะที่ตลาดเช่าคอนโดในเมืองทองธานีเป็นตลาดที่ใหญ่มาก ทั้งคนทำงาน ทั้งชาวต่างชาติที่สอนอยู่ตามสถาบันต่างๆ ในย่านนี้ เพราะนอกจากจะสะดวกในการเดินทางไปทำงานแล้ว อัตราค่าเช่ายังไม่แพงมาก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1,800-2,500 บาท/เดือน จึงมีกลุ่มนักลงทุนเงินเย็นมองหาคอนโดมือสองในเมืองทองธานีมาปรับปรุงแล้วปล่อยเช่า ต้นทุนที่ไม่สูงจึงทำให้ได้อัตราผลตอบแทนที่ดี

สำหรับโซนที่ 3 ทางด่วนศรีรัช-ห้าแยกปากเกร็ด อาจเรียกโซนนี้ได้ว่าเป็นโซนเซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ ซึ่งถือเป็นโซนที่ฮอตที่สุด ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผังเมืองสีแดงที่เอื้ออำนวยให้พัฒนาโครงการได้หลากหลาย จึงทำให้มีศูนย์การค้าและโครงการเชิงพาณิชย์เกิดมากขึ้น ราคาที่ดินติดริมถนนแจ้งวัฒนะจึงค่อนข้างสูง ตลาดคอนโดใหม่ๆ จึงเกิดในบริเวณนี้จำนวนมาก ปัจจุบันราคาขายยังถือว่าไม่สูงมาก ทำให้คนชนชั้นกลางยังจับต้องคอนโดย่านนี้ได้ เพราะหากเป็นบ้านแนวราบย่านนี้จะค่อนข้างสูง ส่วนกลุ่มนักลงทุนก็มียังโอกาสลงทุนระยะยาว เพราะต้นทุนยังไม่สูง แต่มีโอกาสที่ราคาจะขยับสูงขึ้น เพราะรถไฟฟ้าสายสีชมพู อีกทั้งบริเวณนี้ก็ยังมีความต้องการของตลาดเช่า

สุรเชษฐ กองชีพ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยผลการสำรวจตลาดคอนโดบนถนนแจ้งวัฒนะ ณ เดือน มิ.ย. 2558 ว่า ถนนแจ้งวัฒนะในอดีตที่ไม่ค่อยมีความน่าสนใจมากนัก แต่หลังจากที่ศูนย์ราชการกรุงเทพฯ ย้ายมาอยู่ที่นี่อย่างเป็นทางการ ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะตลาดคอนโดที่มีโครงการเปิดขายขึ้นมากมายในช่วงปี 2553-2554 ส่งผลให้มีคอนโดสร้างเสร็จในปี 2555 มากกว่า 4,500 ยูนิต จากนั้นก็ทยอยลดลงไป

ในปี 2555 เป็นปีที่เริ่มมีหน่วยงานบางส่วนทยอยย้ายมาที่ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ จากนั้นจึงจะมีพิธีเปิดอย่างเป็นทางการในปี 2556 ผู้ประกอบการจำนวนมากเปิดขายโครงการคอนโดตั้งแต่ปี 2553-2554 รวมแล้วมีคอนโดเปิดขายในช่วง 2 ปีนี้มากกว่า 4,957 ยูนิต โดยผู้ประกอบการคาดหวังว่าจะมีกำลังซื้อจากข้าราชการที่ต้องย้ายมาประจำที่ศูนย์ราชการแห่งนี้ รวมทั้งคนที่ต้องการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า แต่อาจจะไม่น่าสนใจอย่างที่คิด จึงทำให้ตลาดคอนโดบนถนนแจ้งวัฒนะชะลอตัวลงในปีต่อๆ มา และกลับมาคึกคักอีกครั้งในปี 2557 ซึ่งเป็นผลจากการปรับปรุงผังเมืองและแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่ชัดเจนขึ้น

ทำเลบนถนนแจ้งวัฒนะมีศักยภาพเพียงพอที่จะดึงดูดให้ผู้ประกอบการเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดโดยคอลลิเออร์ส แบ่งถนนแจ้งวัฒนะออกเป็น 2 ช่วง คือ ช่วงที่ 1 ตั้งแต่ห้าแยกปากเกร็ด-ทางพิเศษศรีรัช พบว่าในช่วงนี้มีคอนโดเปิดขายในช่วงระหว่างปี 2550-ครึ่งแรกปี 2558 ประมาณ 4,337 ยูนิต ขายไปได้มากกว่า 90% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4.9 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.)

ในขณะที่ช่วงที่ 2 พื้นที่ตั้งแต่ทางพิเศษศรีรัช-แยกหลักสี่นั้นมีคอนโดเปิดขายในช่วงระหว่างปี 2550-ครึ่งแรก 2558 ประมาณ 5,618 ยูนิต มีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูงเช่นกัน คือ เกือบ 90% ราคาขายเฉลี่ยจะค่อนข้างสูงกว่าอีกพื้นที่หนึ่ง คือ ในพื้นที่นี้คอนโดมีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 5.1 หมื่นบาท/ตร.ม.​ และมีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายที่เข้ามาเปิดขายโครงการในพื้นที่นี้โดยเฉพาะในช่วงปี 2557

ราคาขายของคอนโดที่เปิดขายในช่วงระหว่างปี 2555-2556 อยู่ที่ประมาณ 4.9 หมื่นบาท/ตร.ม. แต่ว่าราคาขายจองคอนโดที่เปิดขายในปี 2557-ครึ่งแรกปี 2558 อยู่ที่ประมาณ 6.2 หมื่นบาท/ตร.ม. ปรับขึ้นกว่า 26% และยังคงมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นไปอีกกว่า 20% ในอนาคตโดยเฉพาะโครงการที่เพิ่งเปิดขายในปี 2557-2558 เพราะว่ามีรถไฟฟ้าสายสีชมพูเป็นปัจจัยสนับสนุน

ด้านโครงการแนวราบในพื้นที่ประมาณ 1 กม. จากถนนแจ้งวัฒนะมีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายอยู่ 5 โครงการ มียูนิตรวมกัน 677 ยูนิต โดยเป็นทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น 570 ยูนิต ที่เหลือเป็นบ้านแฝด ราคาขายของทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น เริ่มที่ 4 ล้านบาทขึ้นไป-8 ล้านบาท แล้วแต่ทำเลว่าไกลจากถนนแจ้งวัฒนะมากน้อยแค่ไหน บ้านจัดสรรที่เปิดขายอยู่เหล่านี้ขายไปได้ประมาณ 50%

ถนนแจ้งวัฒนะมีศักยภาพในการพัฒนาค่อนข้างมาก โดยเฉพาะการเปิดให้บริการแบบเต็มรูปแบบของศูนย์ราชการ ศูนย์ประชุม และศูนย์แสดงสินค้าอิมแพ็ค เมืองทองธานี รวมทั้งเซ็นทรัลแจ้งวัฒนะ และอื่นๆ รวมทั้งยังอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู (ตลิ่งชัน-มีนบุรี) ที่ขยับแผนประมูลเป็นปี 2559โดยคาดว่าถ้าโครงการนี้เริ่มมีความชัดเจนมากขึ้น จะทำให้ถนนแจ้งวัฒนะมีความน่าสนใจ และมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายมากยิ่งขึ้น