"สะเพร่า-ไม่ใส่ใจ" ต้นเหตุปัญหาปวดใจของคนซื้อบ้าน

โดย...วรรณโชค ไชยสะอาด     

สมัยนี้บ้านจัดสรรส่วนใหญ่ใช้เวลาสร้างอย่างรวดเร็ว ประกอบกันโป้งๆ ก็ขึ้นรูปสำเร็จ วางหลังคา ทาสี แชะภาพสวยๆ สร้างโฆษณาดีๆ ให้ผู้คนแห่มาซื้อ

ทว่าจำนวนไม่น้อยของบ้านจัดสรรเหล่านี้กลับสร้างปัญหาปวดใจตามมาให้แก่ผู้ซื้อ โดยเฉพาะความเสียหายที่เกิดขึ้นกับตัวบ้าน ซึ่งกว่าจะได้รับการช่วยเหลือและแก้ไขจนเสร็จสิ้นก็ใชเวลายาวนาน จนหลายครั้งกระเป๋าเจ้าของบ้านแทบฉีก...

"ก่อสร้างผิดพลาด-ไม่ตรวจสอบก่อนส่งมอบ" จุดอ่อนสำคัญ

ด้วยวัตถุประสงค์เพื่อลดต้นทุนด้านเวลาและแรงงานเป็นสำคัญ ส่งผลให้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ใช้วิธีการก่อสร้างที่เรียกว่า PREFAB - Prefabricated Building (พรีแฟบ) โดย "ผลิตชิ้นส่วนแต่ละชิ้นให้สำเร็จจากโรงงาน ก่อนจะนำมาประกอบกันที่หน้างาน" 

รศ.เอนก ศิริพานิชกร ประธานสาขา วิศวกรรมโยธา วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย ในพระบรมราชูปถัมภ์ (วสท.) บอกว่า  PREFAB  กำลังเป็นรูปแบบที่ได้รับความนิยมมากในปัจจุบัน โดยแบ่งออกเป็นลักษณะต่างๆ ได้อีกหลายรูปแบบ แต่ที่นิยมคือ
รูปแบบโครงสร้าง “ผนังรับน้ำหนัก” (Loaded Bearing Walls) แทนระบบเสาคาน หรือบางรายเลือกใช้เป็นแค่เพียง “ส่วนผนัง” ร่วมกับระบบเสาคาน 

“ระบบผนังรับน้ำหนัก จะใช้ตัวแผ่นผนังคอนกรีตสำเร็จรูป เป็นทั้งตัวกั้นห้อง และเป็นทั้งชิ้นส่วนที่ใช้รับกำลังในแนวดิ่งต่างๆ แรงทั้งหมดจะถ่ายลงสู่แผ่นคอนกรีตสำเร็จรูป จากนั้นแผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปแต่ละแผ่น ก็จะถ่ายน้ำหนักไล่กันลงมาเรื่อยๆ ตามลำดับชั้น จากบนลงล่าง ไล่ลงมาจนกระทั่งลงสู่ฐานราก มีลักษณะเป็นแรงแบบกระจาย ( Uniform Load)” 

ข้อดีของระบบสำเร็จรูป คือ วัสดุที่ใช้นั้นมีมาตรฐาน เนื่องจากถูกผลิตมาจากโรงงาน ซึ่งสามารถควบคุมคุณภาพได้ดีกว่าการจัดทำในสนามก่อสร้าง  มีความสวยงามและเรียบร้อยกว่าการก่อผนังด้วยอิฐ นอกจากนั้นยังลดต้นทุนทางเวลา ส่งผลให้เกิดความรวดเร็ว

ขณะที่จุดอ่อนสำคัญคือ “รอยต่อ” ที่เกิดจากการติดตั้ง…

รศ.เอนก ระบุว่า ผู้รับจ้างก่อสร้างจำเป็นต้องใช้ความปราณีตและเทคนิคในการติดตั้งชิ้นส่วน เพราะหากทำการเชื่อมต่อไม่ดีหรือขาดความใส่ใจ จะส่งผลให้เกิดปัญหาในการรับน้ำหนักหรือทำให้เกิดการรั่วซึมของน้ำได้   ระบบนี้ส่วนใหญ่ ถ้าโครงสร้างบกพร่องจะเห็นความเสียหายชัดเจน เพราะโดยโครงสร้างมีพฤติกรรมเเบบเส้นตรงคือเสียรูปน้อย หากเสียรูปมากผนังจะเเตกให้เห็นอย่างชัดเจน

