จับตา 4 เส้นใหม่ 6 ส่วนต่อขยาย

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ปี 2559 นับเป็นอีกหนึ่งปีทองของการลงทุนภาครัฐ เพราะมีหลายบิ๊กโปรเจกต์ด้านคมนาคมที่รัฐบาลเตรียมเดินหน้า ซึ่งการลงทุนของภาครัฐในปีนี้เป็นความหวังใหญ่ของภาคเอกชนที่คาดว่าจะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยอย่างแท้จริง และเป็นโครงการที่นักพัฒนาที่ดินจับตามองด้วย หากมีความชัดเจนก็พร้อมร่วมวงจับจองพื้นที่ลงทุนใกล้โครงการคมนาคมเหล่านี้

โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นโครงการที่บรรดานักพัฒนาที่ดินให้ความสนใจมากที่สุด เพราะเป็นการเปิดหน้าดินใหม่ และหากประเมินจากรถไฟฟ้าเส้นทางปัจจุบัน โครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็นค้าปลีก อาคารสำนักงาน หรือที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค

สำหรับ 4 เส้นทางใหม่สร้างอนาคต นอกจากรถไฟฟ้าเส้นทางปัจจุบันที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง รถไฟฟ้า 4 เส้นทางใหม่ ได้แก่ 1.สายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต-สะพานใหม่-ลำลูกกา) ที่ปัจจุบันเพิ่งเริ่มก่อสร้าง 2.สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี) ที่เพิ่งได้รับการอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) ในส่วนของช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (ช่วงตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมฯ ยังไม่ผ่าน) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-บางกะปิ-สำโรง) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) กำลังรอผ่าน PPP ฟาสต์แทร็กก่อน แล้วถึงจะเสนอเข้า ครม. ซึ่งคาดว่าจะเป็นเดือน พ.ค.ปีนี้ ล้วนสร้างความสนใจให้กับทั้งภาคนักลงทุนและภาคประชาชน

หากวิเคราะห์ถึง 4 เส้นทางอนาคตต้องยอมรับว่า สายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต-สะพานใหม่-ลำลูกกา) ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากที่สุด เพราะเริ่มโครงการแล้ว โดยช่วงสถานีที่ 1-สถานีที่ 5 (สถานีห้าแยกลาดพร้าว-สถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์) มีศักยภาพโดดเด่นที่สุด เพราะใกล้เมืองมากที่สุด และเชื่อมต่อมาจากสถานีหมอชิตผ่านบริเวณห้าแยกลาดพร้าว มีครบทั้งศูนย์รวมแหล่งช็อปปิ้งชั้นนำ อาคารสำนักงาน และมหาวิทยาลัยชั้นนำ แต่ก็เป็นช่วงที่ราคาที่ดินและราคาคอนโดมิเนียมแพงมากแล้วเช่นกัน

ปัจจุบันผู้ประกอบการคอนโดมิเนียม จึงเริ่มไปปักธงบริเวณสถานีสายหยุดและสถานีสะพานใหม่แทน ส่วนสถานีอื่นๆ ส่วนใหญ่เป็นที่ดินของหน่วยงานรัฐ พัฒนาไม่ได้ และอีกหนึ่งข้อจำกัดของบริเวณเกาะแนวรถไฟฟ้าเส้นทางนี้ในช่วงกลางถึงปลายคือ เป็นพื้นที่ควบคุมความสูงของตัวอาคาร เพราะอยู่ใกล้สนามบิน ราคาที่ดินจึงขึ้นไปแซงหน้าประโยชน์ในการพัฒนาที่ดินได้จริง 

