posttoday

เทคนิคในการเลือกซื้ออสังหาฯ 10 ข้อ (2)

30 พฤศจิกายน 2559

โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

บทความที่แล้วผมได้พูดถึงเทคนิคในการเลือกซื้ออสังหาฯ ไป 8 ข้อแล้ว บทความนี้มาต่ออีก 2 เทคนิค

9.ถ้าเป็นตึกเก่า ต้องดูสภาพตึกและการบริหารจัดการของนิติบุคคล รวมทั้งเงินกองทุนคอนโดว่ามีมากเพียงพอหรือไม่ จะมีการเรียกเก็บเงินสมทบกองทุนคอนโดก้อนใหญ่ในเร็วๆ นี้หรือไม่ หรือมีโครงการที่จะปรับปรุงตึกครั้งใหญ่ ซึ่งจะต้องเรียกเก็บเงินจากเจ้าของร่วมหรือไม่

10.ถ้าเป็นตึกเก่า ควรดูสังคมของผู้อยู่อาศัยในตึกว่าเป็นอย่างไร คิดเผื่อคนที่จะมาซื้อต่อหรือเช่าห้อง ว่าเขาจะชอบสังคมในคอนโดแบบนี้หรือไม่ ผมเคยซื้อคอนโดเก่าตึกหนึ่งย่านสุขุมวิท ปรากฏว่ามากกว่า 95% เป็นคนต่างชาติ ปรากฏว่าจะขายหรือปล่อยเช่าก็จะยากมากสำหรับคนไทย เพราะว่าคนไทยส่วนใหญ่ไม่คุ้นเคยกับการอาศัยร่วมกับคนต่างชาติหมู่มาก และคอนโดในแถบสุขุมวิทมีหลายอาคารที่ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคนต่างชาติ ดังนั้นก่อนซื้อควรตรวจสอบดูให้ดีก่อน

ส่วนที่จะเลือกกี่ห้องนอนดี เฉพาะทำเลสุขุมวิท เพลินจิต สาทร จะมีความต้องการทุกประเภทครับ ส่วนทำเลอื่นๆ สตูดิโอ กับ 1 ห้องนอน จะเป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยกว่า เพราะว่าทำเลข้างต้นมีอุปทานที่เป็นอาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ มาแย่งลูกค้าไม่มากนัก และ 3 อย่างนี้มีต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย (Expat) ต้องการอาศัยอยู่มาก ซึ่ง Expat หลายๆ คนมาทำงานที่เมืองไทยได้อพยพครอบครัวมาอยู่ด้วยกัน คอนโดประเภท 2-4 ห้องนอน จึงมีไม่เพียงพอ เพราะว่าโครงการใหม่จะมุ่งเน้นทำประเภทสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน มากกว่าแบบ 2-4 ห้องนอน และขนาดห้อง 2-4 ห้องนอน โครงการที่ทำมาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จะมีขนาดที่เล็กมาก ทำให้ครอบครัว Ex aa7 โดยเฉพาะชาวตะวันตกที่รูปร่างใหญ่ และคุ้นเคยกับขนาดห้องที่กว้าง รู้สึกอึดอัดกับขนาดของคอนโดรุ่นหลังๆ ที่มีขนาดเล็ก

ดังนั้น จึงเป็นโอกาสดีที่คอนโดเก่าๆ ที่มีอายุ 10-20 ปีขึ้นไป กระโดดขึ้นมาเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการที่จะตอบโจทย์ทางกลุ่มที่ต้องการห้องที่มีขนาดใหญ่หน่อย อีกทั้งราคาค่าเช่าคอนโดเก่าที่ถูกกว่าคอนโดใหม่ๆ จึงทำให้พักหลังๆ มีการเปลี่ยนมือของคอนโดขนาด 2-4 ห้องนอนมากขึ้น จากก่อนหน้านี้ที่คอนโดเก่าประเภท 2-4 ห้องนอน ไร้คนเช่าอยู่เป็นจำนวนมาก เจ้าของคนก่อนหลายคนที่อยากจะขายมานานก็ขายได้คล่องตัวมากขึ้น เนื่องจากมีนักลงทุนกลุ่มที่ต้องการผลตอบแทนจากการเช่าเข้ามารับซื้อไป

