อสังหาฯอาเซียนผลตอบแทนหอมหวน

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคอาเซียนถือว่ามีศักยภาพมากที่สุดในโลก เนื่องจากเศรษฐกิจหลายประเทศเติบโตสูงเมื่อเทียบกับภูมิภาคอื่น แม้จะโดนผลกระทบจากเศรษฐกิจโลก

โสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  ได้ประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจ (จีดีพี) ในภูมิภาคอาเซียนในปี 2559 มีการเติบโต 4.8% เพิ่มขึ้นจากปี 2558 ที่เติบโต 4.5% และเมื่อแยกเป็นรายประเทศพบว่าเกือบทุกประเทศจีดีพีมีการเติบโตหมด ยกเว้นประเทศไทย ซึ่งการเติบโตของเศรษฐกิจมาจากการค้าการลงทุนในภูมิภาค ส่งผลให้การขยายตัวของตลาดอสังหา ริมทรัพย์มีแนวโน้มเติบโตมากขึ้นด้วย

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วง 11 เดือนที่ผ่านมาของปี 2559 มีโครงการเปิดใหม่ 95,577 ยูนิต รวมมูลค่า 336,980 ล้านบาท และประมาณการทั้งปีคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัยใหม่ๆ รวม 104,186 ยูนิต มูลค่า 366,233 ล้านบาท หดตัวลง 4% ในเชิงปริมาณ และหดตัวลง 16% ในเชิงมูลค่า จากปี 2558 ซึ่งมีการโครการอสังหาฯ เปิดตัว 107,990 หน่วย มูลค่า 435,056 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม โครงการอสังหาฯ ที่มีการเปิดตัวมากสุดในรอบ 11 เดือน เป็นคอนโดมิเนียมจำนวน 52,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 55% ตามด้วยทาวน์เฮาส์ 25% บ้านเดี่ยว 11% บ้านแฝด 6% และอาคารพาณิชย์ 2% โดยโครงการระดับราคา 1-2 ล้านบาทมีการเปิดตัวมากที่สุด

ขณะที่แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 คาดว่าสถานการณ์จะปรับตัวดีขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจที่อาจฟื้นตัวเพียงเล็กน้อย ด้านสถานการณ์อสังหาฯ ในกรุงจาการ์ตา ประเทศอินโดนีเซียมีการหดตัวลง โดยปีนี้มีโครงการเปิดใหม่ 17,178 หน่วย ลดลง 58% จากปีก่อนที่มีโครงการเปิดตัว 40,787 หน่วย โดยในเชิงมูลค่าลดลงถึง 79%

สำหรับนครโฮจิมินห์ ประเทศเวียดนาม ข้อมูลอสังหาฯ ถึงเดือน เม.ย. 2558 พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยที่สำรวจได้ 68 โครงการ จำนวน 42,458 หน่วย รวมมูลค่า 4,660 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 149,128 ล้านบาท หรือราคาขายเฉลี่ย 109,762 เหรียญสหรัฐ คิดเป็น 3.512 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาบ้านในกรุงเทพฯ ทั้งนี้ สิ่งที่น่าสนใจของตลาดอสังหาฯ ในเวียดนาม ขณะนี้ผู้ประกอบการสามารถซื้อขายกิจการขาดได้แล้ว จากเดิมจะให้สิทธิในการเช่าที่ดินเท่านั้น

ทางด้านกรุงพนมเปญ ประเทศกัมพูชา ข้อมูลอสังหาฯ เดือน เม.ย. 2558 สำรวจพบมีโครงการที่อยู่อาศัยประมาณ 83 โครงการ จำนวน 43,571 หน่วย มูลค่า 5,858 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 187,456 ล้านบาท ด้านตลาดอสังหาฯ ในกรุงมะนิลา ประเทศฟิลิปปินส์ ถึงเดือน มิ.ย. 2558 ได้สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยมีราว 116 โครงการจำนวน 98,667 หน่วย รวมมูลค่า 373,750 ล้านเปโซ หรือประมาณ 284,050 ล้านบาท ขณะเดียวกันที่น่าสนใจคือบริเวณชานเมือง ห่างกรุงมะนิลาราว 10 กิโลเมตร (กม.) พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีการขยาย ตัวมากขึ้น

ด้าน ฟอเลนทิโน ดูราเรีย ประธานภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก สมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ กล่าวว่า ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปีนี้จนถึงปี 2563 คาดว่าตลาดอสังหาฯ ในฟิลิปปินส์จะขยายตัวมากขึ้น และมีที่อยู่อาศัยราว 1.4 แสนหน่วย โดยโครงการส่วนใหญ่ยังอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจเป็นหลัก ขณะที่ทิศทางราคาที่อยู่อาศัยในประเทศก็มีการปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง

"อสังหาริมทรัพยฟิลิปปินส์กำลังเจริญเติบโต โดยเฉพาะอาคารสำนักงาน ซึ่งพบว่ามีความต้องการสูงมาก อัตราการเช่าสูงราว 96% หรือเหลือพื้นที่ว่างราว 4% เท่านั้น ขณะที่ปริมาณอาคารสำนักงานมีซัพพลายไม่ถึง 6 ล้านตารางเมตร ที่ผ่านมาจึงเห็นผู้ประกอบการไทยเข้าไปลงทุนในธุรกิจสำนักงานให้เช่าในฟิลิปปินส์" ดูราเรีย กล่าว

เจฟฟี่ ฟู สมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ แห่งประเทศสิงคโปร์ กล่าวว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในสิงคโปร์มีการเปลี่ยนแปลง หลังจากรัฐบาลมีการจัดเก็บภาษีส่วนกำไร 12-16% ซึ่งหากต้องการขายอสังหาฯ จะต้องมีการเสียภาษีส่วนที่ทำกำไรเพื่อสกัดการเก็งกำไร