“ถ้าเป็นรอยเเตกลายงาที่ไม่มีทิศทางเเน่นอน น่าจะเกิดจากปูนฉาบที่ไม่ดีพอ เเต่หากเป็นรอยเเตกมีทิศทางที่เเน่นอน  เเบบนี้อันตรายบ่งบอกว่า มาจากโครงสร้างที่ไม่ดี ตอม่ออาจจะทรุด”

รศ.เอนก แสดงความคิดเห็นว่า สาเหตุหลักที่ทำให้เกิดกรณีบ้านทรุด เสียหาย นั้นมาจากคนมากกว่า วัสดุก่อนสร้าง

“ปัจจุบันโรงงานผลิตค่อนข้างมีมาตราฐาน เพียงเเต่ เมื่อลงไปหน้างานเเล้ว ความผิดพลาดนั้นเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ในการทำงานของผู้รับเหมาก่อสร้าง โดยเจ้าหน้าที่อาจจะขาดความชำนาญในการติดตั้งหรือประกอบ ใช้อุปกรณ์เชื่อมต่อไม่เหมาะสม ซึ่งทั้งหมดเป็นเรื่องที่ต้องจัดการให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบให้ผู้ซื้อ ที่สำคัญการเตรียมพื้นที่ก่อสร้างโดยรอบตัวบ้านอย่าง อย่างที่จอดรถหรือส่วนเอนกประสงค์อื่นๆ ก็ต้องทำอย่างถูกต้อง เนื่องจากหากถมดินไม่หนาแน่นพอหรือวางเสาเข็มน้อยเกินไป การทรุดตัวของพื้นที่โดยรอบ อาจสร้างปัญหาให้ตัวบ้านได้ในอนาคต”

ขณะเดียวกัน นอกเหนือจากวัสดุที่ได้มาตรฐานแล้ว สิ่งสำคัญที่จะทำให้บ้านออกมาดี ประกอบไปด้วยปัจจัยหลัก 3 ข้อได้แก่  การออกเเบบที่ดี  การควบคุมดูแลหน้างานที่ดี การตรวจสอบติดตามและประเมินคุณภาพอย่างมีประสิทธิภาพ โดยแยกทีมก่อสร้างกับทีมตรวจสอบออกจากกัน

กระบวนเหล่านี้ เป็นกระบวนการที่จะทำให้ได้ของดี  ถ้ามีครบทุกอย่างก็จบ…  

“วงการอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นที่พึ่งของประชาชน  ถ้าเกิดเรื่องความบกพร่องขึ้นมาจริง ก็ต้องจัดการให้ลูกบ้านได้รับความยุติธรรม  อย่างไรก็ตามเราไม่สามารถเอาความเสียหายที่เกิดขึ้นกับบ้านหลังหนึ่งหรือโครงการหนึ่งไปเทียบกับโครงการอื่นๆ ได้”  ประธานสาขาวิศวกรรมโยธา วสท. ทิ้งท้าย

      ซื้อบ้านทั้งที ดูให้ดี

บางคนถึงขนาดบอกว่า “เพราะบ้านคือชีวิต” ก้มหน้าก้มตาทำงานเก็บเงินเเต่ละเดือนก็เพื่อสิ่งนี้  ฉะนั้นแล้ว “ความละเอียด” คือสิ่งที่เราต้องยึดถือ

บัณฑิต ประดับสุข อุปนายก ปฏิบัติหน้าที่รักษาการแทนนายกสมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์  แนะนำเบื้องต้นให้ฟังว่า 