เป็นเรื่องที่น่าแปลกใจมากสำหรับคอนโดในเมืองไทยมีราคาต่ำกว่าคอนโดใหม่ในบริเวณเดียวกันถึง 40-60% ในขณะที่ถ้าเป็นลอนดอน หรือนิวยอร์ก ราคาจะต้องต่างกันประมาณ 20-30% เท่านั้น

กลับมาที่การจะซื้อโครงการที่มีการรับประกันผลตอบแทน ก็เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับผู้ที่มีประสบการณ์ ความเชี่ยวชาญ และเวลาน้อย เพราะว่าท่านไม่ต้องไปทำแบบที่ผมกล่าวมาตอนต้น แล้วยังได้รับผลตอบแทนจากการเช่าในอัตราที่ค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับการที่ท่านจะเลือกซื้อโครงการใหม่ๆ ที่ไม่มีการรับประกัน ซึ่งปัจจุบันท่านคงคาดหวังผลตอบแทนจากการเช่าได้เพียง 2.50-4% เท่านั้น

ทั้งนี้ เนื่องจากราคาคอนโดโครงการใหม่ๆ วิ่งไปไกลมาก ในขณะที่อัตราค่าเช่าวิ่งตามไม่ทัน และอย่าลืมนะครับ คอนโดยังมีค่าส่วนกลางที่เจ้าของห้องส่วนใหญ่จะเป็นผู้ชำระ ไม่ใช่คนเช่า ซึ่งหลายๆ คนลืมเอามาคิดเป็นต้นทุนในการเช่า ผลคำนวณ อัตราผลตอบแทนออกมาเหมือนกับจะสูงแล้วยิ่งค่าส่วนกลางคอนโดรุ่นใหม่ ยิ่งพวกเกรดพรีเมียมด้วยแล้ว ค่าส่วนกลางเรียกเก็บถึง 80-120 บาท/ตารางเมตรกันแล้ว

ลองคิดดูสิครับ ถ้าท่านมีห้องขนาด 40 ตารางเมตร นั้นหมายถึงค่าส่วนกลางที่จะต้องจ่ายในแต่ละเดือน เดือนละ 3,200-4,800 บาทเลยทีเดียว สมมติว่าคอนโดนี้อยู่ซอยสุขุมวิท 39 เก็บค่าเช่าได้เดือนละ 4 หมื่นบาท (คิดเป็น 1,000 บาท/ตารางเมตร เทียบเท่ากับค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรด A เลยทีเดียว) ซึ่งมีราคา 12 ล้านบาท (ตารางเมตรละ 3 แสนบาท) ค่าส่วนกลาง 4,800 บาท/เดือน

ดังนั้น ค่าเช่ารับสุทธิ 35,200 บาท/เดือน ถ้าคำนวณตามหลักอนุรักษนิยม ผมมักจะคำนวณค่าเช่าเพียง 10 เดือน เผื่อช่วงเวลาที่ยังหาคนเช่าไม่ได้ และหรือเผื่อค่าคอมมิชชั่น ที่เหลือบรรดาเอเยนต์เรียกเก็บด้วยอัตรา 1 เดือน สำหรับสัญญา 1 ปี ดังนั้นผลตอบแทนจากการเช่า = 3.52 แสนบาท/ปี คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 2.93% ต่อปี


แต่อย่าลืมนะครับ พอปล่อยเช่าหลายๆ ปี ก็ต้องมีการซ่อมแซม เล็กน้อยบ้าง ใหญ่บ้าง แล้วแต่คุณภาพของวัสดุที่ใช้ในการตกแต่งห้อง และการระมัดระวังของผู้เช่า สิ่งเหล่านี้จะไปบั่นทอนผลตอบแทนการเช่าในระยะยาว