สำหรับรถไฟฟ้าอีก 3 เส้นทาง คือ สายสีส้ม สายสีเหลือง และสายสีชมพู จะเริ่มเป็นรถไฟฟ้าที่ขยายไปยังพื้นที่ชานเมืองกรุงเทพฯ และรอยต่อกรุงเทพฯ มากขึ้น วิ่งเข้าชุมชนเดิม ซึ่งจะช่วยยกคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยเดิมให้ดีขึ้น ส่วนการเปิดหน้าดินใหม่จะเป็นลักษณะการกว้านซื้อตึกแถวเก่ามารื้อทิ้งสร้างเป็นโครงการใหม่ หรืออาจนำตึกแถวเหล่านั้นมาปรับปรุงเพื่อใช้ประโยชน์ที่สอดคล้องกับความเจริญที่เข้ามา

ขณะที่ทำเลฮอตเกาะแนวรถไฟฟ้าทั้ง 3 เส้นทางดังกล่าว ในระยะสั้นช่วง 5-10 ปีนี้ จะมีไม่กี่บริเวณเท่านั้นที่จะเกิดตลาดคอนโดมิเนียมได้ เช่น สายสีส้ม พื้นที่ที่จะได้รับอานิสงส์คือ 2-3 สถานีที่อยู่ใกล้สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ ส่วนสถานีอื่นๆ ยังมีบ้านแนวราบเป็นทางเลือก ส่วนสายสีเหลือง บริเวณที่วิ่งผ่านถนนลาดพร้าวประมาณ 6-7 สถานี ตลาดคอนโดมิเนียมจะเป็นที่นิยม ราคายังไม่แพงมาก ส่วนแถวศรีนครินทร์อาจจะมีคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทบ้าง แต่ก็ยังมีบ้านแนวราบให้เลือกจำนวนมาก

ส่วนสายสีชมพู เส้นทางนี้ถือว่าค่อนข้างน่าสนใจ เพราะว่ามีหลายสถานีที่ไปเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าเส้นทางอื่นได้ ทั้งสายสีแดง สายสีเขียวสะพานใหม่ และสายสีม่วง แต่โอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ จะกระจุกตัวบริเวณทางด่วนศรีรัช-ห้าแยกปากเกร็ด (โซนเซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ) มากที่สุด เพราะบริเวณแจ้งวัฒนะ 14-ทางด่วนศรีรัช (โซนเมืองทองธานี) พัฒนาจนเต็มที่มากแล้ว ส่วนบริเวณหลักสี่-ศูนย์ราชการ พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นหน่วยงานรัฐพัฒนายาก

ทั้งนี้ ข้อจำกัดของทั้ง 4 เส้นทางรถไฟฟ้าใหม่เหล่านี้ ส่วนใหญ่คือผังเมืองปัจจุบันยังไม่สอดรับกับการมีรถไฟฟ้า มีหลายพื้นที่มีข้อจำกัดในการพัฒนา ซึ่งต้องรอดูว่านอกจากรัฐบาลจะเร่งเครื่องลงทุนโครงการรถไฟฟ้าแล้ว จะมีนโยบายด้านผังเมืองที่เปลี่ยนไปหรือไม่

จากบทเรียนในอดีตที่มีหลายโครงการมีกระแสข่าวว่าจะมีการก่อสร้าง แต่ท้ายที่สุดก็ไม่มี ทำให้ผู้ประกอบการที่เป็นนักพัฒนาที่ดินจริงๆ จะยังไม่เข้าไปปักธงลงทุน จนกว่าจะเห็นความชัดเจนด้านงานก่อสร้างจริงๆ แม้ว่าการเข้าไปลงทุนจังหวะนั้น จะทำให้ต้นทุนที่ดินสูงแล้วก็ตาม แต่ก็ชัวร์ว่าเข้าไปแรกๆ แต่โครงการไม่เกิดจริง ซึ่งแน่นอนว่าในช่วงโครงการเพิ่งเริ่มมีความชัดเจนเช่นนี้ กลุ่มแรกที่จะเข้ามาคือ กลุ่มนักเก็งกำไรที่ดิน

คลิกเพื่อดูภาพขนาดใหญ่