“เมื่อได้โลเคชั่นที่ต้องการแล้ว ให้มองหาบริษัทที่มีความน่าเชื่อถือ มีประวัติที่ดีและได้รับการยอมรับจากสังคม  จากนั้นดูเเบบบ้านที่ถูกใจทั้งในเรื่องสไตล์เเละพื้นที่การใช้สอยที่เหมาะสม ก่อนทำการตรวจความเรียบร้อยของบ้านต่อไป”

ปัจจุบันน้อยมากที่เราจะเห็นขั้นตอนการก่อสร้าง เพราะหมู่บ้านจัดสรร มักจะเป็นลักษณะโครงสร้างสำเร็จรูป  แนวทางการตรวจสอบบ้านจึงทำได้เพียงดูว่า รูปแบบและวัสดุที่เห็นนั้นประกอบติดตั้งอย่างถูกต้องเป็นไปตามที่โครงการกำหนดไว้ในแบบหรือไม่ โดยควรไล่ดูความเรียบร้อยอย่างละเอียดเมื่อถึงวันตรวจรับบ้าน”

เริ่มจาก  1.พื้น ดูวัสดุที่ใช้ว่าตรงตามกำหนดหรือไม่ โดยสังเกตความเรียบร้อยของรอยต่อของกระเบื้องหรือพื้นไม้

2.ผนัง ฝ้า เพดาน  สังเกตรอยด่างของสีผนัง  ร่องรอยเพดาน 

3.อุปกรณ์ชิ้นส่วนประกอบทั่วไป ได้แก่ ประตูหน้าต่าง บานพับ โดยทดลองปิดเปิด ไล่ดูอย่างละเอียด

4.ตรวจงานระบบอย่างไฟฟ้าและประปา  โดยตรวจตราความสว่างของไฟ เเละ การไหลของน้ำ

ส่วนคำถามที่ควรถามเจ้าหน้าที่ของโครงการ คือ “ที่ผ่านมาโครงการมีข้อร้องเรียน อะไรหรือไม่?”

ผู้เชี่ยวชาญจากสมาคมสถาปนิกสยามแนะนำ โดยให้เหตุผลว่า แม้คำถามอาจจะไม่ได้รับคำตอบที่แท้จริง แต่ก็เป็นการหยั่งเชิง ความจริงใจของเจ้าหน้าที่ที่มีต่อผู้บริโภค   

ขณะที่ความเสียหายของบ้านที่พบเห็นในปัจจุบันนั้น มีสาเหตุมาจาก การออกเเบบที่ไม่ถูกต้อง การคุมงานหรือการก่อสร้างที่ผิดพลาด  การใช้วัสดุที่ไร้มาตรฐานหรือการใช้งานผิดประเภท เเละ ปัญหาจากภัยธรรมชาติ  

ทรุดพังเเล้วบอกใคร

ข้อมูลจาก สคบ. ระบุว่า มีเรื่องร้องเรียนจากผู้บริโภคเฉลี่ยปีละ 7,000-8,000 กรณี โดย เรื่องร้องเรียนมากที่สุด คือ เรื่องอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้านทรุด บ้านเสียหาย ซื้อบ้านแล้วไม่ได้รับโอนตามระยะเวลา ปีละกว่า 1,200 กรณี โดย สามารถไกล่เกลี่ยได้ราว 80% ส่วนอีก 20% เข้าสู่กระบวนการฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย

สำหรับ 6 เดือนแรกที่ผ่านมาของปีนี้ มีการร้องเรียนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์รวมแล้วกว่า 600 กรณี

“เราซื้อบ้านจากใคร คนนั้นก็ต้องรับผิดชอบ เป็นไปตามประมวลกฎหมายเเพ่งเเละพาณิชย์ ในส่วนที่ว่าด้วย ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง และส่วนที่ว่าด้วยการจ้างทำของ”

จุมพล ชื่นจิตต์ศิริ รองประธานคณะกรรมการองค์การอิสระเพื่อการคุ้มครองผู้บริโภคภาคประชาชน (คอบช.) บอกต่อว่า เมื่อพบความแตกหักเสียหายแล้ว ต้องร้องเรียนต่อ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ซึ่งหาก สคบ.ไม่ดำเนินการก็สามารถฟ้องศาลเองได้ภายใน 1 ปี นับตั้งเเต่วันที่พบความชำรุด ตามอายุความที่กฎหมายกำหนดไว้       

