เดอะซีเล็คเต็ด คอนโดเพื่อ ม.เกษตรฯ

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ทำเลห้าแยกลาดพร้าว-รัชโยธิน-แยกเกษตร แม้เวลานี้รถจะติดแสนสาหัสจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคตแต่ก็ถือเป็นหนึ่งในทำเลคอนโดมิเนียมในเขต กทม.ที่น่าสนใจ

อย่างโครงการ LIFE ลาดพร้าว คอนโดมิเนียมที่อยู่ฝั่งตรงข้ามเซ็นทรัล ลาดพร้าว ของบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) ร่วมกับพันธมิตรจากญี่ปุ่น มิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป ซึ่งเป็นโครงการล่าสุดที่เพิ่งเปิดตัวไปท่ามกลางการจราจรที่ติดขัดก็มียอดขาย 2 วันของการเปิดตัวสูงลิ่วถึง 75% หรือ ขายได้ 1,209 หน่วย จาก 1,615 หน่วย

แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคที่พร้อมจะฝากอนาคตไว้กับทำเลนี้มีอยู่พอสมควร และยังมีอีกหลายโครงการที่ฝากอนาคตไว้กับทำเลนี้ด้วยเช่นกัน

โครงการล่าสุดที่เตรียมจะเปิดตัวในวันที่ 24 มิ.ย.นี้ก็คือ เดอะซีเล็คเต็ด เกษตร-งามวงศ์วาน บาย แอล.พี.เอ็น. (The Selected Kaset-Ngamwongwan By LPN) คอนโดมิเนียมแบรนด์น้องใหม่ของบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ตั้งอยู่บนถนนงามวงศ์วานช่วงระหว่างแยกเกษตรและแยกบางเขน อยู่ตรงข้ามมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ตรงข้ามประตู 3 ซึ่งที่ดินที่ตั้งโครงการเดิมเป็นที่ตั้งของร้านอาหารแดรี่ ควีน ที่หลายคนรู้จักและคุ้นเคย มีเนื้อที่โครงการกว่า 2 ไร่

แอล.พี.เอ็น.วางแผนพัฒนา “เดอะซีเล็คเต็ด”ให้เป็นคอนโดมิเนียมสูง 20 ชั้น 1 อาคาร ประกอบด้วยห้องพักจำนวน 310 ยูนิต เริ่มต้นตั้งแต่ชั้น 5 จนถึงชั้น 20 มีขนาดห้องตั้งแต่ 24-40.50 ตารางเมตร พร้อมกับสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในบริเวณชั้นหนึ่งของโครงการ ประกอบด้วย ห้องเรียนรู้ ลานอเนกประสงค์ ลานฟิตแอนด์เฟิร์ม สนามบาสเกตบอส ที่จอดรถจักรยานยนต์ และที่จอดรถยนต์ ส่วนชั้น 2-4 เป็นที่จอดรถจำนวน 119 คัน ไม่นับรวมจอดรถซ้อนคัน ชั้น 5 เป็นสระว่ายน้ำ ฟิตเนส และห้องชุดพักอาศัย และชั้น 19 เป็นสวนอินฟินิตี้ และห้องชุดพักอาศัย โครงการจะเริ่มก่อสร้างเดือน ต.ค. 2560

ในด้านการออกแบบโครงการ “เดอะซีเล็คเต็ด”เพื่อตอบโจทย์ 2 กลุ่มเป้าหมาย คือ ผู้ซื้อเพื่อพักอาศัยเอง และกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการซื้อสำหรับปล่อยเช่า เพราะอยู่ติดมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ซึ่งราคาเช่าในย่านดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 1.5 หมื่นบาท/เดือน โดยได้นำคอนเซ็ปต์New LPN Design และรูปแบบห้องชุดที่มี 2 เตียงตอบโจทย์ผู้พักอาศัยที่เป็นกลุ่มนักศึกษา ตั้งราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1.2-1.4 แสนบาท/ตารางเมตร

จุดเด่นของทำเลห้าแยกลาดพร้าว-รัชโยธิน-แยกเกษตร-นวมินทร์ นอกจากโครงการรถไฟฟ้าแล้วยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มากมายที่ช่วยเพิ่มศักยภาพของทำเล ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 3 แห่ง มีมหาวิทยาลัยอีก 4 แห่ง อยู่ในพื้นที่และบริเวณใกล้เคียง รวมถึงมีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นแหล่งงานสำคัญของทำเล

