ประเภทของการลงทุนอสังหาเพื่อหวังผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า(ตอนจบ)

โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์                        

บทความที่แล้ว ผมได้พูดถึงประเภทของการลงทุนอสังหาเพื่อหวังผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ที่มี 4 ประเภทไปแล้ว รวมถึงภาวะผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในภาวะปัจจุบัน ถ้าท่านสนใจติดตามลงทุนอสังหาเพื่อหวังผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า คงจะพบว่า มีการนำเสนอการขายอสังหาในหลายรูปแบบ โดยนำอสังหาที่ขายให้กับนักลงทุนในลักษณะที่ให้สัญญาการจ่ายผลตอบแทนในอัตราที่สูง ในช่วงระยะเวลาหนื่ง

ย้อนกลับมาปล่อยเช่าเป็นที่พักแก่นักท่องเที่ยว เพื่อสร้างผลตอบแทนที่สูง(ถ้า OCCUPANCY RATE สูง) เมื่อเปรียบเทียบกับการปล่อยเช่าแบบรายเดือน จากการที่ธุรกิจท่องเที่ยวของประเทศไทย มีการเติบโตต่อเนื่องทุกปี ทั้งจากตลาดชาวต่างชาติ และการท่องเที่ยวภายในประเทศ จากการเติบโตของคนชนชั้นกลาง ทำให้การลงทุนเพื่อให้เช่ารายวัน ระยะสั้นแบบนี้ มีการเติบโตเร็วมาก และน่าสนใจอย่างยิ่งในปัจจุบัน แต่ก็มีประเด็นด้านกฎหมาย และการบริหารจัดการผู้เช่าระยะสั้น ที่ทำให้คอนโดมิเนียม ยังมีข้อจำกัดในการให้เช่ารูปแบบนี้ รวมไปถึงความผันผวนของจำนวนผู้เข้าพักที่ไม่แน่นอน ซึ่งหากมีโครงการที่มีการบริหารและทำการตลาดแบบเป็นระบบ ไม่ว่าจะเป็นแบบรีสอร์ท หรือโรงแรมระดับสากล แล้วเข้ามาบริหารการเช่า จะทำให้ปัญหาและความเสี่ยงในการลงทุนเพื่อให้เช่าแก่นักท่องเที่ยวเช่นนั้นหมดไป ยิ่งถ้าผู้ลงทุนได้รับผลตอบแทนใกล้เคียงกับผู้ประกอบการโรงแรมหรือ รีสอร์ทได้ นั้นยิ่งดีใหญ่

คำถามคือ แล้วจะลงทุนอย่างไรให้ได้ผลตอบแทนสูงที่สุด ถ้าตอบแบบกำปั้นทุบดิน นั่นคือพยายามเลือกซื้ออสังหาในราคาที่ต่ำที่สุด แล้วปล่อยให้เช่าในอัตราที่สูงที่สุดเท่าที่จะทำได้ ก็จะได้ผลตอบแทนจากการเช่าได้อัตราสูงสุดตามไปด้วย แต่ก็เป็นเรื่องที่พูดง่ายแต่ทำยาก เพราะว่า ถ้า Yield จากการเช่าในอัตราที่สูงมากๆ เจ้าของเดิมคงจะเก็บไว้เพื่อปล่อยเช่าเองเสียมากกว่า ยิ่งถ้าภาวะดอกเบี้ยต่ำๆอยู่แล้ว นอกจากจะมีเหตุผลบางอย่าง ที่ทำให้เจ้าของเดิมยอมที่จะขาย

อย่างไรก็ตามคำว่า “Too Good To Be True” ก็มีบ่อยๆให้เห็นได้เช่นกัน เพียงแต่ต้องทำการบ้านมากหน่อย โดยตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูล และผลตอบแทนจากการเช่าเป็นหลัก ในเมื่อจุดประสงค์หลักของการลงทุน เป็นการลงทุนเพื่อหวังปล่อยเช่า ดังนั้นสี่งที่ควรให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกก็ควรจะเป็น อัตราผลตอบแทนจากการเช่า ส่วน Capital Gain นั้นควรจะถือเป็นเพียงผลพลอยได้เท่านั้น จะนำมาเป็นเงื่อนไขหลักในการตัดสินใจไม่ได้ อย่างไรก็ตาม อสังหาที่ปล่อยเช่าที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าได้สูง เมื่อถึงเวลาที่อยากจะขายต่อ ก็ขายออกได้ง่าย ยิ่งในภาวะดอกเบี้ยต่ำๆ ผู้ที่มีเงินออมที่ต้องการแหล่งรายได้ที่แน่นอน แถมในอัตราที่สูงอีกด้วย ย่อมมีมากขึ้นเป็นเงาตามตัว

