ลงทุนในอสังหาฯ ประกันผลตอบแทนดีไหม(2)

โดย กิติชัย  เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

บทความในตอนที่ 1 ผมได้กล่าวถึงภาวะที่ดอกเบี้ยต่ำเตี้ยติดดิน ทำให้ผู้ที่มีเงินออมต้องพยายามที่จะ Search For Yield ซึ่งเป็นธรรมชาติของผู้มีเงินออมที่ต้องการผลตอบแทนที่สูงที่สุด โดยได้กล่าวถึงการลงทุนในหุ้นและอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเลือกที่มักจะถูกเลือกเป็นอันดับต้นๆ ถ้ามีเงิน ความรู้ ความเข้าใจ และเวลา เพียงพอที่จะติดตามการลงทุน

ดังกล่าว บทความตอนที่ 2 จะพูดถึงวัตถุประสงค์ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ว่ามีอย่างไรบ้าง

ปกติการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะมีวัตถุประสงค์หลัก 2 อย่างคือ

-เพื่อเก็งกำไร คือจองซื้อ

อสังหาฯ ไว้แล้วเมื่อราคาสูงขึ้น จนได้กำไรตามต้องการก็ขายออก โดยหวังผลตอบแทนเป็นเงินก้อน

nเพื่อปล่อยเช่า คือ ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้เพื่อปล่อยเช่า โดยหวังผลตอบแทนแบบสม่ำเสมอ ไม่ว่าจะเป็นรายวัน (ซึ่งในปัจจุบันมีนักลงทุนหลายท่านลงทุน แล้วปล่อยให้เช่าผ่าน AIRBNB ซึ่งถ้าบริหารจัดการให้ดี ก็สามารถสร้างผลตอบแทนดีกว่าปล่อยเช่ารายเดือนเสียอีก) หรือรายเดือน ซึ่งผลตอบแทนจากการเช่าจะดีหรือไม่ ขึ้นอยู่กับความสามารถในการหาผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นรายวัน หรือรายเดือน ให้มาเช่าโดยมีจำนวนวัน หรือจำนวนเดือนที่ว่างน้อยที่สุด ซึ่งแน่นอนขึ้นอยู่กับความต้องการซื้อและความต้องการขาย รวมทั้งทำเล การตกแต่งของห้อง บริการที่ดี การที่ทำให้ผู้เช่าสามารถทราบว่าท่านมีอสังหาริมทรัพย์ตามที่ผู้เช่าต้องการครอบครองอยู่ และอัตราค่าเช่าที่เหมาะสม ฯลฯ

เมื่อเปรียบเทียบการลงทุนในหุ้นกับอสังหาฯ จากที่ผมกล่าวถึงในบทความที่แล้ว ลองคิดดูสิครับ ถ้าท่านบังเอิญลงทุนหุ้นในปีที่ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนเป็นลบ โดยเฉพาะปี 2557 ซึ่งมีผลตอบแทนติดลบถึง 45.10% เลยทีเดียว ท่านสามารถที่จะทำใจได้ไหม ถ้าเงินออมที่อุตส่าห์เก็บหอมรอมริบจากหยาดเหงื่อการทำงานของท่าน ทุก 100 บาท จะเหลือเพียง 54.90 บาท ยิ่งไปกว่านั้น ถ้าหุ้นของบริษัทที่ท่านเลือกลงทุน สร้างผลตอบแทนแย่กว่าผลตอบแทนตลาดหลักทรัพย์ในปีนั้น ท่านอาจจะมีเงินเหลือ 30-50 บาท จากเงินต้น 100 บาทก็เป็นได้ ที่กล่าวมาไม่ได้หมายความว่า ไม่แนะนำให้ลงทุนในหุ้น เพียงแต่อยากเตือนสติท่านที่มองแต่ผลตอบแทนหุ้นในช่วงปีที่ดีๆ การกระจายการลงทุนในสินทรัพย์ทั้งหุ้นและอสังหาฯ ก็ยังเป็นการบริหารสินทรัพย์ที่ดีที่ผมเองก็ทำ เพียงแต่สัดส่วนของสินทรัพย์ทั้งสองประเภทจะเป็นอย่างไร ก็ต้องขึ้นกับ

1.มีความรู้ และความเข้าใจสินทรัพย์ที่จะลงทุนอย่างเพียงพอหรือไม่

2.ช่วงอายุของผู้ลงทุน

3.RISK APPETITE ของผู้ลงทุน

4.ปริมาณเม็ดเงินที่จะลงทุน กรณีที่จะลงทุนโดยตรง เพราะราคาอสังหาฯ ต่อหน่วยค่อนข้างสูง แต่ถ้าลงทุนผ่านกองทุนรวม ข้อนี้ก็ไม่ค่อยสำคัญ

กลับมาที่การลงทุนอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า ถ้ามีทางเลือกสำหรับท่านที่ต้องการลงทุนอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าโดยมีการรับประกันผลตอบแทนก็ยิ่งน่าสนใจใหญ่ เพราะว่ามั่นใจว่าจะได้ผลตอบแทนตามที่เจ้าของโครงการเขารับประกันภายในเวลาที่กำหนดไว้ ซึ่งปกติผลตอบแทนที่รับประกันก็จะสูงประมาณ 4-7% เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยฝากธนาคารแบบ 1 ปี ที่ปัจจุบันอยู่ที่ 1.30-1.80% แล้วยิ่งน่าสนใจใหญ่ แถมระยะเวลาส่วนใหญ่ก็จะกำหนดไว้ที่ช่วงระยะเวลาประมาณ 2-4 ปี ผมเห็นมีโครงการที่ทำแบบนี้อยู่หลายโครงการ

แต่การที่จะเลือกโครงการไหนดี นี่เป็นคำถามที่สำคัญที่สุด เพราะว่าจะส่งผลต่อผลตอบแทนโดยรวมจากการลงทุน และความเสี่ยงที่จะได้รับ มาติดตามวิธีการเลือกดังกล่าวในบทความหน้ากันครับ