ทั้งนี้ จากการสำรวจของสำนักวิจัย LPN พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ตั้งแต่ต้นปี 2560 ในบริเวณทำเลห้าแยกลาดพร้าว-รัชโยธิน-แยกเกษตร-นวมินทร์ มีด้วยกัน 3 โครงการ จำนวนประมาณ 1,300 ยูนิต มียอดขายณ วันเปิดตัว 55% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 6.8 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) (ราคาเฉลี่ยต่อยูนิต 1.85 ล้านบาท) ขณะที่ภาพรวมซัพพลายทั้งหมดมีอยู่ 22 โครงการ 1.3 หมื่นยูนิต มีดีมานด์ที่ดูดซับไปแล้วกว่า 90% ราคาขายเฉลี่ยประมาณ 8 หมื่นบาท/ตร.ม.

ในอนาคตจะมีซัพพลายใหม่จากผู้ประกอบการรายใหญ่เตรียมเข้าตลาดอีกจำนวนมาก โดยเฉพาะบริเวณถนนพหลโยธินช่วงห้าแยกลาดพร้าว-แยกรัชโยธิน ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1.4 แสนบาท/ตร.ม. เนื่องจากความคืบหน้างานก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต-คูคต) และรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดผู้ประกอบการนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายใหญ่และรายย่อยเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันเป็นจำนวนมาก

ขณะเดียวกัน ราคาที่ดินก็ได้ปรับสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะแปลงที่ดินติดถนนพหลโยธินช่วงห้าแยกลาดพร้าว-แยกรัชโยธิน ราคา 6-9.5 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ช่วงแยกรัชโยธิน-แยกเกษตร ราคา 5-6.5 แสนบาท/ตร.ว. นั่นคือต้นทุนสำคัญในการพัฒนาคอนโดมิเนียมที่ส่งผลต่อราคาขายจะขยับสูงมากขึ้นตามไปด้วย ในอนาคตในทำเลนี้คงจะหาคอนโดมิเนียมราคา 1-3 ล้านบาท ได้ยากมากขึ้น อาจจะต้องขยับขยายไปทางถนนงามวงศ์วาน และถนนเกษตร-นวมินทร์เพื่อให้ราคาขยับลงมาเพื่อให้วัยเริ่มต้นทำงานสามารถจับต้องได้

สำหรับโครงการในพื้นที่พหลโยธิน วิภาวดีรังสิต งามวงศ์วาน-เกษตร-นวมินทร์ ส่วนใหญ่ไปเปิดตัวกันคึกคักในซอยเสนานิคม ถนนพหลโยธิน และเป็นโครงการที่เปิดตัวกันมานานหลายปีทำให้ยอดขายเกือบเต็ม 100% จะมีบางโครงการที่เป็นส่วนน้อยเพิ่งเปิดตัวกันมาตั้งแต่ปี 2558-2559 จึงยังมีของเหลือขายอยู่ระดับหนึ่ง ส่วนโครงการบนถนนหลักไม่ว่าจะเป็นบนถนนพหลโยธิน ถนนวิภาวดี ถนนงามวงศ์วาน-เกษตรนวมินทร์ มีโครงการที่เปิดขายอยู่พอสมควร แต่ส่วนใหญ่มียอดขายเกือบเต็ม 100% จะมีเพียงบางโครงการที่เปิดตัวช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จึงยังมีของเหลือขายอยู่บ้าง โดยรวมๆ แล้วถือว่าโครงการในพื้นที่นี้ยังซื้อง่ายขายคล่อง เพราะราคายังไม่แพงมากนักแต่ในอนาคตถ้าราคาคอนโดมิเนียมสูงขึ้นเรื่อยๆ จำนวนซัพพลายมีเพิ่มขึ้น ภาวะการดูดซับก็น่าจะลดน้อยลงไปด้วย

“เดอะซีเล็คเต็ด” จึงมีจุดเด่นในเรื่องของทำเล แม้ว่าจะยังไม่ได้อยู่บนถนนสายหลักอย่างพหลโยธินหรือวิภาวดี แต่การอยู่ติดกับมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ก็ถือว่าเป็นจุดแข็งที่น่าสนใจประกอบกับจุดแข็งในเรื่องการบริหารโครงการของ แอล.พี.เอ็น.ก็น่าจะทำให้โครงการ “เดอะซีเล็คเต็ด” ติดหนึ่งในโครงการฮอตได้ไม่ยากนัก