ในกรณีที่ตั้งใจจะซื้ออสังหาไว้ปล่อยให้เช่าแก่นักท่องเที่ยว สิ่งที่คุณควรจะทราบก่อนว่า เมืองหลักๆที่เป็นเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมมากๆ และมีเชนโรงแรมระดับนานาชาติมาเปิดให้บริการนั้น มีเพียง 5 เมือง โดยจะเรียงลำดับเมือง ที่มีค่าที่พักโรงแรมหรือ รีสอร์ท ที่แพงที่สุดจากมากไปน้อย ได้ดังนี้ ภูเก็ต สมุย หัวหิน พัทยา และเชียงใหม่

ลำดับต่อมา ก็คือต้องทำความเข้าใจ Segment ที่จะลงทุน เมื่อเลือกทำเลที่มีแนวโน้มให้ผลตอบแทนการเช่าได้สูงแล้ว นั้นแปลว่าเรามาถูกได้ครึ่งทางแล้ว แต่ต้องยอมรับว่าทุกทำเล มีการแข่งขัน และมีความต้องการของลูกค้าที่หลากหลาย ต้องให้แน่ใจว่าขนาดและรูปแบบของสินทรัพย์ที่เราจะซื้อมาปล่อยเช่า เป็นsegment ที่เป็นที่ต้องการของตลาดสูง มีความเป็น UNIQUE สูง และถ้ายิ่งมีคู่แข่งต่ำ หรือเป็นประเภทที่กำลังขาดแคลนในตลาดได้ด้วยแล้วนั้น ยิ่งเป็นการรับประกันว่า จะปล่อยเช่าก็ง่าย และแถมได้ราคาดีอีกด้วย

นอกจากนั้นการให้บริการที่ดี และมีความสามารถในการควบคุม ดูแล และจัดการพร๊อพเพอร์ตี้ของเราเป็นอย่างดี ก็ยิ่งจะเป็นPLUS ให้กับการลงทุนของเรา ลองคิดดูว่า หากคุณมีบ้านหรือคอนโดตามอากาศที่ซื่อมาได้ในราคาต่อตารางเมตรที่ถูก และอยู่ในทำเลที่ปล่อยเช่าได้สูง อีกทั้งรูปแบบห้องชุด หรือบ้านของคุณยังเป็นที่ต้องการสูง และเป็นแบบที่หาเช่าได้ยากมาก ซึ่งคุณสมควรจะได้รายมหาศาลจากราคาค่าเช่า และคนจำนวนมากที่ต่อคิวรอเช่าจากคุณ แต่แม่บ้านคุณทำบ้านไม่เรียบร้อย ไม่มีช่างมาซ่อมแซมความเสียหาย การจะปล่อยเช่าได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับเอเจนซี่ทั้งหมด คุณไม่มีเวลา หรือไม่สามารถควบคุมดูแลสินทรัพย์ที่อยู่ไกลได้ หากวันหนึ่งนายหน้าที่ดูแลท่านลาออก หรือเลิกกิจการ หรือขอขึ้นค่าบริการ หรือไปมุ่งทำแต่โครงการใหม่ และไม่ได้สนใจดูแลปล่อยเช่าทรัพย์ของเรา คุณคิดว่าห้องคุณยังจะปล่อยเช่าได้ง่ายอยู่ไหมครับ ดังนั้นหากคุณจะซื้ออสังหาฯที่เมืองตากอากาศเพื่อปล่อยเช่า หากเป็นไปได้ควรเลือกโครงการที่มีทีมบริหารการเช่าที่ดีให้อยู่แล้ว ก็จะช่วยผ่อนคลาย ทั้งเวลาและภาระของคุณได้เป็นอย่างมาก