ข้อสงสัยที่ว่า หากเกิดความเสียหายขึ้นกับ “โครงสร้างหลักของบ้าน” หลังซื้อไปแล้วกว่า 5 ปี ยังสามารถฟ้องร้องได้หรือไม่             

จุมพล บอกว่า  หากมีการรับมอบเกิน 5 ปีไปแล้ว กฎหมายให้ประโยชน์กับทางเจ้าของโครงการ แต่ก็มีข้อยกเว้น โดยระบุว่า ถ้าเป็นเรื่องที่ไม่อยู่ในความรู้เห็นขณะที่มีการส่งมอบ แม้จะเกิน 5 ปีไปแล้ว ผู้ขายก็ต้องรับผิดชอบ  อย่างไรก็ตามโดยทั่วไปหากเป็นความเสียหายที่ไม่ร้ายแรงจนเกินไป และเกิดขึ้นหลังจากรับมอบบ้านเกิน 5 ปี ผู้ซื้อมักจะไม่โทษโครงการ เพราะเห็นว่าเป็นไปตามสภาพของบ้าน

แน่นอนว่าเรื่องกฎหมาย เป็นเรื่องสำคัญ  แต่มันก็หนีไม่พ้นเรื่องของ คุณธรรมเเละจริยธรรมด้วย

“บริษัทที่ดีก็ไม่ควรเอาเปรียบลูกค้า ควรรับผิดชอบเเละดูเเล เพราะบ้านเป็นสิ่งที่คนอยู่ไม่มีวันทำลายด้วยตัวเองหรอก ส่วนใหญ่พังมาจากการก่อสร้างที่ไม่ดี ผู้จัดสรรจึงปฎิเสธความรับผิดชอบไม่ได้” รองประธาน คอบช. กล่าว พร้อมแสดงข้อเสนอแนะอีกว่า  ควรเพิ่มระยะเวลาประกันตัวโครงสร้างหลักของบ้าน โดยเพิ่มขึ้นจาก 5 ปี ในปัจจุบันเป็น เป็น 10 ปี เหมือนเช่นในประเทศอื่น เพื่อยกระดับและรับประกันคุณภาพเพื่อลูกค้า  

กฎหมาย 4 ข้อ เพื่อเจ้าบ้าน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ.2535  พบว่ามี 4 มาตรา ที่สามารถนำใช้ฟ้องร้องในกรณีบ้านเสียหายชำรุดได้ 

ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง         

มาตรา 472 ระบุว่า  ในกรณีที่ทรัพย์สินซึ่งขายนั้นชำรุดบกพร่องอย่างหนึ่งอย่างใดอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติก็ดี ประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญาก็ดี ผู้ขายต้องรับผิด  ความที่กล่าวมาในมาตรานี้ย่อมใช้ได้ ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่

มาตรา 474  ในข้อรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่องนั้น ห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นเวลาปีหนึ่งนับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง

การจ้างทำของ

มาตรา 600  ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาไซร้ ผู้รับจ้างจะต้องรับผิดเพื่อการที่ทำชำรุดบกพร่อง เพียงแต่ที่ปรากฏขึ้นภายในปีหนึ่งนับแต่วันส่งมอบ หรือที่ปรากฏขึ้นภายในห้าปี ถ้าการที่ทำนั้นเป็นสิ่งปลูกสร้างกับพื้นดิน นอกจากเรือนโรงทำด้วยเครื่องไม้  แต่ข้อจำกัดนี้มิให้ใช้บังคับเมื่อปรากฏว่าผู้รับจ้างได้ปิดบังความชำรุดบกพร่องนั้น

มาตรา 601 ห้ามมิให้ฟ้องผู้รับจ้างเมื่อพ้นปีหนึ่ง นับแต่วันการชำรุดบกพร่องได้ปรากฏขึ้น